Ile faktycznie wynoszą dopłaty w Mieszkaniu dla Młodych

Marcin Krasoń, analityk Home Broker
Nowe mieszkaniaIle faktycznie wynoszą dopłaty w Mieszkaniu dla Młodych
Nowe mieszkaniaIle faktycznie wynoszą dopłaty w Mieszkaniu dla Młodych mk
15-procentowa dopłata do kupowanej w ramach MdM nieruchomości może wynieść mniej niż 12 proc., a przy większej powierzchni, tylko 7 proc. Różnice biorą się ze sposobu wyliczania dopłat oraz polityki niektórych banków, które przy MdM pobierają wyższą marżę.

Dopłata w programie Mieszkanie dla Młodych (MdM) wcale nie jest liczona od ceny zakupu nieruchomości. Szacuje się ją  według „średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla danej gminy". W uproszczeniu wskaźnik ten obrazuje przeciętny koszt budowy metra kwadratowego mieszkania na danym obszarze i jest podstawą wyznaczania nie tylko dopłaty, ale i limitów cenowych w MdM, w których trzeba się zmieścić, gdy chcemy otrzymać pomoc od państwa. Limit to po prostu wskaźnik dla danego obszaru powiększony o 10 proc.

Osoby nabywające mieszkanie w cenie bliskiej limitom otrzymają więc procentowo mniej niż ci, którzy kupią mieszkanie tańsze – wysokość dopłaty w danej lokalizacji nie jest bowiem zależna od ceny za metr kwadratowy, a jedynie od powierzchni i to tylko do 50 mkw. (przy metrażu większym powierzchnia też nie ma znaczenia). Jak to się przekłada na konkretnego klienta? Home Broker policzył, ile rzeczywiście wynosić będzie rządowa dopłata, zwracając także uwagę na to, że pierwsze oferty kredytów MdM mają marże wyższe od standardowych pożyczek.

Oto przykład. Weźmy osobę, która w Warszawie kupuje mieszkanie o powierzchni 50 mkw, którego cena jest minimalnie niższa od limitu – 5864 zł za mkw. Cena całkowita mieszkania to zatem 293,2 tys. zł. Przyjmijmy posiadanie 5-procentowego wkładu własnego. Kto nie korzysta ze wsparcia państwa, musi więc pożyczyć 278,5 tys. zł, a w obecnych warunkach rata takiego kredytu wynosi 1517 zł w przypadku rozliczenia go na 25 lat. 

Ile rzeczywiście wynosi dopłata w ramach Mieszkania dla Młodych?

Do wyliczeń wzięto mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych.

Ile faktycznie wynoszą dopłaty w Mieszkaniu dla Młodych

Jeśli kupujący nieruchomość nie ma potomstwa i chciałby skorzystać z programu Mieszkanie dla Młodych, może liczyć na 10-procentową dopłatę w kwocie 26 658 zł (wskaźnik dla Warszawy wynosi 5331,50 zł), co oznacza, że kwota zaciąganego kredytu wyniesie 251,9 tys. zł). Jeśli bank da mu kredyt na tych samych warunkach co standardowemu klientowi (z marżą 1,6 p.p.), wówczas rata spadnie do 1372 zł (o 9,6 proc.). Jednak w przypadku gdy bank podniesie swój zarobek o 0,3 p.p., rata wyniesie 1414, a realna obniżka w stosunku do zakupu mieszkania bez wsparcia MdM to 6,8 proc. Dla uproszczenia w obliczeniach pominęliśmy prowizję za udzielenie kredytu i obowiązkowe ubezpieczenia.
Osoba, której bank podniósł marżę o 0,3 p.p. zapłaci każdego miesiąca 42 zł więcej, w skali roku uzbiera się więc ponad 500 zł. Beneficjent, któremu przysługuje 15-proc. dopłata zyska 14,4 lub 11,7 proc. (zależnie od marży banku).

Duże mieszkanie to procentowo niższe dopłaty

Jeszcze słabiej dopłaty w MdM prezentują się w przypadku kogoś, kto kupił mieszkanie 75-metrowe, bo przypomnijmy, że bez względu na powierzchnię kupowanej nieruchomości, maksymalnie dopłaty będą naliczane dla 50 mkw. Cena takiego mieszkania to 439,8 tys. zł, przy 5-proc. wkładzie własnym potrzeba wsparcia banku w kwocie 417,8 tys. zł, a rata 25-letniego kredytu z marżą 1,6 p.p. to dziś 2275 zł. 

