Zakup mieszkania: czytajmy umowy ze zrozumieniem

Przy zakupie domu lub mieszkania warto ponieść wydatek nawet kilkuset złotych za sprawdzenie umowy. Inwestycja może się opłacić, ponieważ w razie błednych zapisów w umowie możemy stracić nawet kilkaset tysięcy.
  • Podpisywanie umowy

    Podpisywanie umowy

    Alvimann

Czytajmy umowy, sprawdzajmy księgi i miejmy dokładną świadomość tego, co podpisujemy. Zwłaszcza przy tak ważnych decyzjach, jak zakup mieszkania i domu. 

Przeczytaj umowę przed jej podpisaniem 

Choć wydaje się to oczywiste, to wciąż sporo osób w razie problemów przyznaje, że nie zapoznało się z nią dość szczegółowo. Tymczasem profesjonalny deweloper z pewnością odpowie na wszystkie pytania. A jeśli są z tym problemy, to warto przed podpisaniem umowy skorzystać z porady radcy prawnego lub adwokata, który pomoże nam zrozumieć jej zapisy i skutki. 

Zrozumieć umowę 

Oczywiście porada taka będzie się wiązać z koniecznością wynagrodzenia dla prawnika. Pamiętajmy jednak, że decydując się na kupno mieszkania, często wydajemy oszczędności naszego życia lub na dziesiątki lat wiążemy się z bankiem udzielającym nam kredytu. Dlatego zadbajmy o to, by podpisana umowa i produkt, którego ona dotyczy, czyli nasze wymarzone mieszkanie, odpowiadały naszym oczekiwaniom.

Bo czy wydatek nawet kilkuset złotych za sprawdzenie umowy to dużo w obliczu możliwości straty kilkunastu, kilkudziesięciu czy nawet kilkuset tysięcy? 

Można to porównać do prowadzenia auta po suto zakrapianym wieczorze. W takich sytuacjach często szkoda nam na taksówkę, bo przecież „wszystko będzie ok". Ale w razie kontroli oddalibyśmy dużo więcej niż taksówkarzowi, aby tylko uniknąć problemów związanych z policją, czy nawet sądem.Pamiętajmy też, że niezależną i bezstronną poradę otrzymamy od radcy prawnego czy adwokata niezwiązanego z deweloperem. 

Nasze bezpieczeństwo jest w księdze wieczystej 

To jednak nie koniec. Przed podpisaniem umowy należy bowiem obowiązkowo sprawdzić jeszcze stan księgi wieczystej, na której powstał lub powstaje budynek. To bardzo ważne, bo odpis z księgi wieczystej jest gwarancją naszego bezpieczeństwa. Dlatego deweloper powinien mieć taki dokument przy każdej umowie. Jeśli nie ma, to stan księgi wieczystej możemy sprawdzić na stronie www.ekw.ms.gov.pl. Pamiętajmy jednak, że w tym przypadku sprawdzenie stanu księgi wieczystej nie daje gwarancji autentycznego stanu księgi, bowiem od wpisu dokonanego przez sędziego czy referendarza sądowego do jego uwidocznienia na stronie może minąć sporo czasu. 

Dlatego jedynym źródłem rzetelnej wiedzy jest odpis z księgi wieczystej, który bez żadnych problemów uzyskamy w wydziale ksiąg wieczystych w Sądzie Rejonowym. Przygotowanie takiego dokumentu trwa parę godzin, a koszt odpisu zwykłego, a taki w zupełności nam wystarczy, to tylko 30 złotych.

Sprawdź swojego dewelopera

Pamiętajmy też, że deweloperzy często działają w ramach spółek prawa handlowego. Są to zazwyczaj spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjne, a ich swoistym dowodem osobistym jest odpis z Krajowego Rejestru Sądowego. Odpis taki powinien mieć przedstawiciel spółki i zawsze warto sprawdzić w nim, kto jest upoważniony do reprezentowania. Wbrew pozorom i ta czynność powinna być obowiązkowa przy wiązaniu się umową z deweloperem. Pamiętajmy jednak, że przedstawiciel spółki może działać na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez upoważnioną do reprezentowania osobę bądź osoby.

