Zmiana przepisów o budownictwie społecznym. Ile będzie kosztował wykup mieszkania od TBS

Zmiana przepisów ma umożliwić wykup mieszkań z zasobów Towarzystw Budownictwa Społecznego. W teorii ich wykup jest możliwy od blisko czterech lat. Jednak ustawa jest nieprecyzyjna i do tej pory nie sprzedano ani jednego lokalu z zasobów TBS. Teraz ma się to zmienić.
  • Mieszkania TBS

    Jesienią 2014 roku Senat zaproponował ujednolicenie zasad przekształcania na własność mieszkań wybudowanych do 2009 roku w ramach towarzystw budownictwa społecznego (TBS). Nowelizacja ma uporządkować chaos prawny, który pojawił się z powodu częstych zmian przepisów w tym zakresie.

    mk

Do 2011 roku mieszkania zbudowane przez TBS-y nie mogły być przekształcane na własność. Nowelizacja ustawy z 2011 roku dopuściła taką możliwość, choć po jej wejściu w życie pojawiły się niejasności w interpretacji przepisów. Wątpliwości związane były z różnymi typami TBS-ów i różnymi formami finansowania tego typu budownictwa. Z tych powodów zarządzający towarzystwami z reguły odmawiali prywatyzacji mieszkań.

Przeczytaj również: Dla kogo są mieszkania z TBS-ów i ile kosztują 

Nowelizacja ustawy ma więc sprecyzować, jakie lokale z TBS będzie można prywatyzować, a jakich nie. Według nowych przepisów wyodrębniane na własność nie będą mogły być tylko mieszkania wybudowane przed 30 września 2009 roku przez TBS za kredyty z Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), w których "partycypant jest inny niż najemca". Chodzi o sytuacje, w których najemca nie ponosił w żaden sposób kosztów budowy. Wszystkie inne mieszkania z zasobów TBS, zbudowane przed 2009 rokiem, zgodnie z senacką propozycją, będą mogły być wyodrębniane na własność. Senacki projekt trafił do konsultacji, niebawem powinien trafić do Sejmu.

Bank Gospodarstwa Krajowego od 1995 roku udzielił kredytów na 7,2 mld zł za które wybudowano ponad 93 tys. mieszkań – podaje Money.pl. Do spłaty jest jeszcze ponad 6 mld zł. Przyjmując średnią wartość metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym, można szacować, że wartość tych lokali przekracza 22,9 mld złotych. 

Formy własności mieszkań w Polsce

Formy własności mieszkań w Polsce

Znowelizowane w 2011 roku dwie ustawy: o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o spółdzielniach mieszkaniowych umożliwiły wykup lokali przez najemców TBS-ów oraz członków spółdzielni mieszkaniowych. Spółdzielnie sprzedały dotychczas około 400 lokali spośród 17 tys., sfinansowanych z Krajowy Fundusz Mieszkaniowy. W przypadku TBS-ów... żadnego. Zdaniem senatorów, doprecyzowanie przepisów powinno odblokować przejmowanie mieszkań na własność. Ile ich jest?

Jako że dopiero od 2004 roku, przepisy nie wymagają by partycypantem była osoba nie będąca jednocześnie najemcą, portal Money.pl szacuje, że chodzi o ponad połowę mieszkań wybudowanych w ramach TBS, czyli 50–60 tys. Ograniczenie to jednak można ominąć. W przypadku lokali, w których ktoś inny jest najemcą, a jeszcze inna osoba wniosła obowiązkowy wkład, czyli stała się partycypantem, można dokonać cesji prawa do wkładu finansowego. Partycypant może je scedować na najemcę.

Najemcy mogą wykupić wynajmowane mieszkanie po cenie rynkowej pomniejszonej o zwaloryzowany wkład własny, czyli tzw. partycypację, wynoszącą zazwyczaj 20–30 proc. wartości lokalu. Zgodę na wykup mieszkania musi wyrazić właściciel, czyli TBS albo spółdzielnia mieszkaniowa.

