Ożywienie na rynku mieszkaniowym potwierdzone przez statystyki

Zdaniem analityków mamy do czynienia ze sporym odbiciem na polskim rynku nieruchomości. Tego typu trend niesie ze sobą pewne zagrożenie – perspektywę podwyżki za kilka miesięcy rynkowych stóp procentowych. Popyt na lokale mieszkaniowe może też ograniczyć konieczność posiadania wkładu własnego od stycznia 2014 roku.

W październiku deweloperzy rozpoczęli budowę aż o 81,9 proc. większej liczby mieszkań niż w analogicznym okresie przed rokiem – informuje Główny Urząd Statystyczny. Tak duże ożywienie nie byłoby możliwe bez dynamicznie rosnącej sprzedaży nowych mieszkań. Stymulowana jest ona rekordowo niskim kosztem kredytu hipotecznego.

W Polsce potrzeby mieszkaniowe są jeszcze daleko od stanu pełnego zaspokojenia. Zgodnie z najnowszymi danymi Eurostatu, w gronie osób w wieku od 25 do 34 lat aż 44,4 proc. (2,8 mln polskich obywateli w tej grupie wiekowej) mieszka z rodzicami. To powoduje, że mamy do czynienia z dużym potencjalnym popytem na mieszkania. Aby mógł się on przerodzić w popyt rzeczywisty, potrzebne są sprzyjające okoliczności. Należą do nich m.in.:

• niskie stopy procentowe,
• poczucie bezpieczeństwa zatrudnienia,
• różnego typu programy wspierające nabywców.

Przeczytaj również: Pomysły na ratowanie polskiego budownictwa mieszkaniowego 

Niskie stopy procentowe powodują też, że osoby dotychczas lokujące nadwyżki finansowe w produktach depozytowych poszukują bardziej zyskownych inwestycji. Wzmaga to popyt na mieszkania ze strony inwestorów, którzy mogą liczyć na to, że kupione na kredyt mieszkanie będzie generować przychody z nawiązką pokrywającą koszty miesięcznych rat.

Tani pieniądz przynosi ożywienie na rynku mieszkaniowym

Wszystko dlatego, że już od ponad czterech miesięcy stopy procentowe w Polsce utrzymują się na rekordowo niskim poziomie. W wyniku tego rata kredytu zaciągniętego dziś na 25 lat na kwotę 300 tys. złotych wynosi ok. 1600 zł miesięcznie. Gdyby podobny kredyt zaciągnąć w sierpniu 2012 roku, rata przekraczałaby 2 tys. zł. Dziś rata modelowego kredytu hipotecznego jest o ponad jedną piątą niższa niż 15 miesięcy temu.

Ma to duży wpływ na możliwości pożyczkowe Polaków. Przy identycznych dochodach, banki są dziś skłonne pożyczyć znacznie więcej niż przed obniżkami stóp procentowych. I tak dziś trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może na 30 lat zadłużyć się na kwotę 402 tys. zł (o 35 tysięcy więcej niż rok temu).

Wzrost liczby transakcji na rynku mieszkań nowych i używanych

Wiele firm i instytucji odnotowało w ostatnich miesiącach spory wzrost liczby sprzedawanych mieszkań. Potwierdzają to dane Home Broker i Open Finance, które obejmują rynek pierwotny i wtórny 16 największych miast w Polsce. Wynika z nich, że liczba zawieranych transakcji w okresie od sierpnia do października 2013 roku wzrosła o ponad 19,3 proc. względem poprzedniego okresu trzymiesięcznego (od maja do lipca). Do tej beczki miodu dodać można łyżkę dziegciu. Gdyby ostatni okres trzymiesięczny odnieść do analogicznego okresu przed rokiem, to odnotowalibyśmy spadek obrotów o 7,1 proc. Pamiętajmy jednak, że w ostatnich miesiącach 2012 roku liczbę zawieranych transakcji napędzał bliski koniec programu dopłat Rodzina na Swoim.

