Na co uważać biorąc kredyt hipoteczny? Pożyczaj z głową!

Adam Tubilewicz: - Kredyty hipoteczne często postrzega się negatywnie, jako swego rodzaju zło konieczne. Czy podziela pani ten pogląd?

Halina Kochalska, analityk Open Finance: - Kredyt mieszkaniowy potrafi mocno ograniczyć swobodę podejmowania życiowych decyzji. Spłacając wysoki dług trudniej jest rzucić z dnia na dzień nielubianą pracę lub zdecydować się na przeprowadzkę do innego miasta. Z drugiej strony każdy marzy o własnym miejscu na ziemi, a jeśli nie ma się kilkuset tysięcy złotych oszczędności trzeba sięgnąć po kredyt. Kredyt mieszkaniowy, tak jak wszystko, ma swoje dobre i złe strony. Ważne aby nie przesadzić i nie zapożyczyć się do granic możliwości.

Przyjmuje się, że miesięczna rata kredytu powinna wynosić połowę albo 1/3 wynagrodzenia netto.

- Im mniejszy udział raty w dochodach tym lepiej. Optymalnie jest gdyby nie stanowiła ona więcej niż jedną trzecią wpływów na konto. Warto mieć na uwadze, że rata kredytu jest zmienna i może wzrosnąć. Aktualnie mamy rekordowo niskie stopy procentowe i choć mówi się o możliwości dalszych obniżek, trudno oczekiwać, że na takim poziomie utrzymają się one przez najbliższe 10-20 lat. Dobrze wcześniej ustalić z jaką ratą można zachować przyzwoity poziom życia i finansowy margines na nieprzewidziane sytuacje. W praktyce, można się sprawdzić odkładając pieniądze na wkład własny.

Obecnie banki gotowe są, trzyosobowej rodzinie, w której każdy z małżonków zarabia średnią płacę w przedsiębiorstwach (w maju mieli łącznie 7757 zł brutto, 5537 zł netto) udzielić maksymalnie kredytu, którego rata wynosi 2540 zł, czyli ok. 45 proc. wpływów netto.

Jakie najważniejsze informacje powinniśmy zebrać zanim zdecydujemy się na wzięcie kredyt hipotecznego?

- Przede wszystkim należy zadbać o dobrą zdolność kredytową. Im większa zdolność kredytowa tym większy wybór ofert i większa szansa na atrakcyjniejszy kredyt. Warto więc się przyłożyć i uporządkować sytuację z myślą o poprawie swoich finansowych możliwości. Podstawą jest wysokość zarobków i liczba osób na utrzymaniu, ale lista elementów decydujących o zdolności kredytowej jest dużo dłuższa. Na niemal wszystkie wpływ ma kredytobiorca. Przed złożeniem wniosku kredytowego dobrze jest spłacić inne kredyty lub zamknąć niewykorzystywane limity kredytowe. Należy również budować historię zatrudnienia na jednym typie umowy. Jeśli nie ma widoków na etat na czas nieokreślony należy konsekwentnie trzymać się np. umowy zlecenia lub umowy o dzieło albo działalności gospodarczej. Praktycznie będzie także złożyć wnioski kredytowe do trzech lub nawet pięciu banków. Lepiej dmuchać na zimne i nie pokładać nadziei wyłącznie w jednej instytucji.

Na jakie zapisy umowy kredytobiorca powinien zwrócić szczególną uwagę?

- Ważne, aby właśnie w umowie znalazły się wszystkie zapisy warunków obsługi kredytu. W żadnym wypadku nie należy polegać na odsyłaniu do regulacji znajdujących się w regulaminie czy aktualnej tabeli opłat i prowizji. Te w każdej chwili mogą się zmienić i to na niekorzyść klienta.

Istotnym aspektem w przypadku kredytu hipotecznego jest wkład własny. Dlaczego powinien być on jak największy?

