Deweloperzy nie dotrzymują terminów. Czy warto rozwiązywać z nimi umowy

Co piąty deweloper spóźnia się z oddaniem inwestycji

Z największych miastach wyniki kontroli inwestycji deweloperskich sugerują, że 39% firm budujących mieszkania nie oddało do użytkowania mieszkania w terminie. Po głębsze analizie okazuje się jednak, że tylko w przypadku 21% transakcji niedotrzymanie terminu oznaczało opóźnienie względem terminu zapisanego w umowie. W 18% przypadków niedotrzymanie terminu wiązało się bowiem z oddaniem mieszkań do użytkowania wcześniej niż zakładał pierwotny plan.

50 dni za wcześnie i 65 za późno

Zgodnie z informacjami zebranymi przez Home Broker, gdy deweloperowi udało się w ostatnich 6 miesiącach oddać do użytkowania mieszkanie wcześniej niż planował, wyprzedał termin średnio o 50 dni, czyli o prawie dwa miesiące. Przeciętne opóźnienie wyniosło z kolei 65 dni. Najczęściej deweloperzy spóźniali się o od 1 do 3 miesięcy (62% przypadków).

Dewelopera i nabywcę wiąże umowa

Gdy deweloper się opóźnia, nabywca mieszkania powinien mieć możliwość odstąpienia od umowy. To jednak nie zawsze musi się opłacać. Pierwszą rzeczą, którą trzeba zrobić, to dokładnie przeczytać umowę z deweloperem. Powinna znajdować się tam informacja o terminie przekazania mieszkania.

Uwaga! W umowie z deweloperem mogą znaleźć się też czynniki wyłączające odpowiedzialność dewelopera. Może to być na przykład zaskarżenie pozwolenia na budowę lub pojawienie się warunków atmosferycznych uniemożliwiających kontynuowanie prac budowlanych.

W umowie powinny być też określone kary umowne za opóźnienie w wydaniu lokalu kupującemu. Stawki oscylują najczęściej wokół 0,01–0,03% ceny mieszkania za każdy dzień zwłoki. Przykładowo, dla ceny 400 tys. zł i sześciu miesięcy opóźnienia, kara wyniesie od 7,2 tys. zł do 21,6 tys. zł, czyli od 1,8% do 5,4% wartości mieszkania.

Ustawa deweloperska to lepsza ochrona nabywców od 29 kwietnia

Z obowiązującej od 29 kwietnia ustawy o ochronie nabywców mieszkań deweloperskich wynika, że nabywca może odstąpić od podpisania umowy z deweloperem, gdy ten opóźni się o cztery miesiące. Dokładnie ustawa mówi, że jeśli deweloper nie przeniesie prawa własności do lokalu w terminie określonym w umowie z nabywcą, ten wyznacza deweloperowi nowy termin 120 dni. Jeśli w tym czasie nie nastąpi przeniesienie własności, nabywca może odstąpić od umowy z deweloperem bez ponoszenia kary i zachowując przy tym prawo do odszkodowania za zwłokę ze strony dewelopera.

Nieliczni klienci rezygnują

Praktyka doradców Home Broker pokazuje jednak, że dotychczas odstąpienia od umów były bardzo rzadkie. W okresie boomu było to po prostu nieopłacalne. Rezygnacja z umowy oznaczała bowiem konieczność znalezienia nowej inwestycji, a zatem wydłużenia okresu oczekiwania na odbiór mieszkania o kolejne miesiące i najprawdopodobniej wzrost ceny zakupu mieszkania. Dziś sytuacja w tym zakresie przemawia na korzyć kupującego, ale z drugiej strony czynnikiem zniechęcającym do odstępowania od umowy jest trudność w dostępie do kredytów mieszkaniowych i koszty kredytu.

Rezygnacja może kosztować klienta kilkadziesiąt tysięcy

Osoby myślące nad zerwaniem umowy z nieterminowym deweloperem muszą zrobić rachunek ekonomiczny ewentualnej decyzji. Należy uwzględniając wysokość ewentualnej kary umownej, możliwość zakupu innego mieszkania po cenie nie wyższej, a także koszt przedterminowej spłaty zaciągniętego już kredytu. Chodzi z jednej strony o koszt prowizji, a z drugiej o koszt spraedu w przypadku kredytów walutowych. Przykładowo, dla kredytu na kwotę 400 tys. zł zaciągniętego w euro po kursie rynkowym 4 zł za euro i spreadem 20 groszy, koszt spreadu wyniesie 20,5 tys. zł. Jeśli przyjmiemy do tego koszt prowizji od przedterminowej spłaty kredytu przed upływem roku na poziomie 2%, łączny koszt wzrośnie do 28,5 tys. zł. Do tego trzeba doliczyć koszty związane z ubieganiem się o nowy kredyt, na inne mieszkanie (prowizje, ubezpieczenia).