Statystyki publikowane przez Narodowy Bank Polski również świadczą o sile rynku. Wynika z nich, że zadłużenie Polaków z tytułu kredytów hipotecznych zaciągniętych na mieszkania w samym tylko wrześniu wzrosło o 2,2 mld złotych. To o 4,6 proc. więcej niż wyniósł przyrost z sierpnia i 12,4 proc. więcej niż przyrost z analogicznego miesiąca przed rokiem. 

Pozytywne informacje znaleźć można w raporcie firmy doradczej REAS. Szacuje ona, że w trzecim kwartale 2013 roku deweloperzy sprzedali o 18 proc. więcej mieszkań niż kwartał wcześniej. Takich wyników nie notowano od roku 2007, a więc jeszcze przed kryzysem. Dobre wiadomości płyną też bezpośrednio od deweloperów. Biorąc pod uwagę osiem spółek giełdowych, które podały dane za trzeci kwartał br., sprzedały w tym czasie o 22 proc. więcej mieszkań niż kwartał wcześniej i aż o 43 proc. więcej niż przed rokiem.

Aktywność deweloperów

Opublikowane w tym miesiącu statystyki są już czwartymi z rzędu, które pokazują dwucyfrową dynamikę wzrostu aktywności deweloperów z punktu widzenia rozpoczynanych inwestycji. Częściowo tak wysoka dynamika jest efektem niskiej bazy sprzed roku, wynikającej z wprowadzenia tzw. ustawy deweloperskiej. Spowodowała ona, że aktywność deweloperów skoncentrowała się przed dniem wejścia w życie tej ustawy (koniec kwietnia 2012 r.), a w konsekwencji była nienaturalnie niska w miesiącach kolejnych – także w październiku ubiegłego roku. Pomijając jednak ten czynnik i odnosząc liczbę budów, które deweloperzy rozpoczęli w październiku 2013 r. do wyników z analogicznych miesięcy lat 2011 i 2010, widzimy dziś prawie 34-procentowy wzrost aktywności firm budujących mieszkania.

Optymizm studzą dane o wciąż sporej liczbie nowych mieszkań na sprzedaż. Firma doradcza REAS podaje w najnowszym raporcie (za trzeci kwartał), że na sześciu największych rynkach do sprzedania jest łącznie 44 tys. lokali, co odpowiada mniej więcej 1,5 rocznej sprzedaży przy obecnej dynamice. Sytuacją uznawaną za neutralną dla gry popytu i podaży na rynku jest mniejszy zapas mieszkań odpowiadający mniej więcej rocznej sprzedaży.

Mieszkania z drugiej ręki szybciej się sprzedają

Symptomy ożywienia na rynku wtórnym widać na podstawie danych o długości procesu sprzedaży i możliwości negocjacji cen. W pierwszym przypadku chodzi po prostu o średni czas, jaki mija od ogłoszenia o chęci sprzedaży mieszkania do podpisania ostatecznej umowy. Ten w trzecim kwartale wyniósł na 5 największych rynkach 129 dni (dane Home Broker), czyli o 30 dni mniej niż w drugim kwartale i 15 dni mniej niż w analogicznym okresie w 2012 roku. 

O ożywieniu świadczy też fakt, że zgodnie z danymi Home Broker, sprzedający widząc większe zainteresowanie swoimi ofertami stawiają twardsze warunki podczas negocjacji. Dane Home Broker za październik pokazują, że podczas ostatecznych rozmów na temat warunków zawarcia transakcji, kupującym udawało się uzyskać obniżkę ceny względem ceny ofertowej o 4,2 proc. Dla porównania jeszcze pod koniec ubiegłego roku niejednokrotnie średnia przekraczała poziom 6 proc.

Jak zachowują się ceny mieszkań?

