Chcesz kupić samowolę budowlaną, którą właściciel zalegalizował? Uważaj, możesz wpaść w pułapkę prawną

Samowola budowlana to każdy budynek wzniesiony bez dopełnienia wymaganych prawem formalności. Budynek taki można jednak zalegalizować, a od września 2020 r. pojawiła się możliwość legalizacji w trybie uproszczonym (dotyczy tylko samowoli starszych niż 20 lat). Jak jednak wyjaśnia Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, zakup takiego zalegalizowanego obiektu może przyprawić nabywcę o ból głowy.

Na czym polega problem? Chodzi o fakt, że decyzji o legalizacji samowoli budowlanej nie można przenieść na inną osobę. Oznacza to, że nawet jeśli właściciel sprzeda taką nieruchomość, nadal to on pozostaje jedyną osobą uprawnioną do zajmowania się formalnościami związanymi z legalizacją.

Możliwość przeniesienia decyzji o legalizacji samowoli budowlanej nie została przewidziana w przepisach ustawy – Prawo budowlane – wyjaśnia GUNB.

Zgodnie z prawem po zalegalizowaniu samowoli trzeba uzyskać pozwolenie na użytkowanie – dopiero po jej otrzymaniu można w budynku zamieszkać. Tu pojawia się pułapka. Jeśli ktoś kupi zalegalizowaną samowolę, dla której nie wydano jeszcze pozwolenia na użytkowanie, to nie będzie w stanie uzyskać tego dokumentu i nie będzie mógł korzystać z budynku. Jedyną osobą uprawnioną do uzyskania pozwolenia jest bowiem poprzedni właściciel.

Tylko adresat decyzji (…) [o legalizacji – przyp. red.] może być podmiotem uprawnionym do złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Jeśli zatem po wydaniu decyzji o legalizacji jakiś podmiot nabył nieruchomość (...), dla której nie wydano jeszcze pozwolenia na użytkowanie, to nabywca samowoli, który nie był adresatem decyzji, nie będzie mógł takiego pozwolenia uzyskać – podaje GUNB.

Przed zakupem zalegalizowanej samowoli należy się więc upewnić, że budynek ma pozwolenie na użytkowanie. Jeśli nie, trzeba poważnie się zastanowić, czy sprzedający jest godny zaufania. Jeśli bowiem po dokonaniu transakcji odmówi on wystąpienia o pozwolenie do urzędu, nowy właściciel będzie miał związane ręce.

Co ciekawe, jak wynika z danych GUNB, w ostatnich latach znacząco spadła liczba wykrywanych samowoli budowlanych. W 2021 r. zalegalizowano 408 takich obiektów (w tym 390 domów jednorodzinnych i 18 budynków wielorodzinnych), a nakazy rozbiórki wydano dla 210 obiektów. To najniższy wynik od lat. Warto dodać, że najwięcej nakazów wydawano na przełomie lat dziewięćdziesiątych i dwutysięcznych – od tamtej pory ich liczba systematycznie spada.

Być może na malejącą liczbę samowoli budowlanych ma wpływ fakt, że procedury umożliwiające legalną budowę domu są stale upraszczane. Przykładowo w styczniu 2022 r. umożliwiono budowę domu bez pozwolenia na budowę, wyłącznie na podstawie zgłoszenia. Póki co jednak zainteresowanie nową procedurą jest niewielkie – jak podało Ministerstwo Rozwoju i Technologii, do końca kwietnia 2022 r. dokonano zaledwie 219 takich zgłoszeń. Możliwe jednak, że budów na zgłoszenie przybędzie od 2023 r., kiedy to bez pozwolenia można będzie postawić dom o dowolnej powierzchni.