Rynek mieszkaniowy: kupujemy mieszkania, które nie spełniają naszych oczekiwań

Małe dwupokojowe mieszkania to realne możliwości nabywcze popytu. Tymczasem deklarowane preferencje potencjalnych nabywców wydają się od nich znacząco odbiegać. 
Rozbieżność między popytem deklarowanym a realnym (czyli faktycznie zawieranymi transakcjami) nie powinna dziwić. Zaskakiwać może jedynie skala tej rozbieżności. Większość nabywców, przynajmniej w pierwszej fazie poszukiwań, nastawia się na optymistyczny scenariusz i zakłada znalezienie mieszkania, które spełni wszystkie oczekiwania. Kupujący wierzą w możliwość znalezienia okazji wynikającej z nagłej potrzeby sprzedaży lub innego zdarzenia, które sprawi, że oferta będzie bardzo atrakcyjna. Kompromisy wchodzą w grę dopiero wtedy, gdy założona konfiguracja parametrów (np. oczekiwana powierzchnia i nieprzekraczalny poziom ceny), daje małe szanse na znalezienie poszukiwanej nieruchomości.

W celu weryfikacji deklarowanych preferencji potencjalnych nabywców mieszkań przeanalizowano wstępne parametry poszukiwań określone przez popytowych klientów Emmersona zarejestrowanych w bieżącym roku. Badania wskazują, że najchętniej nabywalibyśmy mieszkania dwu- lub trzypokojowe. Jeśli jednak przeanalizujemy preferencje dotyczące powierzchni lokalu, to okazuje się, że na poziomie deklaracji największym zainteresowaniem nabywców cieszą się nie najmniejsze mieszkania, ale co najmniej średniej wielkości lokale.

Przykładowo w Warszawie minimalna poszukiwana powierzchnia (średnia wartość obliczona dla wszystkich badanych, którzy określili ten parametr) wynosiła aż 54 metry kwadratowe. W pozostałych badanych miastach minimalna poszukiwana powierzchnia mieszkania mieściła się w przedziale między 40 a 50 metrami kwadratowymi. 

Preferencje osób planujących zakup mieszkania w wybranych polskich miastach, I połowa 2013 roku

Fot. Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. 

Zaskoczenie budzić mogą również zadeklarowane kwoty przeznaczone na zakup mieszkania. W stolicy maksymalna akceptowana cena nieruchomości wynosiła prawie 590 tys. zł, zaś w pozostałych miastach mieściła się w przedziale od około 280 do około 380 tys. zł. W kontekście kwot przeznaczonych na zakup nieruchomości warto jednak podkreślić, że badaniem objęto również klientów zainteresowanych zakupem najbardziej ekskluzywnych apartamentów o wartości nierzadko przekraczającej 1 mln zł. Segment takich klientów to tylko wycinek całego popytu na rynku mieszkaniowym, ale zwłaszcza w stolicy jest on dość liczny.