Ceny mieszkań rosną i są najwyższe od sześciu lat

Od stycznia do lipca tego roku deweloperzy wystąpili o ponad 80 tysięcy pozwoleń na budowę mieszkań ( prawie o 40 proc. więcej niż w tym samym okresie w 2016 r.). Wzrosła również liczby rozpoczętych budów (o 28 proc. rok do roku) i lokali oddanych do użytkowania (o 10 proc. rok do roku). 

We wszystkich analizowanych przez Home Brokera miastach ceny mieszkań w ostatnim roku wzrosły. Najbardziej zdrożały nieruchomości w Gdańsku (zrost cen o 11,5 proc.) i Łodzi (o 28,1 proc). Tak dynamiczna zmiana cen mieszkań w Łodzi to wynik tego, że rok temu mediana ceny w tym mieście była wyjątkowo niska (poniżej 3,6 tys. zł za mkw.) i obecny odczyt porównywany jest właśnie do tej niskiej kwoty.

Przeczytaj również: **

**

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie 

Mieszkania na sprzedaż. Nieruchomości droższe w wielu miastach

Mediana (czyli wartość przeciętna) ceny metra kwadratowego mieszkania wzrosła w większości miast. Jedynymi dużymi miastami z obniżkami są w tym tygodniu Białystok, Gdynia i Katowice. Poza Gdańskiem i Łodzią, z wyższymi cenami warto zauważyć Poznań (+7,5 proc.), Kraków (+4,3 proc.), Warszawę (+3,5 proc.) i Wrocław (+1,6 proc.).

Zobacz oferty:Mieszkania na sprzedaż

Piąty miesiąc z rzędu w górę poszła przeciętna cena mieszkań w Warszawie. Na początku roku było to poniżej 7 tys. zł za mkw., zaś w sierpniu wartość ta przekracza 7350 zł za mkw. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w ostatnim roku ceny transakcyjne nowych mieszkań w stolicy najbardziej wzrosły na Bemowie, Bielanach, Ochocie i Wilanowie (5–6 proc.). Z kolei na rynku wtórnym jedyną dzielnicą, gdzie wzrost przekroczył 5 proc. była Praga Południe. Natomiast na Ochocie i Włochach przeciętne stawki obniżyły się o ponad 6 proc.

Co doprowadziło do wzrostu cen mieszkań w Polsce?

W ostatnich miesiącach mieszkania kupują zarówno osoby dysponujące gotówką jak i ci, którzy posługują się kredytem bankowym. Jeśli chodzi o rynek kredytowy, to rośnie zarówno przeciętna kwota, jak i liczba pożyczek. Jest to efektem korzystnej sytuacji gospodarczej, w której przy niskich stopach procentowych spada bezrobocie, rosną pensje, a pracownicy czują się bezpieczniej na swoich stanowiskach. Są więc skłonni do podejmowania takich decyzji jak zakup mieszkania. Dotyczy to zarówno osób inwestujących w lokal pod wynajem, jak i tych, którzy kupują nieruchomość dla siebie.

Warto wiedzieć: Zakup mieszkania a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego 

Trzyosobowa rodzina o zarobkach w wysokości dwukrotnej średniej krajowej, chcąca dziś kupić mieszkanie, może pożyczyć na 30 lat około 480 tys. zł – wynika z obliczeń Open Finance. Jest to kwota o ok. 70 tys. zł wyższa niż rok temu.

Rynek mieszkaniowy w Polsce – dokąd zmierza

Sytuacja na rynku mieszkaniowym poprawia się od ponad czterech lat. Początkowo o trendzie decydował rosnący popyt gotówkowy, ale od początku 2017 roku rośnie też popyt na kredyty mieszkaniowe. Ten przez siedem miesięcy bieżącego roku wzrósł o około 16 proc. – wynika z szacunków Biura Informacji Kredytowej. Sytuacja jest o tyle zaskakująca, że o kredyt jest trudniej. Banki wymagają przecież 20-proc. wkładu własnego, a marże kredytowe rosną. Dążenie to ułatwia dobra sytuacja na rynku pracy, która skutkuje rosnącymi wynagrodzeniami i poziomem zatrudnienia.