Zobacz również: Deweloperzy: jak wybrać dobrą firmę budowlaną 

Koszty dodatkowe przy zakupie mieszkania

Kupując mieszkanie nie zawsze wiemy też, jakie dokładnie wiążą się z tym koszty dodatkowe. Warto więc mieć świadomość, że z nabyciem lokalu związana jest konieczność poniesienia:

  • taksy notarialnej,
  • podatku vat od tej taksy,
  • opłat sądowych za wpis własności i założenie księgi wieczystej,
  • a także - w przypadku kredytowania nabycia lokalu - opłat sądowych za wpis hipoteki i podatku od czynności cywilno-prawnych od ustanowienia hipoteki.

W przypadku, kiedy nabywany lokal nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, i nie została ustanowiona na naszą rzecz odpowiednia służebność drogowa, będziemy musieli także kupić od dewelopera udział w drodze dojazdowej. Niestety, z tym też wiąże się konieczność poniesienia opłat sądowych.

Warto jeszcze pamiętać, że jeśli wraz z lokalem kupujemy garaż, będziemy musieli jeszcze ponieść opłaty sądowe związane z wpisem własności, a niekiedy także z wpisem sposobu korzystania z tego garażu.

Nietypowe sytuacje przy zakupie mieszkania od dewelopera

Cena za lokal z tzw. rynku pierwotnego (od dewelopera) zazwyczaj zawiera już podatek VAT, co powoduje, że nabywca jest zwolniony z podatku z czynności cywilno-prawnych. I w tym jednak przypadku upewnijmy się, że tak faktycznie jest.

Czasami jednak mogą wystąpić sytuacje, z którymi nie spotykamy się na co dzień. Bo co jeśli deweloper wziął kredyt na budowę budynku, w którym nabywamy lokal? Wtedy taka nieruchomość będzie prawdopodobnie obciążona hipoteką. W tej sytuacji deweloper powinien przy umowie sprzedaży przedstawić notariuszowi dokumenty zezwalające na bezciężarowe - czyli bez hipoteki - odłączenie lokalu, który nas interesuje. Zobowiązanie do przedłożenia takiego dokumentu powinno się już znaleźć w umowie przedwstępnej.

Zdarza się, że klienci muszą sami udać się do sądu, by załatwić sprawy związane z hipotekami. To jednak zależy już od ustaleń poczynionych z bankiem udzielającym kredytu. Bo choć większość banków woli, kiedy te czynności dokonywane są przez notariusza, to niektóre wymagają osobistego złożenia wniosku przez klientów.

Pamiętajmy też, że również umowy przedwstępne warto zawierać u notariusza, co daje lepsze zabezpieczenie dla obu stron. W razie gdyby deweloper nie chciał bowiem podpisać z nami umowy sprzedaży, możemy dzięki umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego wystąpić do sądu. Ten, po spełnieniu pewnych warunków, wyda wyrok zastępujący oświadczenie dewelopera.  

Autor: redakcja.regiodom
Współpraca: Bogdan Dondajewski; współpraca notariusz Marcin Paradowski
2komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (2)

ja to wszystko zalatwialam przy pomocy open finance, bo wolalam z nimi niz sama wpakowac sie w cos co potem bedzie trudne albo niemozliwe do odkrecenia
iza, 21.07.2011, 19:02
mniej mieszkań niż chętnych. Dodatkowo zapisy w umowie niezgodne z prawem i tak nie są brane pod uwagę przy ewentualnych pozwach sądowych. A i jeszcze jedno - nie polecam kupować od ZB Imański bo to tandeta, każdy blok posiada istotne wady, mieszkania są zalewane, ich poziom wykonania jest fatalny.
Kupiłem, 22.07.2011, 18:11