Jak wojna na Ukrainie wpływa na nasz rynek nieruchomości? Czy Ukraińcy kupują mieszkania w Polsce?

Wpływ wojny na Ukrainie na polski rynek nieruchomości trudno ocenić – mieszkaniówka reaguje na wszelkie zmiany z opóźnieniem, a do tego trudno nieraz osądzić, czy jakiś trend wynika bardziej z wojny, czy może np. z szalejącej inflacji. Bez wątpienia sytuacja na Ukrainie utrudnia deweloperom realizację inwestycji, powodując m.in. problemy z dostawami niektórych materiałów, braki kadrowe na budowach i wpływając na wzrost kosztów budowy. Najnowsze dane pokazują jednak, że ogółem budowlanka radzi sobie ostatnio lepiej – spadło m.in. zadłużenie branży.

Jedno wydaje się pewne: choć sprzedaż mieszkań ostatnio spada, ma to związek raczej z coraz droższymi kredytami i wysokimi cenami mieszkań niż z wojną na Ukrainie.

– Wojna u naszych wschodnich sąsiadów nie ma już wpływu na decyzje zakupowe Polaków. Ta sytuacja – czyli odłożenie zakupu mieszkania w czasie miała miejsce tylko przez chwilę – na początku wojny. Konsumenci dość szybko przywykli do nowej rzeczywistości – mówi Barbara Bugaj, główny analityk w SonarHome. – Potwierdzają to również komunikaty płynące ze spółek deweloperskich, które jednogłośnie raportują, że wojna nie jest czynnikiem psychologicznym, hamującym zakupy.

Również na rynku wtórnym nie widać póki co żadnych zmian wywołanych wojną. Jak pokazało badanie SonarHome, w największych miastach ceny ofertowe używanych mieszkań wciąż są wysokie, o 10–14 proc. wyższe niż przed rokiem.

– Bez względu na to, czy podaż rośnie, spada, czy pozostaje bez zmian – sprzedający „nie schodzą z cen”. Oczekujemy zmian szybkich, nagłych. Sytuacja na rynku mieszkaniowym się pogarsza, więc od razu pojawia się oczekiwanie, że trend cenowy się odwróci. Jednak z perspektywy naszej działalności widzimy, że mimo spowolnienia obrotu, sprzedający wcale nie są tacy chętni do obniżek, chcą trzymać cenę, można by powiedzieć – cenią się – podkreśla Bugaj.

Zdaniem ekspertów na ewentualne zmiany na rynku wywołane sytuacją na Ukrainie przyjdzie nam jeszcze poczekać. Biorąc jednak pod uwagę, że pandemia nie spowodowała spadku cen mieszkań, można zgadywać, że podobnie będzie z wojną.

– Na ten moment brakuje jakichkolwiek przesłanek, które miałyby zwiastować spadek cen, pomimo zmniejszonego popytu, z racji ograniczonych możliwości klientów posiłkujących się przy zakupie mieszkania kredytem hipotecznym – uważa Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca firmy redNet 24. – Patrząc w dalszą przyszłość, można liczyć na spadek inflacji i stóp procentowych, a co za tym idzie odbudowanie popytu kredytowego.

Podobnego zdania są inni eksperci, m.in. Marek Wielgo z GetHome.pl. Jak zauważa, rosnące koszty po stronie deweloperów nie dają szans na obniżki cen mieszkań.

– W warunkach wysokiej inflacji trudno sobie wyobrazić spadek cen działek czy kosztów budowy. Nawet, jeśli średnia cena metra kwadratowego spadnie, to poprzeczka cenowa będzie szła w górę – podkreśla Wielgo.

Jednym z wielu krążących dziś po Internecie fake newsów jest informacja, że uchodźcy z Ukrainy rzekomo masowo kupują mieszkania w Polsce. Nie potwierdzają tego jednak firmy deweloperskie. Jak pokazuje ankieta serwisu Dompress.pl, większość deweloperów w Polsce nie zaobserwowała zwiększonego popytu na mieszkania ze strony Ukraińców od czasu wybuchu wojny. Z kolei firmy, które zauważyły wzrost popytu, przyznają, że był to wzrost nieznaczny. Obywatele Ukrainy pojawiający się w biurach sprzedaży to z reguły osoby mieszkające w Polsce już od kilku lat, mające stabilną pracę i możliwość starania się o kredyt w banku.

