Znowu zapłacimy za „dziurę w ziemi”. Deweloperzy ruszają z nowymi inwestycjami. Czy opłaca się je kupować?

Najnowsze statystyki GUS zebrane przez portal rynekpierwotny.pl, dotyczące budownictwa mieszkaniowego w czerwcu i całym pierwszym półroczu 2023, wskazują na lekkie wzrosty. Oznacza to, że po ponad rocznym zastoju, deweloperzy w końcu zaufali rosnącemu popytowi i właśnie ruszają z inwestycjami na działkach, które wykupili już często dawno temu.

W czerwcu 2023 roku w Polsce powstało tylko 16 tys. mieszkań i domów i choć jest to wzrost o symboliczny 1 procent w stosunku do maja br., taki wynik nadal oznacza spadek ilości inwestycji o jedną trzecią rok do roku.

Od początku 2023 roku wybudowano w naszym kraju ponad 68 tys. mieszkań, a więcej o blisko 30 proc. mniej w stosunku do analogicznego okresu w 2022 roku.

Z kolei Rzeczpospolita informuje, że deweloperzy odmrażają inwestycje w reakcji na popularność rządowego programu Bezpieczny kredyt 2 proc. Efekt? Bardzo długie terminy odbioru i wysokie ceny.

Cała oferta w Polsce jest szacowana na ok. 95 tys. lokali. Udział mieszkań gotowych w ofercie 14 rynków wzrósł z 15 proc. na początku roku do 19,6 proc. w czerwcu – czytamy w dzienniku.

Ożywienie jest zatem subtelne, ale będzie się rozkręcać, co dla osób planujących zakup mieszkania oznaczać będzie coraz częstsze kupowanie tzw. dziur w ziemi. Inwestycje, które rozpoczną się w tym roku, oddane będą do użytku realnie dopiero w 2026 roku, a spora część z nich dopiero w ostatnim kwartale tego roku.

– Obecne ożywienie rzeczywiście powoduje, że mieszkania sprzedają się na coraz wcześniejszym etapie budowy. W II kw. niemal jedna trzecia sprzedaży dotyczyła mieszkań w inwestycjach na etapie prac przygotowawczych lub ziemnych – uważa Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, cytowana przez businessinsider.com.pl.

Dane pokazują także, że obecnie tylko jedna czwarta inwestycji to mieszkania gotowe lub na etapie prac wykończeniowych. Z miesiąca na miesiąc tych jednak ubywa i wydaje się, że do końca roku ten trend się nie zmieni.

Przepisy pozwalają deweloperowi na sprzedaż mieszkań już na starcie budowy danej inwestycji. Dla klienta oznacza to przede wszystkim inne zasady choćby kredytów hipotecznych. Najkorzystniejszym wariantem jest zwykle system 10/90, który oznacza wypłacanie deweloperowi kolejnych transz wraz z osiągnięciem przez niego kolejnych etapów inwestycyjnych. Tutaj pojawia się także inna kwestia.

Do czasu wypłaty ostatniej transzy, kredytobiorca już spłaca kredyt, ale jest to tylko rata odsetkowa. Kapitał każdorazowo zaczniemy spłacać, dopiero gdy realnie do naszego mieszkania będzie można wejść lub przynajmniej je zobaczyć. To oznacza dosyć wyraźne wzrosty całościowych kosztów kredytu.

Jest także druga strona medalu. Zakup mieszkania przed rozpoczęciem budowy to przede wszystkim większy wybór i większa kontrola nad kolejnymi etapami budowy. Często przyszli lokatorzy dogadują się z konkretnymi podwykonawcami i ustalają np. montaż ogrzewania podłogowego w danym mieszkaniu.

Ekonomiści mBanku wskazują, że rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego zwiększają zdolność kredytową osób, które zaciągają kredyty hipoteczne na stałą stopę. To dobre informacje, jednak jednocześnie mamy do czynienia z innymi zjawiskami. Od marca realnie rośnie wartość udzielanych kredytów, od czasu wprowadzenia Bezpiecznego kredytu wzrasta także ilość wniosków o hipotekę, co wkrótce ponownie podniesie ilość przyznawanych kredytów. Mamy również ciągle rosnące płace i nieznacznie, ale jednak spadającą inflację. Każdy z tych czynników będzie generował popyt, a to zawsze podnosi ceny nieruchomości na rynku.

– Oceniamy, że ceny mieszkań do końca roku pozostaną w trendzie wzrostowym. Przyczyną takiej prognozy jest przede wszystkim wyraźny spadek oferty w konsekwencji zamrożenia wielu nowych inwestycji deweloperskich w ubiegłym roku w ślad za obserwowanym wtedy spadkiem popytu. Po stronie popytowej rynku widzimy z kolei wyraźne symptomy ożywienia – mówi Wojciech Matysiak, ekspert PKO BP, cytowany przez PAP.

Ekspert dodaje także, że wzrost sprzedaży mieszkań to efekt również zakończeniu cyklu podwyżek stóp procentowych i realnej szansy na ich spadek w najbliższej przyszłości.