- Im większy wkład własny tym większy wybór ofert i niższe koszty kredytu. Zazwyczaj klient może liczyć na niższą prowizję, choć zdarza się również niestety, że przy niskich kwotach marże są wyższe, a gdy wkład własny jest wysoki siłą rzeczy pożycza się mniej. Jeśli wkład własny wynosi co najmniej 20 proc. wartości nieruchomości klient nie ponosi kosztów wkładu własnego, a potrafią to być całkiem spore sumy. Np. przy kredycie o wartości 200 tys. zł na 90 proc. wartości nieruchomości (LtV), koszt ubezpieczenia brakującego wkładu dla 30-letniego kredytu może sięgać 6 tys. zł, choć są też banki, które nie pobierają prowizji za tego rodzaju ubezpieczenie, ale to wyjątki. Nie da się ukryć, że im większy wkład własny tym mniejsza kwota kredytu do spłacenia i niższa rata. Od tego roku nie można już zresztą wziąć kredytu zupełnie bez wkładu własnego. Potrzebne minimum to 5 proc., a od 2015 r. będzie to 10 proc. wartości nieruchomości.

Często można spotkać się z opinią, że Polacy często kupują mieszkania zbyt duże w stosunku do ich realnych potrzeb i z przeświadczeniem, że spędzą w nich całe życie. W jaki sposób może być to utrudnieniem dla osób decydujących się na wzięcie kredytu hipotecznego?

- Rzeczywiście jest to częsty przypadek. Plan zakupu od razu dużego mieszkania to już na wstępie kłopoty ze zdolnością kredytową, a później większe prawdopodobieństwo problemów ze spłatą kredytu. Większe mieszkanie to również większe koszty utrzymania, a w razie konieczności sprzedaży większy kłopot ze znalezieniem klienta. Zdecydowanie lepiej przeżyć jedną lub dwie przeprowadzki i zmieniać lokum wraz z poprawą statusu i sytuacji życiowej niż nadwyrężać do granic możliwości domowe finanse i stać się zakładnikiem mieszkania i kredytu.

Czy można negocjować cenę kredytu? Do jakich ustępstw w tym zakresie skłonne są banki?

- Zawsze warto spróbować, szczególnie jeśli mamy nienaganną historię kredytową i wysoki scoring w Biurze Informacji Kredytowej. Na naszą korzyść przemawia też fakt, że jesteśmy lojalnym wieloletnim klientem banku, lub zamierzamy się do niego przenieść z całymi finansami w zamian za udzielenie kredytu. Niestety, koszty kredytów systematycznie rosną i banki obecnie nie są szczególnie skłonne do ustępstw. Nie palą się również do refinansowania po niższej cenie spłacanych już kredytów.

Jaki wpływ na sytuację kredytobiorcy ma waluta, w której bierzemy kredyt hipoteczny? Czy powinna być to ta sama waluta, w jakiej zarabiamy?

- Od lipca polskie banki mogą pożyczać na nieruchomości tylko w walucie, w której klient osiąga większość dochodów. Nie ma już mowy o zadłużaniu się w walutach obcych. Osoby, które skorzystały z kredytów walutowych przy zakupie mieszkań, w większości przypadków mają problem. Po tym jak wzrósł kurs waluty w której się zadłużyli, szczególnie franka szwajcarskiego, mają do oddania dużo więcej niż pożyczyli, a niejednokrotnie więcej niż wynosi wartość kupionej za kredyt nieruchomości. Przykładowo gdy ktoś pożyczył w 2008 r. przy franku po 2 zł - 300 tys. zł na 30 lat, na mieszkanie za 300 tys. zł - wziął ok. 150 tys. franków szwajcarskich. Po 6 latach spłaty zwrócił około 16 proc. kapitału, pozostało więc do oddania trochę ponad 124 tys. CHF, po przemnożeniu ich po obecnym kursie sprzedaży -3,50 zł za CHF, klient przy spłacie kredytu z dnia na dzień, np. po sprzedaży mieszkania musiałby oddać bankowi 435 tys. zł, więcej niż pożyczył i więcej niż kosztuje mieszkanie.

Rozmawiał Adam Tubilewicz