Pośrednicy nieruchomości: W tym roku mieszkania potanieją o 3 proc.

Pierwszy miesiąc roku tchnął optymizmem na rynku nieruchomości. Podczas gdy w grudniu doradcy Home Broker spodziewali się spadku cen w perspektywie 12 miesięcy średnio o 4,1 proc., to już w styczniu jest to 2,9 proc. Zakres spodziewanej przeceny jest blisko dwukrotnie mniejszy niż ten, który w ostatnim roku faktycznie obserwowaliśmy. W grudniu 2011 r., uśrednione ceny transakcyjne w największych miastach Polski, były o prawie 5 proc. niższe niż przed rokiem (dane Home Broker i Open Finance). 

Wśród ankietowanych doradców rynku nieruchomości wzrósł odsetek osób spodziewających się wzrostów cen w 2012 r. (z 16 do 22 proc.). Nadal jednak dominują wśród nich pesymiści (78 proc.).

Tymczasem w styczniu 2012 r. – jak zawsze na początku roku – przybyło osób zainteresowanych zakupem własnego mieszkania. Wśród kupujących w tym okresie zwykle widać dużo zapału, który ma podstawy psychologiczne – nowe plany na nowy rok, nowe decyzje czy po prostu powrót do spraw, których nie udało się załatwić w poprzednim roku. Ale na tym nie koniec. Wstępne dane ze stycznia 2012 roku wskazują, że chętnych na zakup własnego „M" jest więcej niż w styczniu 2011 roku. Wzrost jest znaczący, bo o przeszło 22 proc., ale składa się na niego też zwiększenie skali biznesu Home Brokera.

Nie zmienia to jednak faktu, że mimo pewnej poprawy, prognoza doradców Home Broker wciąż wskazuje na spadek cen w perspektywie 12 miesięcy. Najbardziej nośnym argumentem osób spodziewających się przeceny nieruchomości jest spadek zdolności kredytowej. W perspektywie ostatnich 12 miesięcy obniżyła się ona o 15 proc. Trzyosobowe gospodarstwo domowe z dochodem 5 tys. zł netto w styczniu 2011 roku mogło bowiem liczyć na kredyt o wartości 428 tys. zł, a w bieżącym miesiącu już tylko 364 tys. zł – wynika z danych zebranych przez Home Broker przy założeniu zaciągnięcia długu w rodzimej walucie na 30 lat. Do dużego spadku doszło pomiędzy grudniem i styczniem, co było konsekwencją wejścia w życie nowych zapisów rekomendacji S. Podczas gdy w ostatnim miesiącu zeszłego roku modelowa rodzina mogła liczyć na kredyt o wartości 391 tys. zł, to już w styczniu było to 364 tysięcy.

Ale uwaga! Z argumentem tym można polemizować – bo po pierwsze, wynagrodzenia w Polsce cały czas rosną, a po drugie, większość kredytów udzielana jest na dużo niższe kwoty, niż wynosi podana wyżej zdolność (według danych ZBP w III kw. 2011 r. przeciętna kwota nowego kredytu wyniosła 214 tys. zł). Drugim czynnikiem sprzyjającym dalszej przecenie mieszkań jest duża podaż lokali deweloperskich, której rynek nie jest w stanie szybko wchłonąć.

Warto w tym miejscu zwrócić też uwagę na rozwarstwienie, które maluje się pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym. Jego osią jest cena, która powoduje wzrost liczby sprzedanych mieszkań nowych kosztem używanych. Zgodnie z szacunkami Home Broker, w grudniu ceny ofertowe mieszkań były niższe o od 210 do 860 zł w przeliczeniu na metr kwadratowy w przypadku nowych mieszkań na pięciu największych rynkach (Kraków, Poznań, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław). Dla porównania na rynkach wtórnych tych miast średnia przecena była o połowę niższa, kwotowo zawierając się w przedziale od 150 do 340 złotych w przeliczeniu na metr.

Porównanie prognoz doradców dla poszczególnych miast prowadzi do wniosku, że ich nastroje w różnych częściach Polski są wyraźnie odmienne. Największych, bo sięgających przynajmniej 5 proc. przecen spodziewają się doradcy z Lublina i Poznania. Kosmetyczne korekty nieprzekraczające 1 proc. przewidywane są przez respondentów z Katowic i Krakowa.