Jak oszacować ratę kredytu hipotecznego?

Rata kapitałowa i odsetkowa. Czym się różnią?

W bardzo ogólnej perspektywie, rata kredytu hipotecznego dzieli się na dwie części: kapitałową i odsetkową. Pierwsza to po prostu ułamek kwoty, jaką pożycza się od banku. Druga natomiast, to odsetki od kapitału pozostałego do spłaty. Tutaj trzeba już zanurzyć się głębiej w słowniczek pojęć ekonomicznych. Na oprocentowanie kredytu składa się bowiem marża banku oraz stawka WIBOR, czyli wysokość oprocentowania pożyczek na krajowym rynku międzybankowym. Inaczej mówiąc: to stopa procentowa, po jakiej banki udzielają sobie wzajemnie pożyczek. O jej wysokości decyduje Rada Polityki Pieniężnej. O ile można zawrzeć z bankiem umowę, zgodnie z którą marża będzie stała przez cały okres kredytowania, o tyle o wysokości WIBOR-u nie decyduje konkretny bank, a przez to jego wysokość podlega zmianom.

Co to jest RRSO?

Całkowity koszt kredytu wyraża wskaźnik RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania. Składa się na nią nie tylko oprocentowanie nominalne, czyli marża banku i WIBOR, ale też prowizje i opłaty bankowe, np. za rozpatrzenie wniosku. Składową RRSO są również inne koszty niezbędne do zaciągnięcia kredytu, choćby ubezpieczenie, opłata za prowadzenie konta w banku udzielającym pożyczki albo sporządzenia tzw. operatu szacunkowego.

Aby wyliczyć RRSO należy także wziąć pod uwagę, czy kredyt będzie spłacany w ratach równych czy malejących. W przypadku rat równych, ich wysokość nie zmieni się przez cały okres spłat. Zmianie podlega tylko niewidoczny na pierwszy rzut oka stosunek raty kapitałowej do odsetkowej: początkowo część kapitałowa stanowi mniejszą część raty na rzecz części odsetkowej, ale wraz z upływem czasu ich proporcje odwracają się. W przypadku rat malejących część kapitałowa przez cały okres spłat jest taka sama, a maleje część odsetkowa. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że początkowo rata malejąca będzie wyższa niż rata równa, dlatego finalny koszt kredytu może okazać się analogiczny.

Istotny przy wyliczaniu RRSO jest też czas kredytowania. Dla przykładu: raty kredytu o wysokości 100 tys. zł wziętego na 10 lat będą wyższe niż gdyby czas spłaty zobowiązania wynosił 20 lat. Dlatego, aby wskaźnik był miarodajny, wszystkie parametry muszą być identyczne.

Jak (łatwo) obliczyć ratę kredytu hipotecznego?

Gdy zapadnie już decyzja o kredycie hipotecznym w konkretnym banku, w dniu podpisania umowy kredytodawca przekazuje kredytobiorcy szczegółowy harmonogram spłaty kredytu. Będzie to część umowy, w której wymienione zostaną m.in. kwoty poszczególnych rat, terminy ich spłat czy numer konta bankowego, na jaki należy przelewać pieniądze. Jeśli warunki spłaty zmienią się (np. wzrośnie albo zmaleje WIBOR lub kredyt zostanie nadpłacony) bank ma obowiązek przedstawić nowy harmonogram.

Wysokość raty można także sprawdzić przed podjęciem decyzji o podpisaniu umowy z bankiem. Dzięki temu można sprawdzić, czy oferty poszczególnych instytucji są atrakcyjne. Przy użyciu kalkulatorów kredytowych, takich jak https://policzkredyt.pl/kalkulator-raty-kredytowej/, można przeprowadzić symulacje, które uwzględniają różne parametry, jak wartość nieruchomości, wysokość wpłaty własnej, kwota kredytu czy okres kredytowania. Kalkulator porównuje oferty kilku banków, biorąc pod uwagę RRSO, oprocentowanie i prowizję. Na tej podstawie wylicza nie tylko ratę miesięczną, ale też całkowity koszt kredytu. W łatwy sposób pozwala więc sprawdzić, czy skracając okres kredytowania i płacąc wyższe raty miesięczne, finalnie można zapłacić za kredyt hipoteczny mniej. Albo, czy niższe RRSO przełoży się na tańszy kredyt.

Raty kredytu hipotecznego można też obliczyć, stosując odpowiednie wzory matematyczne możliwe do znalezienia w Internecie. Jest to jednak zajęcie bardzo czasochłonne i obarczone większym ryzykiem błędu. W dopasowaniu najlepszej oferty kredytu hipotecznego do zdolności kredytowej może też pomóc ekspert finansowy.