Dokładne określenie, kto może, a kto nie wykupić mieszkanie to zdaniem członków TBS dopiero początek koniecznych zmian. Podkreślają, iż wykup mieszkań na obecnych warunkach jest dla najemców bardzo niekorzystny. W przyjętej w 2011 roku ustawie, na poczet ceny sprzedaży lokalu nie zaliczono wpłacanej przez najemców kaucji zabezpieczającej wynoszącej od kilku do kilkunastu tys. zł. Oprócz wpłaty ceny rynkowej mieszkania, muszą spłacić także kredyt ciążący na tym lokalu w BGK, co czyni transakcję nieopłacalną. Jak czytamy bowiem w obowiązujących przepisach, osoba, która zdecyduje się nabyć lokal od TBS-u, musi zapłacić za niego tyle, ile wynosi jego wartość rynkowa. Członkowie towarzystw apelują o jak najszybsze uwzględnienie kaucji przy wyliczaniu wartości mieszkań przed ich sprzedażą. 

Porównanie kosztów zakupu mieszkania 

Wykup mieszkania od TBS 

Pan Nowak decyduje się na wykup mieszkania od TBS we Wrocławiu. Jest najemcą i partycypantem lokalu o powierzchni 50 metrów kwadratowych od 2008 roku. Przy założeniu, że koszt wybudowania jego mieszkania sięgnął 150 tys. zł (3 tys. za mkw.) musiał wnieść wkład (partycypację) w wysokości 45 tys. zł, poza tym zapłacił kaucję w wysokości 5 tys. Biorąc pod uwagę aktualną stawkę kosztu odtworzeniowego metra kwadratowego mieszkania we Wrocławiu (to koszt: 4647 zł), wartość jego partycypacji sięga 69 705 zł. Od tego trzeba odjąć wysokość kaucji, której nie odzyska. Może więc liczyć na pomniejszenie ceny mieszkania o 64 705 zł. Zakładając, że jego mieszkanie zostanie wycenione na 285 tys. (5700 zł za mkw.). Za wykup mieszkania od TBS będzie musiał zapłacić 220 295 zł.

Kupno mieszkania na rynku wtórnym 

Za mieszkanie liczące 50 mkw. we Wrocławiu pan Nowak zapłaci 285 tys. zł. Odliczając od tego odzyskany od TBS wkład, mieszkanie na rynku wtórnym będzie go kosztowało 220 295 zł 

Kupno nowego mieszkania 

Przy średniej cenie za mkw nowego lokalu w wysokości 6 tys. zł (Wrocław) i odliczeniu odzyskanego od TBS wkładu, pan Nowak będzie musiał wyłożyć 235 295 zł.

Przeczytaj: Ile kosztuje zakup mieszkania nowego i używanego. Porównanie kosztów 

Najemcy wskazują też inne bariery. TBS-y obawiają się z kolei utraty zarządzania tym majątkiem na rzecz wspólnot. Gminy, czyli właściciele około 80 proc. istniejących TBS-ów nie chcą pozbywać się narzędzia polityki mieszkaniowej. TBS-y nie chcą też oddawać nadwyżki ze sprzedaży lokalu do Funduszu Dopłat w ciągu siedmiu dni od przeprowadzonej transakcji.

Wyodrębnienie więcej niż 50 procent lokali oznacza, że wspólnota mieszkaniowa może pozbawić TBS-ów zarządzania ich zasobem. W konsekwencji doprowadzi to nawet do likwidacji towarzystwa. 

