Wycena działki budowlanej, domu, mieszkania. Jak to się robi?

Na cenę działki, domu czy mieszkania wpływa kilka czynników. W przypadku działki istotna jest lokalizacja i dojazd do niej, uzbrojenie terenu (czy media są na działce, czy doprowadzone do granicy, czy też oddalone, co oznacza konieczność wyłożenia dodatkowych pieniędzy przez kupującego), kształt i wielkość oraz sąsiedztwo, a także aktualny plan zagospodarowania przestrzennego.

Działki budowlane powinny mieć dostęp do mediów: energii elektrycznej, wodociągu, a najlepiej także gazu i kanalizacji. Klienci szukają działek dobrze skomunikowanych (drogami asfaltowymi albo przynajmniej utwardzonymi), ale też nieco oddalonych od głównych dróg. 

Zobacz: Wycena mieszkania na kilka sposobów

Przy ocenianiu wartości mieszkania czy domu pod uwagę brana jest także lokalizacja, ale także stan techniczny budynków i samych lokali, rok budowy, sposób ich ogrzewania, przeprowadzane remonty. - Coraz większą uwagę klienci przywiązują do parametrów energoszczędności. Pytają o technologię budowy, użyte materiały - mówi Piotr Przybył, właściciel Aspekt Nieruchomości z Opola. 

Najrzetelniejsza jest wycena dokonywana przez rzeczoznawców majątkowych. Wykaz osób posiadających takie uprawienia znajduje się na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju (Centralny Rejestr Rzeczoznawców Majątkowych). Takie osoby mają dostęp do bazy aktów notarialnych, dzięki czemu znają ceny transakcyjne podobnych działek, czy domów i mieszkań w najbliższej okolicy.

Zobacz: Nieustawne mieszkanie, czyli tańsze lokum

Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. W razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

• określenie nieruchomości i zakresu wyceny,
• określenie celu wyceny,
• podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
• ustalenie daty określenia wartości nieruchomości,
• opis stanu nieruchomości,
• wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego lub z innych dokumentów,
• wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania
• analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
• wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.

Każdy rzeczoznawca powinien posługiwać się legitymacją i owalną pieczęcią. Należy sprawdzić, czy posiada on ważne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Ważne jest też jego doświadczenie i orientacja w rzeczywistych cenach nieruchomości, a nie tylko oferowanych. 

Jednak opracowanie takiej wyceny kosztuje od 500 do ok. 900 zł za wycenę mieszkania, i od 900 zł nawet do 2,3 tys. zł w przypadku wyceny domku. To skutecznie odstrasza osoby fizyczne, które chcą sprzedać lokum czy działkę po najkorzystniejsze cenie.

Zobacz: Co można wyczytać z księgi wieczystej

W praktyce - jak mówi Andrzej Jakiel, prezes Opolskiego Stowarzyszenia Rynku Nieruchomości - operaty zlecane są rzeczoznawcom do celów podatkowych czy przy prowadzonych sprawach sądowych albo gdy zakupu dokonują przedsiębiorstwa lub gdy bank ma udzielić kredytu hipotecznego, dla którego zabezpieczeniem jest dana nieruchomość.

Jak przyznają pośrednicy nierzadko bywa też tak, że operaty odbiegają od aktualnych cen rynkowych.

W sytuacji, gdy mieszkanie czy działkę Kowalski sprzedaje Kowalskiemu strony bazują na doświadczeniu pośrednika nieruchomości i szacowanej przez niego cenie rynkowej lub ustalają ją według własnego rozeznania. - Przygotowując nieruchomość do sprzedaży oceniamy jej rynkową wartość i przedstawiamy ją sprzedającemu. W przypadku mieszkania czy domu patrzymy nie tylko na lokalizację, ale też np. jakie są okna, rodzaj ogrzewania, instalacji, dodatkowego wyposażenia itd. - dodaje Andrzej Jakiel.

Ostateczna decyzja w sprawie ceny ofertowej należy do sprzedającego, ale jak zauważają pośrednicy, przeszacowane oferta nie znajdzie szybko nabywcy, o czym uprzedzają klientów.

Nowością w Polsce są świadectwa charakterystyki energetycznej budynków (określające m.in., ile energii potrzeba na ogrzanie) wymagane dla nowobudowanych lokali mieszkalnych, ale zdaniem pośredników nieruchomości, na razie nie stanowią one mocnej karty przetargowej przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości. 

Pośrednicy nieruchomości przypominają także, że cena ofertowa zwykle odbiega od ceny rzeczywistej i od umiejętności negocjacyjnych sprzedawcy i kupującego zależy ostateczna kwota, jaką zapłaci kupujący.

O ile sprzedający w ustalaniu ceny ofertowej bazują na doświadczeniu pośrednika nieruchomości i własnym rozeznaniu, o tyle kupujący nierzadko przyprowadzają ze sobą speców-budowlańców, którzy oceniają stan techniczny budynku czy lokalu.  **