Zakup nieruchomości na licytacji komorniczej - jak uniknąć błędów?

Stron, które ogłaszają licytacje komornicze jest wiele, polecić można jednak serwis prowadzony przez Krajową Radę Komorniczą (licytacje.komornik.pl). Wystarczy zaznaczyć „nieruchomości" i określić województwo, w którym poszukuje się domu czy mieszkania, by poznać oferty. Kiedy oferty są warte uwagi?
  • Mieszkanie przed licytacją trzeba koniecznie obejrzeć

    Kupione na licytacji mieszkanie może wyglądać po wyprowadzce lokatorów w taki właśnie sposób.

    Archiwum

Niektórzy podkreślają wątpliwy moralnie sposób wejścia w posiadanie nieruchomości poprzez licytację komorniczą. Argumentują, że zwykle oznacza to konieczność eksmisji lokatorów z mieszkania czy domu. Inni jednak zaznaczają, że właśnie dzięki licytacjom wiele osób może doczekać się zwrotu długu od osoby, która go zaciągnęła i nie chciała oddać. Każdy musi rozważyć udział w takim przedsięwzięciu we własnym sumieniu – fakty są jednak takie, że mieszkanie czy dom można kupić nawet 30 procent taniej niż jest ono faktycznie warte.

Przeczytaj równieżLokale gminne w okazyjnej cenie – kiedy i jak można je kupić

Ceny są okazyjne, bowiem w pierwszej licytacji nieruchomość sprzedawana jest za 3/4 sumy oszacowania, a gdy dochodzi do drugiej licytacji (gdy pierwsza nie przyniosła rozstrzygnięcia) nieruchomość licytowana jest za 2/3 sumy oszacowania. W stosunku do cen rynkowych oszczędzić w ten sposób można ponad 100 tysięcy złotych w przypadku mieszkań i kilkaset tysięcy złotych w przypadku domów.

Na co zwrócić uwagę przygotowując się do takiej licytacji (co ułatwia fakt, że zwykle są publikowane są z dużym wyprzedzeniem)?

Na kredyt nie zawsze można liczyć

Kwestia finansowania – to próg, który najtrudniej pokonać osobom, które chciałyby wziąć udział w licytacji (problemu nie mają zawodowcy i biura nieruchomości, których wysłannicy również pojawiają się przy tego typu okazjach). Przed przystąpieniem do licytacji wpłacić trzeba kwotę w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania jako rękojmię (teoretycznie rękojmia może być również złożona w książeczce oszczędnościowej zaopatrzonej w upoważnienie właściciela książeczki do wypłaty całego wkładu, tyle że niewiele osób posiada już takie książeczki). Jeśli licytacja zostanie przegrana pieniądze wrócą na wskazane konto, jeśli wygrana – rękojmia zostanie zajęta na poczet całej sumy, który musi wpłacić licytujący. Trzeba być przygotowanym na to, że banki nie zdążą z procedurą kredytową (na wpłatę całości sąd daje 14 dni z możliwością przedłużenia terminu, jednak nie dłużej niż o miesiąc), a zakup sfinansować trzeba będzie za gotówkę. I lepiej ją mieć, bo gdy nie uda zebrać się całej kwoty, przepadnie rękojmia wpłacona na konto komornika.

Dowiedz sięJak pracuje komornik – pomaga czy szkodzi?

Oględziny nieruchomości – to dość trudny moment dla wielu chętnych do kupna domu czy mieszkania. Nie tylko dlatego, że czas wyznaczony na oględziny może być bardzo krótki – na przykład 15 minut określonego dnia, ale także dlatego, że na miejscu spotkać można osobę czy rodzinę, która ten lokal będzie musiała opuścić. Jeśli jednak zamierzamy kupić mieszkanie, trzeba je przed zakupem obejrzeć (bo samo przejrzenie operatu szacunkowego dostępnego w kancelarii komorniczej nie wystarcza).