– Jeżeli chodzi o uchodźców, musimy pamiętać, że te osoby dopiero od kilku tygodni przebywają w Polsce i próbują na nowo poukładać swoje życie. Nie wiemy, ile jeszcze potrwa wojna, ciężko więc podejmować im decyzje o wyborze i kupnie mieszkania. Tutaj większe zainteresowanie notowane jest na rynku najmu – zauważa w rozmowie z Dompress.pl Adrian Potoczek, dyrektor ds. rozwoju w Wawel Service.

Warto zwrócić uwagę, że według deklaracji samych uchodźców ok. 80 proc. z nich chciałoby wrócić do ojczyzny, gdy sytuacja się unormuje. Chęć powrotu do domu potwierdzają liczby: jak wynika z raportu redNet Consulting, na Ukrainę wróciło już 1,7 mln z 3,7 mln uchodźców, którzy po wybuchu wojny znaleźli schronienie w Polsce. Jak szacują eksperci, ostatecznie ok. 30 proc. przybyszów z Ukrainy może pozostać w naszym kraju na dłużej. Część z tych osób z pewnością kupi mieszkania.

– Jak wiemy, wojna nie oszczędza nikogo. Z Ukrainy migruje cały przekrój społeczeństwa od osób biednych, po klasę średnią i ludzi zamożnych. Nic więc dziwnego, że osoby bardziej majętne, widząc jak rozwija się sytuacja w ich ojczyźnie, podejmują decyzję o osiedleniu się na stałe bądź tymczasowo w Polsce – mówi w rozmowie z Dompress.pl Adam Urbański, dyrektor Sprzedaży w TDJ Estate. – Część z tych osób posiada kapitał pozwalający na zakup mieszkania, jednak w naszym odczuciu większość zdecydowała się na wynajem mieszkań (…). Metraże, o jakie najczęściej pytają to mieszkania trzypokojowe o powierzchni około 60 mkw.

Warto dodać, że Ukraińcy mają pewne ograniczenia w nabywaniu mieszkań w Polsce. Choć w większości przypadków, kupując na własne potrzeby, mogą to robić na identycznych zasadach jak Polacy, to istnieją także wyjątki. W przypadku chęci zakupu lokum w strefie nadgranicznej (np. Gdańsk, Szczecin, Wałbrzych) obywatele Ukrainy muszą uzyskać zgodę na transakcję od Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji. Nie dotyczy to jedynie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które może być nabywane bez zezwolenia.

Póki co jednak wpływ uchodźców na polski rynek nieruchomości będzie widoczny przede wszystkim na rynku najmu. W największych miastach liczba ofert o mieszkaniach na wynajem spadła do rekordowo niskiego poziomu i wszystko wskazuje na to, że ta sytuacja w najbliższym czasie się nie zmieni.

– Polska stała się głównym krajem schronienia uchodźców z racji naszych dobrosąsiedzkich relacji z Ukrainą. Chęć pomocy ze strony zwykłych obywateli i rządu jest bardzo duża – zauważa Maciej Dymkowski, prezes zarządzający serwisem tabelaofert.pl. – W zaledwie trzy miesiące od rosyjskiej agresji rynek najmu w Polsce przeszedł ogromną rewolucję. W niektórych miastach już brakuje ofert, czynsze wzrosły o 30–50 proc., a tak wielkiego popytu nie było od lat.

Trudno się dziwić tak dużemu zapotrzebowaniu na lokale mieszkalne – według raportu opracowanego przez redNet Consulting dla serwisu tabelaofert.pl już ponad milion Ukraińców uzyskało numer PESEL, a 102 tys. uchodźców znalazły w Polsce pracę. Przy tak dużej liczbie osób potrzebujących „na już” dachu nad głową z rynku znikają wszystkie, nawet mało atrakcyjne lokale na wynajem.

– W miarę upływu czasu uchodźcy, mieszkający obecnie na małych powierzchniach, często w kilka rodzin w jednym mieszkaniu, będą poszukiwać ofert zapewniających większą prywatność. Natomiast teraz potrzebne są przede wszystkim mieszkania gotowe – podkreśla Tworska z redNet24.