Pozostają na względnie stabilnym poziomie. Nie powinno to dziwić. Naturalnym scenariuszem następującym po chudszych latach na rynku mieszkaniowym jest bowiem najpierw wzrost liczby zawieranych transakcji i to on świadczy o odbudowującej się sile rynku. Dopiero później na taki rynek mogą przyjść wzrosty cen, gdy za rosnącym popytem nie będzie nadążała podaż.

Dane Open Finance i Home Broker za październik pokazują, że ceny nieruchomości nieznacznie spadły względem poziomu z września (-0,05 proc miesiąc do miesiąca). W skali roku odnotowano natomiast wzrost o 7,6 proc. Taki wynik jest jednak efektem statystycznym. Spora część obserwowanego od początku roku odbicia indeksu cen mieszkań wynika z zakończenia w grudniu Rodziny na Swoim. Beneficjenci programu mogli liczyć na dopłaty idące niejednokrotnie w dziesiątki tysięcy złotych, jeśli kupili mieszkanie z najniższej półki cenowej. Zaniżało to – szczególnie w ostatnich miesiącach ubiegłego roku – przeciętną cenę transakcyjną mieszkania. Dziś nabywcy kupują lokale bardziej atrakcyjne, a przez to droższe.

Na tani pieniądz nastanie koniec

Z grona zmian, które w najbliższych miesiącach i kwartałach wpłyną na sytuację na rynku nieruchomości najważniejszym wydaje się wzrost stóp procentowych. Z dużym prawdopodobieństwem dojdzie do tego za 2–3 kwartały. Otwarcie zapowiada to RPP, a odwzorowanie tych zapowiedzi znaleźć można obserwując notowania kontraktów terminowych na stopy procentowe. Za 6 miesięcy wyceniają one WIBOR 3M na 2,7 proc., a za 9 miesięcy na 2,8 proc. Co więcej, kontrakty na WIBOR 3M z horyzontem 21-miesięcznym notowane są na poziomie 3,42 proc. Jeśli do tych zmian dojdzie, drożeć zaczną kredyty hipoteczne, a banki będą najprawdopodobniej skłonne pożyczać mniej. Jeśli do tego czasu rodzima gospodarka nie zacznie się rozwijać na tyle szybko, aby przełożyło się to na wzrost zatrudnienia i płac, to możemy mieć do czynienia ze spadkiem popytu na mieszkania niedługo po podniesieniu stóp procentowych. 

O dyskusyjnym wpływie rządowego wsparcia

Już dziś wiadomo też, że negatywnie na siłę popytu może w pierwszych miesiącach roku oddziaływać nowelizacja rekomendacji S. Ma ona wprowadzić wymaganie posiadania 5-proc. wkładu własnego dla osób kupujących na kredyt mieszkania. Jest to czynnik, który dziś może stymulować obrót, ale odmiennego efektu można się spodziewać w przyszłym roku. Trudno spodziewać się jednak, aby taki wymóg okazał się dla rynku diametralną zmianą.

Nie można też zapomnieć, że na rynek zaczynają już wpływać decyzje podjęte przez polityków. Czynnikiem obniżającym dziś popyt na najtańsze mieszkania jest startujący w przyszłym roku program dopłat do kredytów „Mieszkanie dla młodych". Może on wzmacniać popyt w kolejnych latach, ale trzeba pamiętać, że żeby z niego skorzystać będzie trzeba spełnić sporo wymagań, co także z dużym prawdopodobieństwem spowoduje, ze wpływ dopłat na rynek będzie mocno ograniczony. Niemniej jednak zarówno ten program, jak i fundusz tanich mieszkań na wynajem, dzięki którym instytucja powołana przy BGK ma wydać 5 mld złotych kupując mieszkania od deweloperów, stymulować będzie popyt, w momencie gdy jest on już wyraźnie stymulowany przez rekordowo niskie stopy procentowe. Trudno nie ulec wrażeniu, że działania te są wręcz procykliczne, a więc dodatkowo wspierają popyt w okresie ożywienia – działania władz i instytucji publicznych powinno być dokładnie odwrotne.