Rynek mieszkaniowy w Polsce. Nasze mieszkania kuszą Ukraińców i Niemców

Najnowsze dane MSW pokazują, że cudzoziemcy w 2012 roku kupili w Polsce o 24,7 proc. więcej mieszkań niż w 2011 roku. Wzrost ten zawdzięczamy jednak dużemu zainteresowaniu mieszkaniami ze strony firm. Gdyby wziąć pod uwagę tylko zakupy zrealizowane przez osoby fizyczne, to rok 2012 zamknęlibyśmy spadkiem powierzchni mieszkań kupionych przez cudzoziemców o 8,7 proc.

Niemniej jednak w ubiegłym roku cudzoziemcy stali się właścicielami mieszkań o łącznej powierzchni 252,1 tys. metrów kwadratowych. Dla zobrazowania skali załóżmy, że każde z mieszkań ma 50 mkw. (mniej więcej takiej wielkości jest teraz przeciętne mieszkanie sprzedane w dużych polskich miastach), to liczbę kupionych przez cudzoziemców mieszkań można szacować na 5042 sztuki.

Zgodnie z polskim prawem cudzoziemcy, którzy chcą kupić nieruchomość w Polsce muszą mieć na to zezwolenie ministra spraw wewnętrznych. Nie dotyczy to jednak zakupu mieszkań. Minister musi gromadzić informacje o takich transakcjach, nawet jeśli zezwolenie nie było potrzebne. Dane, które udostępnia MSW podawane są dość nietypowo – w metrach kwadratowych mieszkań kupionych przez cudzoziemców.

Na przestrzeni ostatnich pięciu lat cudzoziemcy kupili w Polsce mieszkania o łącznej powierzchni 1,08 mln mkw. (ponad 80 proc. kupiły osoby fizyczne). Zakładając powierzchnię każdego lokalu rzędu 50 mkw., to byłoby prawie 21,7 tys. mieszkań – to jedna trzecia deweloperskiej produkcji z ubiegłego roku. Zgodnie z danymi GUS w 2012 roku deweloperzy oddali do użytkowania 63,2 tys. W praktyce inwestycje cudzoziemców w polski rynek mieszkaniowy mogły być jeszcze większe, bo dane MSW nie uwzględniają zakupów mieszkań spółdzielczych.

Popyt realizowany na rodzimym rynku jest mocno skoncentrowany. Obywatele zaledwie 5 krajów odpowiadali za zakup prawie połowy mieszkań kupionych w ostatnich 5 latach przez cudzoziemców. W tym czasie polski rynek mieszkaniowy cieszył się największą popularnością wśród Niemców, Brytyjczyków, Irlandczyków, Hiszpanów i Ukraińców.

W ostatnich 5 latach największy popyt na mieszkania w Polsce zgłosili Niemcy. Kupili oni w tym czasie 145,3 tys. mkw. mieszkań, co odpowiada ponad 2,9 tys. mieszkań pięćdziesięciometrowych. Na drugim miejscu uplasowali się Brytyjczycy z zakupami na poziomie 127,2 tys. m kw. (około 2,5 tys. mieszkań). Na trzecim miejscu są Irlandczycy, którzy stali się w tym czasie właścicielami 79,5 tys. m kw. mieszkań. Hiszpanie i Ukraińcy nabyli w tym czasie odpowiednio 74,4 i 59,1 tys. m kw.

W krótkim czasie zauważalny jest wyraźny wzrost zainteresowania polskimi mieszkaniami ze strony Niemców i Ukraińców. Ci pierwsi w 2007 roku kupili mieszkania odpowiadające 11 proc. powierzchni nabytej przez wszystkich cudzoziemców, a w 2012 r. ich udział był już na poziomie prawie 18 proc. Podobnie obywatele Ukrainy - w 2007 r. kupili mniej niż 5 proc. mieszkań nabytych przez cudzoziemców, a w ubiegłym roku było to już 11 proc. zakupów wszystkich cudzoziemców. Z drugiej strony coraz mniejszą popularnością cieszą się natomiast polskie mieszkania u Brytyjczyków i Irlandczyków. W 2007 r. ich udział w zakupach cudzoziemców wynosił odpowiednio 22 i 13 proc. W 2012 roku było to już tylko 7 i 2 proc.

Preferencje odnośnie lokalizacji nabywanych przez cudzoziemców nieruchomości są skoncentrowane na województwie mazowieckim. Zgodnie z danymi MSW ponad 40 proc.  nieruchomości nabytych przez cudzoziemców było położonych właśnie w tym województwie. Na kolejnych miejscach uplasowały się województwa małopolskie (udział 9,8 proc.), pomorskie (9,8 proc.), dolnośląskie (9,1 proc.) i śląskie (7,3 proc.). Najmniej atrakcyjny dla cudzoziemców jest rynek świętokrzyski i podkarpacki, gdzie łącznie zrealizowało się mniej niż 1 proc. popytu.

Cudzoziemcy najczęściej poszukują nieruchomości w dużych miastach lub ich obrzeżach. Prym wiedzie więc Warszawa, co nie powinno dziwić. Jest to najbardziej płynny rynek, gdzie łatwo jest mieszkanie kupić, sprzedać i wynająć. Na kolejnych miejscach znajdują się Kraków i Wrocław.

Trudno wskazać jeden uniwersalny portret cudzoziemca kupującego nad Wisłą nieruchomość. Tak bowiem jak cele, na jakie cudzoziemcy nabywają nieruchomości, tak i preferencje zakupowe są przeważnie bardzo zróżnicowane.

– Inwestorzy zagraniczni szukają głównie nieruchomości komercyjnych (np. lokali użytkowych) z podpisaną już umową najmu. Cudzoziemcy lokujący kapitał w Polsce doceniają stabilność rodzimego rynku i możliwe do osiągnięcia stopy zwrotu – znacznie wyższe niż w krajach strefy euro. – mówi Rafał Gójski, doradca Lion's House z Warszawy. Podkreśla także, że w 2012 roku zauważalnie większą aktywnością na rodzimym rynku odznaczali się inwestorzy ze Wschodu, ale łączny popyt ze strony cudzoziemców pozostał na podobnym poziomie do zeszłorocznego. Na co cudzoziemcy zwracają uwagę kupując nieruchomości dla siebie? – Przede wszystkim szukają dużych nieruchomości w prestiżowych lokalizacjach. Zainteresowani są zarówno lokalami używanymi, jak i tymi od deweloperów. – dodaje. Z uwagi na stosunkowo słabą znajomość rynku cudzoziemcy często korzystają z usług pośredników. Rafał Gójski podkreśla, że obcokrajowcy to twardzi negocjatorzy, którzy bardziej niż Polacy domagają się obniżki ceny.