Autor: redakcja.regiodom
Współpraca: Money.pl
19komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (19)

Budynek TBS-u w którym mieszkam ma 17 lat. Mkw w ówcześnie kosztował 1 960 zł. Obecnie mkw na wolnym rynku jest w tej okolicy 4 500 zł. Do refleksji!
Ateusz, 24.03.2015, 11:44
A do wykupu mieszkania nie jest jeszcze dolączana kwota "pustego" czynszu, który wpłacamy co miesiąc ?
czesiu, 24.03.2015, 13:56
Ten "pusty czynsz" to koszt wynajmu, który ponosi się za użytkowanie lokalu. Nikt nie udostępnia mieszkania za darmo, a TBS to nic innego jak tańszy wynajem. Czy kupując wcześniej wynajmowane mieszkanie od osoby prywatnej też żądał byś odliczenia od ceny kosztów wynajmu ??????
Bella, 24.03.2015, 15:57
PUSTY CZYNSZ TO JEST SPŁATA RAT KREDYTU, BO OPRÓCZ PUSTEGO CZYNSZU PŁACI SIĘ NORMALNY CZYNSZ
SOKÓŁ, 25.03.2015, 10:30
A co z kredytem, który spłacamy w czynszu i nikt nie wie ile on wynosi? czy podwójnie spłacamy kredyt za mieszkanie, najpierw w czynszu, a potem odkupując mieszkanie. Wprowadźcie obowiązkową informację ile kredytu się spłaca w czynszu!
Arcon, 24.03.2015, 14:01
Po co tworzyć nowe przepisy ,które dalej niczego nie załatwią?
1. Jeśli potrzebna jest zgoda TBS to wiadomo,że tej zgody nie będzie.
2. Jak można zlekceważyć sprawę kaucji.Kaucja jest zabezpieczeniem na wypadek zdania do TBS zniszczonego mieszkania .Jeśli TBS nie odzyskuje mieszkania, a je sprzedaje dotychczasowemu najemcy to kaucję musi zwrócić najemcy.Pominięcie tych kwot to oszustwo.
3. Jak można nie odliczyć od ceny mieszkania kosztów spłaconego już kredytu.
W sumie - kupno mieszkania dalej nie będzie możliwe, choć byłoby to korzystne z wielu stron. Po pierwsze zwolniłoby to środki na budowę następnych mieszkań, po drugie pozwoliłoby na pojawienie się wreszcie jakiegoś partnera dla TBS-u. Obecnie władze TBS robią co chcą i zupełnie nie liczą się ze zdaniem swoich mieszkańców.W skrajnym przypadku możliwe byłoby nawet zrezygnowanie przez mieszkańców z zarządzania przez TBS. Taka ewentualność podniosłaby jakość obsługi mieszkańców przez TBS. Obecnie jest w tym zakresie monopol , a żaden monopol nie jest korzystny.
ob, 24.03.2015, 15:38
Widać brak zrozumienia dla formy TBS!!! TBS prowadzi działalność polegającą na WYNAJMIE mieszkań, na których budowę zaciąga kredyt. Osoba chcąca wynająć mieszkanie musi wpłacić określoną kwotę partycypacji, jednak w przypadku wypowiedzenia umowy jest mu ona zwracana po zrewaloryzowaniu. Dlatego ta kwota jest wliczana do wykupu. Czynsz płacony do TBS-u to nic innego jak opłata za wynajem więc niby czemu miała by być zwracana czy doliczana do ceny mieszkania. Czy jak wynajmuje się od osoby prywatnej mieszkanie, którego zakup sfinansowała ona ze swojego kredytu, to znaczy że mieszkanie jest w części pana bo kredyt jest spłacany z jego pieniędzy??? No nie, nie jest. A czy np. po 3 latach wynajmu w przypadku chęci wykupu takiego mieszkania od osoby prywatnej odliczana jest kwota zapłacona do tej pory za wynajem? Też nie, mieszkanie jest sprzedawane po cenie rynkowej!!!! Więc dlaczego TBS miałby swoją działalnością finansować komuś mieszkanie, bo nie bardzo rozumiem?? Co do wykupu TBS jest właścicielem, któremu ustawa daje jedynie możliwość sprzedaży mieszkań, ale nie może mu tego nakazać ani narzucić. Tak samo jak Pan. np. może sprzedać swój samochód ale jako, że jest to Pana własność nikt nie może Pana do tego zmusić.