Eldorado trwa też dzięki rekordowo niskiemu poziomowi stóp procentowych. Przez co oferty banków dla osób oszczędzających są nieatrakcyjne. Polacy dysponujący większym kapitałem inwestują w rynek mieszkań na wynajem. Póki co nie powinni obawiać się braku najemców biorąc pod uwagę, jak wielu Ukraińców przyjechało do Polski w poszukiwaniu pracy i lepszego życia. Rzadko kupują oni mieszkania (w 2016 r. niewiele ponad tysiąc), częściej stają się najemcami. Z szacunków Open Finance wynika, że zajmują przynajmniej 100–200 tys. mieszkań, a pamiętajmy, że w Polsce wynajmowanych jest oficjalnie ok. 650–700 tys. lokali.

Prezydent wpłynie na wzrost cen mieszkań?

Dane Home Broker i Open Finance, ale też Narodowego Banku Polskiego czy REAS pokazują, że w takim otoczeniu ceny mieszkań rosną. Diagnoza jest prosta – popyt przewyższa podaż i to pomimo rekordowej aktywności deweloperów. Nie sposób ocenić, jak długo będzie jeszcze trwała ta sytuacja.

Oprócz przytoczonych wyżej motorów wzrostu warto też zwrócić uwagę na inicjatywę, którą niedawno zgłosił Prezydent. Chodzi o projekt nowelizacji ustawy o funduszu wsparcia kredytobiorców. Paradoksalnie może on przynieść ulgę nie tylko kredytobiorcom walutowym, ale też doprowadzić do wzrostu popytu na mieszkania. Jak? Nowe prawo to dodatkowe koszty dla banków – nawet 3,2 mld zł rocznie. Podobnym obciążeniem był tzw. „podatek bankowy", a wiązać można go ze spadkiem oprocentowania lokat o około 0,4–0,5 pkt. proc. To znowu zmotywowało wiele osób do zakupu mieszkania na wynajem, co pozwala dziś zarobić nawet ponad cztery razy więcej niż przeciętny bankowy depozyt. Problem w tym, że najświeższe dane NBP sugerują, że kwota trafiająca na rynek mieszkaniowy, wraz ze spadkiem oprocentowania, zaczyna rosnąć w sposób wykładniczy.

Przykład? W 2012 roku oprocentowanie rocznych lokat było na poziomie około 4,5 proc., a do biur sprzedaży deweloperów z siedmiu miast trafiali nabywcy, którzy co kwartał wydawali około 1,5 mld zł na mieszkania. W 2014 roku oprocentowanie depozytów spadło do poziomu około 2,5 proc., a zakupy gotówkowe opiewały na około 2,1 mld zł kwartalnie. Spójrzmy jednak co dzieje się dalej. W 2016 roku oprocentowanie spadło już nieznacznie – do poziomu około 1,8 proc., a zakupy gotówkowe wzrosły do średniego poziomu prawie 3,5 mld zł kwartalnie. Zaskakujący był natomiast pierwszy kwartał 2017 r. Oprocentowanie na poziomie około 1,65 proc. było na tyle nieatrakcyjne, że Polacy kupili mieszkania deweloperskie za 4,4 mld złotych w gotówce. Jeśli sytuacja dalej tak będzie się rozwijać, to nawet niewielki spadek oprocentowania może skutkować znacznym wzrostem popularności zakupów mieszkań na wynajem, a pokonanie bariery 6, 7 czy nawet 8 mld złotych trafiających co kwartał na rynek wydaje się prawdopodobne w świetle dostępnych dziś danych.

Niestety przed rynkiem mieszkaniowym stoją też zagrożenia. Mogą one doprowadzić do bolesnej korekty. Kończy się program dopłat do kredytów Mieszkanie dla Młodych. Ponadto lada moment na rynek zaczną trafiać mieszkania budowane w ramach programu Mieszkanie Plus, a jeśli wierzyć zapowiedziom, to stawki czynszu mieszkań oferowanych w jego ramach mogą być nawet trzykrotnie niższe niż na rynku. To może doprowadzić do spadku popytu na mieszkania. Do tego z każdym dniem coraz bliższa staje się perspektywa podwyżek stóp procentowych, przez które kredyty mogą zdrożeć, a oprocentowanie lokat wzrosnąć stając się znowu realną alternatywą dla inwestowania w mieszkania. Takie ruchy z łatwością mogą schłodzić rozgrzany rynek nieruchomości mieszkaniowych.