Ile rzeczywiście wynosi dopłata w ramach Mieszkania dla Młodych?

Do wyliczeń wzięto mieszkanie o powierzchni 75 metrów kwadratowych 

Ile faktycznie wynoszą dopłaty w Mieszkaniu dla Młodych

Po odjęciu 10-procentowej dopłaty w kwocie 26 658 zł (taka sama jak do mieszkania 50-metrowego) nabywca, który ma 5-procentowy wkład własny, musi zaciągnąć kredyt na kwotę 391,2 tys. zł, co przy marży 25-letniego kredytu 1,6 p.p. daje ratę równą 2130 zł, o 6,4 proc. niższą niż bez dopłat. Ale w banku podnoszącym marżę do 1,9 p.p. rata będzie wyższa o 66 zł, a 10-proc. dopłata realnie oznaczać będzie zmniejszenie kosztów o... 3,5 proc.

Dla 100-metrowego domu 10-procentowa dopłata MdM w przypadku podniesienia przez bank marży o 0,3 p.p. realnie oznacza korzyść na poziomie 1,8 proc., a jeśli bank zdecyduje się dać marżę o 0,5 p.p. wyższą, to rata kredytu z dopłatą będzie o 2 proc. wyższa niż rata kredytu bez dopłaty.

Im tańsze mieszkanie tym wyższa dopłata

Lepiej prezentuje się realny zysk z dopłat w przypadku osób, które kupią mieszkanie dużo tańsze niż limit cenowy. Gdyby zamiast 5864 zł za mkw. beneficjent zapłacił 4,5 tys. zł, 10-proc. dopłata oznaczać będzie 12,5-proc. korzyść, a 15-proc. od skarbu państwa to obniżenie raty o 18,7 proc. – to w przypadku niezmienionej oferty banku. A jeśli bank podniesie marżę do 1,9 p.p., obniżka raty w stosunku do kredytu bez dopłat wyniesie odpowiednio 9,7 i 16,2 proc. 

Ile faktycznie wynoszą dopłaty w Mieszkaniu dla Młodych

Realna wysokość dopłaty zależna w dużej mierze od miasta, w którym kupimy mieszkanie

Tam, gdzie limit MdM jest w stosunku do rynkowych cen niski, większość klientów nabywać będzie nieruchomości w cenie bliskiej limitowi, a realna korzyść z dopłat będzie niższa niż 10 czy 15 proc. Do tych miast zaliczyć należy m.in. Kraków, Lublin, Rzeszów i Warszawę. W przypadku Bydgoszczy, Gdańska i Łodzi ceny rynkowe są niższe od limitu, więc łatwiej będzie znaleźć nieruchomość tańszą, przy której realne dopłaty wynosić będą więcej niż ustawowe 10 czy 15 proc.

Ustawa mniej korzystna dla klientów

Na jednym z pierwszych etapów pracy nad ustawą, zawierała ona zapis o tym, że warunki kredytu MdM nie mogą być mniej korzystne od standardowej oferty kredytowej w danym banku. W kolejnych wersjach ustawy zapis ten się już jednak nie pojawił. Dlatego banki mogą różnicować ofertę kredytów preferencyjnych i zwykłych – tak zresztą było w przypadku Rodziny na Swoim.

Pierwsze oferty, które pojawiły się na rynku mają od standardowego cennika wyższą marże (o 0,1–0,5 p.p.). Przykładowe 0,3 p.p. to niby niewiele, ale przy kredycie na 30 lat oznacza wzrost miesięcznej raty o około 3,5 proc., czylit ok. 18 zł na każde 100 tys. zł zaciągniętego kredytu.

W trakcie prac nad ustawą zniknął z niej jeszcze jeden zapis korzystny dla osób kupujących mieszkanie. Chodzi o możliwość utraty dopłat. Pierwotnie ustawa miała umożliwiać sprzedanie mieszkania nie po 5, a po 3 latach, ale pod warunkiem, że środki uzyskane z tego tytułu nabywca zamierza przeznaczyć w okresie kolejnych 24 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego.

Wysokie ceny gazu. Gazprom szantażuje Europę.

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie