Ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym nadal spadają

Do takich wniosków prowadzi lektura najnowszego raportu portalu domy.pl i firmy Open Finance. Miniony miesiąc przyniósł kolejne spadki cen mieszkań na rynku wtórnym.

– W porównaniu z majem stawki ofertowe w 18 miastach spadły średnio o 0,4 proc. – mówi Marcin Drogomirecki, ekspert portalu domy.pl

W skali miesiąca, obniżki są niewielkie. Lepszy obraz sytuacji daje porównanie obecnych cen ze stawkami sprzed roku. W tym czasie najbardziej spadły ceny mieszkań w Gdańsku i we Wrocławiu, blisko 7 proc. Najmniej w Sopocie (0,6 proc.) i Gdyni (0,3 proc.). Liderem spadków z ostatnich 2 lat jest Wrocław – obecna średnia ofertowa – 5740 zł/m2 – jest o 13 proc. niższa niż w czerwcu 2011 roku. Najbardziej stabilne ceny mieszkań są w Rzeszowie.

Kredyty w górę: ceny w górę

Wiosenne ożywienie niewiele dobrego wniosło na rynek kredytów hipotecznych. Kto oczekiwał, że lato coś zmieni, srogo się zawiódł. Z lipcowego rankingu kredytów hipotecznych Open Finance wynika, że średnia marża kredytowa wzrosła od wiosny z 1,55 do 1,58 pkt. proc.

– Do wyobraźni bardziej przemawia jednak fakt, że z 17 banków z zestawienia, dziesięć podniosło marżę, a tylko jeden ją obniżył – mówi Marcin Krasom, analityk firmy Open Finance.

W górę poszły także koszty ubezpieczenia niskiego wkładu własnego i obowiązkowych ubezpieczeń na życie, których banki wymagają od zaciągających kredyt. Klienci ubiegający się dziś o kredyt mieszkaniowy, po kieszeni dostaną więc podwójnie.

– Co gorsze, przestała rosnąć zdolność kredytowa – dodaje Krasoń. – Modelowa rodzina 2+1 z dochodami 6 tys. zł netto otrzyma dziś średnio 25-letni kredyt na kwotę 528 tys. zł.

Od wiosny wartość ta wzrosła o 1,3 proc., a w tym samym czasie rata kredytowa spadła o 6 proc.
Według analityków sytuacja poszukujących kredytu hipotecznego jest mało korzystna. Sprzyja im jedynie Rada Polityki Pieniężnej, dzięki której spadają miesięczne raty. W punktu widzenia osoby chcącej kupić mieszkanie liczy się jednak dostępność kredytu, a ta ostatnio się pogorszyła.

Kredyty spłacane: korzystne zmiany kursów

Przez ostatni miesiąc stawka WIBOR 3M, która jest najpopularniejszym wskaźnikiem decydującym o zmianach oprocentowania kredytów w złotych, obniżyła się o kilka punktów bazowych do poziomu 2,71 proc. To zmiana raczej kosmetyczna i w tak krótkim okresie nie wpłynie znacząco na raty kredytowe. Ale w dłuższym okresie korzyści z wielokrotnej obniżki stóp procentowych są wyraźne.

– Od wakacji ubiegłego roku średnia rata kredytu złotowego na 30 lat spadła o prawie jedną czwartą – dodaje Krasoń. - Stabilizacja panuje również jeśli chodzi o oprocentowanie spłacanych kredytów w euro i we franku szwajcarskim.

Stawki EURIBOR i LIBOR nie zmieniają się. Od początku lipca frank i euro potaniały zaledwie o kilkanaście groszy. To oznacza, że rata kredytu frankowego jest niższa niż przed miesiącem o ponad 3 proc., a w przypadku euro obniżka wynosi ok. 2,5 proc.

Dwa pokoje w Warszawie

Mieszkania 2-pokojowe to obecnie najczęściej wybierany typ lokali. Z danych portalu domy.pl wynika, że zakupem M3 zainteresowany jest co drugi klient. Jak kształtują się ceny takich mieszkań na największym w Polsce, warszawskim rynku mieszkaniowym?

Z lipcowych danych wynika, że średnia cena M3 w stolicy kształtuje się na poziomie 405 000 zł. Jednak w zależności od wielu czynników – w szczególności lokalizacji, powierzchni, roku budowy czy standardu wykończenia – ceny poszczególnych M znacznie odbiegają od siebie. Najtańsze lokale z tego segmentu – o niskim standardzie, w peryferyjnych lokalizacjach – można znaleźć już za niewiele ponad 1/3 warszawskiej średniej, tj. ok. 150 000 zł. Wyższą cenę ofertową, ale poniżej 200 000 zł ma co 200 mieszkanie 2-pokojowe w Warszawie.

Jeszcze kilka lat temu – w czasie trwania wielkiego boomu nieruchomościowego – znalezienie w tej cenie kawalerki w Warszawie graniczyło z cudem.

Przyglądając się rozkładowi cen ze względu na powierzchnię M3 najtańsze są najmniejsze lokale –mierzące do 30 m2 – kosztują średnio 251 000 zł, a cena m2 wynosi ok. 8700 zł. 2-pokojowe lokale o pow. od 31 do 40 m2 oferowane są za średnią cenę 301 000 zł, przy cenie za m2 na poziomie 8100 zł. Na najniższą cenę w przeliczeniu na m2 mogą liczyć amatorzy mieszkań o pow. od 41 do 50 m2 – w tym przedziale średnia stawka wynosi 7900 zł.