Bella, 24.03.2015, 16:12
Dlaczego? Bo TBS działa z ddefinicji na zasadzie non profit. Po to powstał, żeby uumożliwiać sensowne mieszkanie, a nie napychac kieszeń
e., 24.03.2015, 16:41
Działalność non profit to nie działalność charytatywna. Umożliwiać sensowne mieszkanie to nie znaczy umożliwić posiadanie mieszkania na własność.
Bella, 24.03.2015, 18:22
To myślenie niewłąściwe, bo TBS nie wybudował tych mieszkań z własnych funduszy lecz państwowych. TBS jest takim samym "właścicielem " jak pseudowłaściciel mieszkania kupionego za zaciągnięty kredyt bankowy . Figuruje jako właściciel ale nie może tego mieszkania sprzedać dopóki nie spłaci kredytu bankowego.
Czytelnik, 02.04.2015, 16:49
TO 80 000-85 000 ZŁ...CZYLI KOSZT BUDOWY LUDZIE SPŁACĄ PRZEZ 10 LAT W CZYNSZU A DALEJ TO JUŻ PŁACĄ NIE WIEM ZA CO ?....
d, 24.03.2015, 17:27
To są jakieś żarty, te mieszkania były z założenia mieszkaniami czynszowymi i nie powinno być możliwości ich wykupienia z prostej przyczyny- każdy kogo nie stać na kredyt pójdzie do gminy po mieszkanie wpłaci partycypację i potem je przejmie. To powinno być nadal ograniczone prawo rzeczowe, które podlega dziedziczeniu, można je sprzedać. Takim samym skandalem jest dziedziczenie mieszkań komunalnych - nie może reszta społeczeństwa sponsorować wybranej grupie mieszkania, a oni często się śmieją i zmieniają auta, podczas gdy ktoś kto spłaca kredyt musi oszczędzać
gość, 24.03.2015, 18:21
nie mam, nie znam sie na tym tbs ani nie popieram takich pomysłów ale pozwólcie że dodam tutaj swoje 5 groszy.... Wspomniany nowak wpłacił 50 tys za mieszkanie które kosztowało 150 czyli tak na chłopski rozum jest właścicielem tego mieszkania w udziale 1/3.
Wysoki czynsz to jest koszt wynajmu 2/3 mieszkania od właściciela/banku. Może i płacić sto lat a i tak nie będzie jego bo on tam nic nie spłaca tylko płaci za wynajem tych 2/3. Jesli chodzi o wykup to jesli on ma 1/3 a załóżmy że mieszkanie jest warte 300 tys to powinien móc wykupić je za 200 tys a nie 225!!! Co to za złodziejski współczynnik 4600zł?? Jak chciecie rewaloryzować wkład wynajmującego do 4600 no to sprzedajcie mu tą reszte mieszkania za 4600za metr, albo wystawcie 66% udział na licytacji (jakoś komornicy z tym problemu nie mają).
olo, 24.03.2015, 19:30
Cała ta ustawa to kompletny bubel .
Po pierwsze. Do 2009 r. przyszły najemca szukał partycypanta. Partycypant wskazywał oczywistego najemcę i wpłacał za niego koszt 1/3 budowy mieszkania. W 99% przypadków był to ktoś z rodziny, kto płacił pieniędzmi przyszłego najemcy a jedynie formalnie widniał w dokumentach jako osoba trzecia. W 2009 r. ktoś poszedł po rozum do głowy i zmienił zapis w ustawie, tak aby nie było fikcji i jedna osoba figurowała jako najemca i partycypant,
Po drugie. Pozostały koszt 2/3 budowy mieszkania spłacany jest obecnie w czynszu. Jest to kredyt zaciągnięty w banku (BGK bodajże) przez TBS na bardzo preferencyjnych warunkach. Tak więc de facto najemca spłaca ten kredyt a nie TBS!
