Wynajem mieszkania: najważniejsza jest umowa najmu

Najbardziej poszukiwane mieszkania do wynajęcia to te położone w centrum miasta. Jeśli są w odleglejszych dzielnicach, to takich które są dobrze skomunikowane z centrum. Najlepiej, gdy szybko można dostać się do centrum miasta tramwajem lub autobusem.
  • Mieszkanie do wynajmu

    W cenie za wynajem mieszkania zawarty jest już przeważnie czynsz. Wynajmujący jest zobligowany do płacenia za wszystkie media.

    Andrzej Szkocki

– Dla wynajmujących mieszkanie ważna jest infrastruktura – zaznacza Grażyna Mikołajczyk, agentka z biura Rent Nieruchomości. – Wielu z nich chce, żeby w pobliżu mieszkań były knajpki, w których można coś szybko i niezbyt drogo zjeść. Coraz częściej wymogiem jest to, aby w mieszkaniach była lodówka, pralka.

Wynajmujący coraz częściej rezerwują sobie mieszkanie na pół roku naprzód. Wtedy najczęściej podpisywana jest umowa przedwstępna, często przez te sześć miesięcy oczekiwania wynajmujący płacą połowę czynszu. – W ten sposób rezerwują sobie lokal, a dla właściciela mieszkania jest to gwarancja, że od konkretnego dnia będzie miał już stałego najemcę – tłumaczy Grażyna Mikołajczyk.

– W tej cenie mieści się przeważnie czynsz, ale za wszystkie media najemca musi płacić oddzielnie – zaznacza Grażyna Mikołajczak i dodaje, że wszystkie te reguły płatności muszą być bardzo szczegółowo zapisane w umowie między wynajmującym mieszkanie (właścicielem) a najemcą (tym, który chce zamieszkać w lokalu).

Wygląd i formę umowy na wynajem mieszkania regulują przepisy kodeksu, ale zdaniem agentki obie strony powinny przede wszystkim zwrócić uwagę na: 

  • czas trwania umowy 
  • okresy wypowiedzenia, 
  • zasady i terminy płatności, 
  • stan w jakim mieszkanie jest oddawane do użytku, 
  • kaucje, 
  • zasady korzystania z urządzeń, 
  • zasady płatności za media, 
  • zasady płatności za dodatkowe usługi (na przykład za korzystanie z garażu lub miejsca parkingowego)

Umowy najmu są bardzo istotne, bo regulują najważniejsze i najczęściej spotykane sprawy, które mogą być sporne. Im bardziej szczegółowo skonstruowana jest umowa między wynajmującym a najemcą, tym mniej później sporów i niejasności.

Gdy z jakiegoś punktu w umowie nie możemy się wywiązać, np. z terminu płatności, lepiej od razu powiadomić o tym stronę przeciwną.

– Zawsze można przecież się dogadać, że zapłacimy za wynajęcie dwa, czy trzy dni później. Ale zupełnie inaczej to wygląda, jak o zwłoce sami powiadomimy, a inaczej, jak wynajmujący po dwóch dniach zniecierpliwiony zapyta nas o zaległości – podpowiada przedstawiciela biura.

Zdaniem agentki w umowie warto też zaznaczyć takie kwestie jak

  • czy z mieszkania będą korzystały osoby trzecie, 
  • czy w lokalu będą przebywały dzieci, 
  • czy wynajmujący godzi się na obecność zwierząt, 
  • kiedy wynajmujący może przyjść do mieszkania.

Odwiedziny właściciela mieszkaniu to często bardzo krępująca sytuacja dla obu stron. – Ale warto wiedzieć, że właściciel mieszkania nie ma prawa wchodzić do swojego lokalu, kiedy tylko chce, jak go wynajmuje. Musi o swojej wizycie powiadomić telefonicznie lub w inny sposób osobę, która w nim mieszka. Wspólnie ustalają termin wizyty. Najczęściej takie odwiedziny właściciela są raz w miesiącu, bardzo często w dniu, w którym mija termin płatności. Ale z drugiej strony najemca mieszkania nie może w ogóle odmówić wizyty właściciela, dlatego najlepiej, jeśli te sprawy reguluje umowa najmu.

Co mówią przepisy

W przypadku najmu mieszkania z ustawy o ochronie praw lokatorów zastosowanie mają wyłącznie następujące regulacje:

  • o obowiązkach lokatora w razie awarii, możliwości wejścia do mieszkania pod jego nieobecność, a także dotyczące udostępniania lokalu w związku z naprawami i przeglądami,
  • o wypowiadaniu najmu, jego terminach i niektórych przyczynach, 
  •  o eksmisji w razie rażącego i uporczywego naruszania porządku domowego, 
  • o obowiązku płacenia właścicielowi odszkodowania w razie zajmowania lokum po wygaśnięciu najmu.

Prawo o wynajmowaniu mieszkań

Najem lokali mieszkalnych normują przede wszystkim przepisy ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (ujednolicony tekst ustawy - str. 2-5), gwarantujące najemcom szczególną ochronę (głównie przed wypowiedzeniem umowy). Wiele z nich dotyczy także najmu okazjonalnego. Ustawa ta w pełni odnosi się także do najmu pojedynczych mieszkań, kupionych przez właścicieli z przeznaczeniem na wynajem, w tym z wykorzystaniem ulgi podatkowej dla budujących na wynajem.

Zobacz również: Rynek najmu w Polsce na tle innych krajów europejskich

Przepisy kodeksu cywilnego o najmie (art. 659–692 k.c.) odnoszą się również do dzierżawy, jednak z uwzględnieniem licznych odrębności właściwych dla dzierżawy (art. 693–709 k.c.).

Autor: Bogna Skarul
4komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (4)

sa to spore koszty, dla osoby ktora wiaze przyszlosc z danym miastem, bardziej oplacalny jest kredyt, czesto rata jest nizsza niz cena najmu
Anonim, 03.06.2011, 19:39
TO SPROBOJ DOSTAC TERAZ KREDYT;( na mieszkanie. Jak Cie stac, to znaczy, ze NAPEWNO bardziej sie oplaca.A jak wykazujesz 1500 dochowu i jestes sama, to mozesz wybierac wynajem albo most. (chyba ze u rodziny jak się ma taka co przyjmie)
wawka, 07.08.2011, 16:02
Komentarz został usunięty.
Ja wynajmuje mieszkanie ale dostałam umowę z inną kwotą niż rzeczywiście płace za wynajem żeby właściciel płacił mniejszy podatek. zanim dostałam umowę płaciłam 700 a jak mi dał umowę to wpisał 400 a ja mam mu płacic 750 bo podatek on oplaca od 400 i 50zl podniósł. teraz okazało się ze trzeba wsyawic rure do komina bo jest popękany i już wspominal ze będzie czynsz znowu podniesiony bo on to musi zrobic
Kaszubska, 25.11.2016, 12:56
Ale czy można brać na poważnie artykuł na temat wynajmowania lokalu, w którym myli się Wynajmującego z Najemcą?
Woch, 06.01.2019, 13:57