Wypowiadamy umowę zarządcy wspólnoty mieszkaniowej

Nie zawsze członkowie wspólnoty mieszkaniowej są zadowoleni ze sposobu, w jaki ta jest zarządzana. Wówczas warto znaleźć innego zarządcę, ale najpierw trzeba wypowiedzieć umowę dotychczasowemu.
  • zarządzanie wspólnotą mieszkaniową

    Nie zawsze właściciele lokali są zadowoleni z usług zarządcy. Czasem warto go zmienić.

    (alexander)

Tryb zawarcia i wypowiedzenia umowy przez małą i dużą wspólnotę mieszkaniową

Mała wspólnota mieszkaniowa to taka, wedle ustawy o własności lokali, w której ilość lokali mieszkalnych nie przekracza siedmiu. Powyżej tej liczby mamy już do czynienia z dużą wspólnotą. Jakie to ma znaczenie? Ano takie, że w przypadku małej wspólnoty do wszelkich decyzji potrzebna jest jednomyślność właścicieli wyrażana w formie uchwały, a na umowie o zarząd/ administrowanie nieruchomością wspólną podpisują się wszyscy właściciele lokali. W takim samym trybie też umowa zostanie rozwiązana: jednomyślnie. Każdy pojedynczy lokator ma prawo veta. Przygotowujemy uchwałę, którą podpisać muszą wszyscy członkowie wspólnoty, załączamy do niej pismo wypowiadające umowę i dostarczamy zarządcy.

Warto przeczytać: Co zrobić, gdy we wspólnocie brakuje miejsc do parkowania

Z kolei w dużej wspólnocie zgromadzenie członków wspólnoty w drodze głosowania wyłania zarząd i to on na ogół zawiera umowę z administratorem w jej imieniu. I tutaj sedno tkwi w treści uchwały: zasadniczo najwygodniej jest gdy zgromadzenie członków wspólnoty udziela zarządowi pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty na zewnątrz, w tym zawierania i wypowiadania umów o zarządzanie/ administrowanie, co daje mu w zasadzie wolną rękę w zakresie zawierania, ale również wypowiedzenia umowy. W sporadycznych przypadkach jednak zbyt szczegółowo spisana uchwała określa, że zarząd ma prawo zawarcia umowy z określoną firmą, nie dając możliwości jej wypowiedzenia. W takim przypadku do rozwiązania umowy zarząd będzie potrzebował kolejnej uchwały. Jednak na ogół zawierający umowę zarząd ma prawo wypowiedzenia jej w dowolnym momencie. Jeśli potrzebna jest dodatkowa uchwała, nie ma konieczności zwoływania zebrania – można sprawę załatwić w trybie zbierania podpisów. W obu przypadkach jednak potrzebne jest quorum, czyli obecność (podpisy) co najmniej 51% członków wspólnoty.

Uwaga na okres wypowiedzenia

Umowę o administrowanie wspólnotą mieszkaniową zawieramy na ogół na wzorze dostarczonym przez zarządcę. Przed złożeniem podpisów trzeba koniecznie ją uważnie przeczytać, zwracając szczególną uwagę na rozdział poświęcony jej rozwiązaniu. Zazwyczaj przewidziany okres wypowiedzenia wynosi trzy miesiące. Jest to czas pozwalający zarządcy i wspólnocie pozwalający na swobodne przygotowanie sprawozdań końcowych, czy dokonania rozliczeń księgowych i przekazania kompletu dokumentów nowemu zarządcy. Zdarza się natomiast, że zarządca zapisuje w umowie okresy wypowiedzenia sięgające 12 miesięcy. Na taki zapis absolutnie nie należy się godzić. Jeśli jednak umowa została podpisana, jej zapisy obowiązują obie strony i może być trudno zakończyć ją wcześniej. Licencjonowani zarządcy, którym zależy na dobrej opinii nie pozwalają sobie na podobne zabiegi. Często wręcz idą na rękę wspólnocie, starając się skrócić okres wypowiedzenia. Pamiętajmy, że w trakcie tego okresu, zarządca ma prawo do poboru wynagrodzenia zapisanego w umowie, ale też obowiązek świadczenia usług jak dotąd.

Kiedy można umowę wypowiedzieć natychmiast, bez dotrzymania okresu wypowiedzenia?

W niektórych przypadkach mamy prawo wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia. Nie wystarczy do tego nie posprzątana przez tydzień klatka schodowa, ale uporczywe niewywiązywanie się przez zarządcę z nałożonych na niego w umowie obowiązków daje już podstawę do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym: jeśli nie zostały dokonane kontrole przewodów kominowych i instalacji gazowych, nagminnie nie są dokonywane odpowiednie wpisy w książce obiektu budowlanego albo powstały zaległości w rozliczeniach z dostawcami mediów, przez co kontynuowanie umowy naraża wspólnotę np. na odcięcie mediów lub inne istotne straty finansowe, daje to wspólnocie podstawę do wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia. Kolejna sprawa to zaniechanie przez zarządcę obowiązków nałożonych nań w ustawie o własności lokali: np. gdy zarządca nie zwoła do końca I kwartału danego roku zebrania ogółu mieszkańców, na którym przedstawić ma rozliczenie za rok poprzedni i nie uzyska przez to absolutorium z wykonania budżetu. Albo gdy zaniedba obowiązku podjęcia starań o powiększenie wielkości działki należącej do wspólnoty do rozmiarów działki budowlanej.
Wówczas można próbować wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym lub starać się skrócić okres wypowiedzenia.

Dowiedz sięCo zrobić, gdy członek wspólnoty mieszkaniowej nie płaci należności? 

Gdy zarządca nie chce przyjąć wypowiedzenia?

Jeśli zarządca nie zgadza się z faktem wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, może zaskarżyć je do sądu okręgowego wskazanego w umowie. Prawo to przysługuje również wspólnocie. Sąd skargę rozpatruje w trybie nieprocesowym. Trudno jednak polecać to rozwiązanie, bo w zależności od rejonu kraju sprawy rozwiązywane są w różnych terminach. Potrafią się ciągnąć długimi miesiącami, a nawet latami. Jeśli więc jest to możliwe, warto szukać innych rozwiązań, a na pewno zacząć od podstaw, czyli świadomego podpisywania umowy i nie rezygnowania z wpływu na jej kształt. 

Autor: Joanna Turakiewicz
0komentarzy