Prawa osób trzecich – nie ma się co przejmować prawem użytkowania lokalu, jego służebności czy prawem dożywotnika. Te muszą być zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji i licytujący będzie o tym wiedział. Jeśli nie zostaną zgłoszone to wraz z zakończeniem licytacji i uprawomocnieniem się wyników postępowania po prostu wygasną. Oczywiście wcześniej trzeba przejrzeć pod tym kątem odpowiednie działy w księdze wieczystej. Kupującego nie będą też obciążać długi poprzednich właścicieli.

Czy jednak np. prawo dożywotnika powinno odstręczać potencjalnego kupującego od wzięcia udziału w licytacji komorniczej? To zależy. Jeśli kupowana w ten sposób nieruchomość ma być zamieszkana przez nabywcę, to inna osoba w mieszkaniu, która ma prawo je zamieszkiwać w sposób, oczywisty czyni taki zakup nieatrakcyjnym. Jeśli jednak lokal kupowany jest w celach inwestycyjnych, na przykład pod przyszły wynajem, ciągle może być ciekawą lokatą kapitału. Przy odpowiednim podejściu można bowiem za jednym razem kupić lokal i zyskać wynajmującego. Niektórzy kupujący mieszkanie z sędziwym dożywotnikiem liczą się z tym, że w ich mieszkaniu – bywa że i bez płacenia czynszu – taka osoba będzie zamieszkiwała jeszcze przez prę lat, ale niska cena zakupu i tak sprawi, że będzie opłacalny bo mieszkanie później, gdy trafi na rynek najmu, „odpracuje" ten czas z nawiązką.

Udziały w nieruchomości

Nieco inaczej wygląda sytuacja, gdy licytowany jest udział w nieruchomości. Zwykle tego rodzaju licytacje nie budzą zainteresowania, a jeśli i na drugą nie zgłoszą się chętni, udziały będą mogli wykupić współwłaściciele – nawet jeśli należą do rodziny dłużnika (wcześniej ich udział w licytacji jest wykluczony). Tego typu mieszkania czy domy niosą ze sobą spore ryzyko dla tych, którzy chcieliby w nie inwestować. Owszem, zakup udziałów odbywa się po korzystnej cenie, ale po finalizacji ciągle nie można swobodnie rozporządzać nieruchomością. Jedną z metod jest odkupienie pozostałych udziałów w nieruchomości, nie zawsze jednak dotychczasowi współwłaściciele chcą się ich pozbyć, mogą też zażądać ceny, która okaże się zaporowa i nieopłacalna. Z tego też względu kupowanie udziałów w nieruchomościach lepiej zostawić tym, którzy z dużą swobodą i doświadczeniem poruszają się na rynku nieruchomości i mogą pozwolić sobie na ryzyko finansowe i długi czas na zwrot inwestycji.

Może się okazać, a nie jest to wcale rzadkością, że pomimo wylicytowania lokalu i sądowego przybicia (a więc potwierdzenia przejęcia własności nieruchomości) dotychczasowi właściciele (lokatorzy) ani myślą się wyprowadzić. To fatalna informacja – nie tylko dla tych, którzy chcieliby się do kupionego lokalu wprowadzić, ale i dla tych którzy kupili nieruchomość pod wynajem – będzie ona generować koszty, nie przynosząc żadnych zysków. W tym wypadku potrzebne będzie kolejne postępowanie – tym razem eksmisyjne. Co gorsza – zanim lokatorzy się wyprowadzą gmina będzie musiała zapewnić im lokal zastępczy, a tych w wielu samorządach po prostu brakuje – co oczywiście wydłuży całą procedurę. 

Przeczytaj: Co kryje się za ogłoszeniami typu „Mieszkanie za opiekę", „Opieka za mieszkanie" 

Autor: Sławomir Bobbe
2komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (2)

jak uniknąć błędów ? to proste - w licytacjach komorniczych biorą udział tylko wybrańcy ( zorganizowani) i oni błędów nie popełniają,
dżejms błond, 16.08.2017, 19:47
to prawda że potrzeba gotówki i swobody czasowej i finansowej jednak i my trafiamy czasem na temat który przerasta i wlecze się w nieskończoność
parking PDP poznań, 22.09.2017, 08:45