Kończą się spadki cen mieszkań - uważają analitycy

Od początku roku ceny mieszkań nie spadły poniżej poziomów z grudnia 2012 roku – wynika z indeksu cen mieszkań w największych miastach obliczanego przez Open Finance i Home Broker. Przeciętna cena transakcyjna metra jest o prawie 7 proc. wyższa niż w grudniu. W ujęciu rocznym nadal jednak widać 2-procentową przecenę.

– Trudno nie ulec wrażeniu, że coraz bliżej jesteśmy możliwości ogłoszenia końca trendu spadkowego na rynku mieszkaniowym – mówi Bartosz Turek, analityk Home Broker. – Przed nadmiernym optymizmem powstrzymuje jednak powinien fakt, że część tegorocznego odbicia jest wynikiem zmiany jakości sprzedawanych lokali.

Nie ma już dopłat do najtańszych mieszkań. Częściej wybór pada więc na lokale droższe, co podbija średnią.
– Nawet, jeżeli do zmiany trendu miałoby dojść, to nie znaczyłoby to wcale, że ceny mieszkań zaczną teraz rosnąć – ocenia Turek. – Najprawdopodobniej przed nami faza stabilizacji, o której długości nie sposób dziś wyrokować.

Stabilizacja cen mieszkań nie jest pewna

Za tym, że stabilizacja będzie długa i niepewna przemawia fakt, że nasza gospodarka rozwija się w tempie rachitycznym. W Polsce dopiero przy 3–4 proc. wzroście PKB obserwuje się tworzenie nowych miejsc pracy i realny wzrost wynagrodzeń. Poza tym deweloperzy wciąż mają sporo mieszkań do sprzedania. Większość jest wciąż na etapie budowy, ale ich liczba wystarczyłaby na realizowanie sprzedaży na obecnym poziomie przez kolejne 18–24 miesięcy.

Z drugiej strony w historii Rady Polityki Pieniężnej próżno szukać okresu tak niskich jak dziś stóp procentowych.

– W efekcie możliwe jest dziś uzyskanie kredytu hipotecznego o oprocentowaniu na poziomie 4–4,5 proc. w skali roku – dodaje Turek. – Dane NBP o zadłużeniu Polaków na cele mieszkaniowe sugerują, że w pierwszych dwóch miesiącach II kwartału przyrost zadłużenia był średnio o 35 proc. większy niż średnia dla pierwszego kwartału.

Niestety w sporej części wzrost ten może być wynikiem działania czynników sezonowych .Nie jest jednak wykluczone, że powoli zaczyna działać mechanizm, w myśl którego obywatele chętniej zadłużają się, gdy pożyczony kapitał jest po prostu tańszy.

– Szczególnie może to dotyczyć osób, które dotychczas zabezpieczały swoje potrzeby mieszkaniowe na rynku najmu – ocenia Turek. – Coraz częściej kwotą obecnie płaconego czynszu mogłyby one pokryć całą miesięczną ratę kredytu hipotecznego oraz opłaty eksploatacyjne własnych „czterech kątów".

Istotne jest również, że niskie stopy procentowe, a co za tym idzie niskie oprocentowanie lokat w bankach skłania inwestorów do poszukiwania innych przystani dla kapitału. Badanie przeprowadzone wśród doradców Lion's House i Home Broker sugeruje, że w ciągu zaledwie pół roku udział inwestorów w ogólnej liczbie kupionych mieszkań wzrósł dwukrotnie.

Co może przynieść przyszłość? W opinii doradców Home Broker i Lion's House, przewidywana w czerwcu zmiana cen mieszkań to 1,5 proc. w górę. Najczęściej powtarzającą się prognozą jest jednak stabilizacja cen na dzisiejszym poziomie.

Rekordowo tanie kredyty mieszkaniowe**

Za optymizmu przedstawionej prognozy odpowiada sytuacja na rynku kredytowym. Pożyczając dziś 300 tys. zł na 25 lat (z marżą 1,5 proc.) trzeba się liczyć z ratą na poziomie 1624 zł miesięcznie. Dla porównania w sierpniu 2012 roku (wtedy zapowiedzi RPP zapoczątkowały spadki stawek WIBOR) było to 2046 zł, czyli o ponad 400 zł miesięcznie więcej.

Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest już tylko co najwyżej jedna korekta stóp procentowych w obecnym cyklu. Za 3 miesiące WIBOR 3M może być notowany na poziomie niespełna 2,7 proc. Oznaczałoby to, że rata wcześniej wspomnianego kredytu mogłaby spaść do poziomu 1610 zł miesięcznie.