Po trzecie. Reszta opłat w czynszu to normalne opłaty eksploatacyjne i za media, które są płacone tak jak w mieszkaniach spółdzielczo -własnościowych.
Po czwarte. Osoba, która wpłaciła 40 000 zł partycypacji przy koszcie budowy mieszkania ok 120 000 zł (realia z lat 2006 -2008) i dodatkowo spłacając przez 10 lat kredyt w czynszu, ok 30 000 zł. spłaciła w zasadzie połowę kosztów wybudowania mieszkania. Po kolejnych 20 latach spłaci całość. I co wtedy zrobi TBS? Tego jeszcze nie ustalono.
Po piąte. Wykup mieszkań po aktualnych cenach rynkowych jest totalnym szwindlem, gdyż mieszkanie warte kiedyś 120 000 i spłacone w połowie wycenia się dziś na ok 250 000 - 280 000 dając możliwość zarobku TBSom, co jest niezgodne z prawem gdyż spółki te nie mogą czerpać zysków i działają w gruncie rzeczy non profit.
Po szóste. Zrównanie cen mieszkań w TBSach z cenami mieszkań na rynku pierwotnym jest na rękę tylko i wyłącznie deweloperom, którym rynek się powoli kurczy z uwagi na brak wyżu demograficznego, trudności z uzyskaniem kredytu i szalejące ceny franka szwajcarskiego. Nie trzeba być geniuszem, żeby wiedzieć, że ktoś za tą ustawą lobbował. Kto? To pytanie i zajęcie dla służb trzyliterowych...
Najemca, 24.03.2015, 21:22
te TBS y to o kant tyłka rozbic gdzie tutaj jest ta "promocja" ceny metra do wykupu nie roznia sie od innych mieszkan ...tyle tylko ze chcac kupic mieszkanie ciezko dzisiaj kredyt dostac tutaj tak jakby kredyt mamy od reki tylko tutaj jest plus...
cfweewff, 24.03.2015, 22:19
Pójdą jak świeże bułeczki
zed, 24.03.2015, 23:39
Pójdą jak świeże bułeczki
zed, 24.03.2015, 23:40
Czytam z niedowierzaniem, że po raz kolejny chcą zrobić z ludzi idiotów. W Zielonej Górze przed rokiem 2009 najemca nie mógł być jednocześnie partycypującym. Sztucznie wpłaty dokonywała więc rodzina. Pisanie o tym, że koś nie poniósł kosztów partycypacji i nie może wykupić mieszkania jest więc fikcją. No chyba, że ktoś znalazł sponsora który wpłacił za niego wkład.
Sprzedaż po cenie rynkowej to kolejne nadużycie. Każdy z nas współfinansował budowę oraz w każdej spłacie czynszu pokrywał część kredytu, czyli spłacał koszty budowy bloku. Co teraz z lokatorami, którzy przez 10 lat spłacali ? Gdyby wartość mieszkań spała na skutek koniunktury to wtedy liczyli by pewnie po korzystniejszej dla KTBS wartości odtworzeniowe? Złodzieje na cieplutkich posadach utrzymywani przez Lokatorów marzących o wykupie. Nikt nie chce nic za darmo, ale żeby dać się okradać ?
NabityWbutelke, 25.03.2015, 10:43
Dużym plusem dla mieszkańców TBS będzie to ,że nie będą musieli płacić podatku katastralnego od własności mieszkania,o ile ograniczy się tylko do osób fizycznych , który zgodnie z Traktatem Lizbońskim niebawem będzie wprowadzony i wówczas opłaty( czynsze) za mieszkania własnościowe oraz za TBS -y będą podobne. Choć najemca TBS- nadal nie będzie właścicielem a powinien być przynajmniej współwłaścicielem skoro jego partycypacja wyniosła 30 procent wartości mieszkania i spłacił wysokim czynszem określoną kwotę kredytu. Ale póki co, to biedak przyczynił się do pomnożenia majątku TBS . Na tym polega posolidarnościowy kapitalizm i oryginalne pojęcie prawa oraz sprawiedliwości w państwie polskim.
Czytelnik, 09.05.2018, 19:07