Umowa przedwstępna. O czym należy wiedzieć przed jej zawarciem

Kupując mieszkanie nie musimy podpisywać umowy przedwstępnej. Warto jednak się na to zdecydować. Taki dokument chroni interesy obu stron. Powinien być jednak dobrze skonstruowany.
  • Kupujemy mieszkanie. Jak podpisać dobrą umowę?

    Kiedy kupujemy mieszkanie, brak odpowiednich zapisów w umowie przedwstępnej może nas sporo kosztować, dlatego zadbajmy o najważniejsze dla nas zapisy.

    Maciej Kaczanowski

Przygotowując umowę przedwstępną musimy ustalić kilka kluczowych elementów. Pierwszy to dokładna cena nieruchomości i jej opis, a także wysokość zadatku lub zaliczki. Powinniśmy określić termin podpisania ostatecznej umowy sprzedaży, termin przekazania lokalu oraz szczegółowe warunki płatności. Nie zapominajmy również o dokładnym opisaniu stron transakcji. 

Forma się liczy

Pierwszą ważną decyzją przed podpisaniem umowy jest wybór jej formy. Możliwości są dwie. Przedwstępna umowa sprzedaży może być spisana w formie umowy cywilno-prawnej. Druga opcja to akt notarialny. Obie formy rodzą różne konsekwencje prawne.

Podpisanie umowy na zwykłej kartce papieru jest szybkie i tanie. Jeśli jednak zależy nam na zawarciu ostatecznej transakcji, zdecydujmy się na wizytę u notariusza. Oznacza to dodatkowe koszty dla kupującego, zmusza jednak każdą ze stron do wywiązania się z umowy. Jeśli sprzedający się rozmyśli, możemy udać się do sądu i wnioskować o tzw. przeniesienie własności bez zgody zbywcy. Płacimy wówczas za mieszkanie, a sąd czyni nas jego właścicielem.

Zobacz również: Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania

Jeśli podpisaliśmy umowę przedwstępną u notariusza, warto jeszcze wybrać się do wydziału ksiąg wieczystych w lokalnym Sądzie Rejonowym. Można tam wpisać nasze roszczenie o przeniesienie własności kupowanego lokum. Dzięki temu utrudnimy właścicielowi sprzedaż mieszkania innemu klientowi.

Umowa w formie aktu notarialnego chroni nie tylko kupujących. Pamiętajmy o tym, bo jeśli np. bank nie da nam kredytu, lub znajdziemy ciekawsze lokum, konsekwencje mogą być bardzo dotkliwe. Sprzedający może pójść do sądu i wyegzekwować zapisy umowy. Po uzyskaniu klauzuli wykonalności, sprzedający udaje się do komornika. Ten może z nas ściągnąć należność za mieszkanie.

Sytuacja jest inna, jeśli obie strony podpisały umowę przedwstępną bez udziału notariusza. Sprzedawca może wówczas wycofać się z całej transakcji bez większych konsekwencji. Musi jedynie zwrócić pieniądze, wpłacone przez niedoszłego kupca.

Co sprawdzić w umowie przedwstępnej

Po pierwsze upewnijmy się, że dane osobowe wpisane w umowie są zgodne z danymi w dowodzie osobistym. Jako kupujący musimy wiedzieć, czy druga osoba rzeczywiście jest właścicielem mieszkania. W tym celu należy sprawdzić aktualny wypis z Księgi Wieczystej. Jeśli sprzedający jest w związku małżeńskim, ustalmy czy mieszkanie wchodzi w skład wspólnego majątku. W takim wypadku umowę powinni podpisać mąż i żona.

Opisując przedmiot transakcji, należy to zrobić bardzo dokładnie. Określmy:

  • rodzaj własności mieszkania,
  • adres nieruchomości,
  • powierzchnię lokalu,
  • nr Księgi Wieczystej.

Nie zapominajmy o dodatkowych pomieszczeniach, np. garażu. Sprzedający powinien również zadeklarować, że nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń i praw osób trzecich.

Jeśli kupujemy mieszkanie spółdzielcze, z własnościowym prawem do lokalu, sprzedający powinien przedstawić tzw. „zaświadczenie do sprzedaży". Taki dokument wystawia spółdzielnia, opisując w nim m.in., jaka jest sytuacja własnościowa lokalu i czy jest zadłużone. Podobne zaświadczenie może wystawić wspólnota mieszkaniowa. Wtedy jednak sprzedający powinien przedstawić aktualny wypis z Księgi Wieczystej, akt własności, oraz zaświadczenie, że nikt w sprzedawanym lokalu nie jest zameldowany.

Płacimy

Po podpisaniu umowy wpłacamy pieniądze na poczet przyszłego mieszkania. Warunki i forma płatności muszą być dokładnie określone w dokumencie. Zwróćmy uwagę czy przekazywane środki opisujemy jako zadatek, czy zaliczkę. Ta bowiem, w przeciwieństwie od zadatku, nie może być zabezpieczeniem wykonania umowy końcowej. Stanowi tylko ułamek ceny mieszkania. Kiedy obie strony z różnych przyczyn się rozchodzą, zaliczka wraca do kupującego.

Z kolei zadatek, jeśli sprzedający zrezygnuje z umowy, zwracany jest kupującemu w podwójnej wysokości. Kiedy umowę zrywa kupujący, właściciel mieszkania zatrzymuje pieniądze. Nie może jednak domagać się dodatkowego odszkodowania.

W umowie przedwstępnej musimy dokładnie określić również finalną cenę mieszkania. Umieśćmy także zapis o terminie i sposobie płatności. Zaznaczmy czy jako kupujący korzystamy z kredytu, czy należność uregulujemy przelewem, czy gotówką oraz kiedy zapłacimy całą kwotę.

Kiedy kupujesz od dewelopera

Podpisując umowę przedwstępną na zakup nowego mieszkania, należy pamiętać o kilku dodatkowych elementach. Deweloper musi zapewnić, że przeniesie na nabywcę własność mieszkania w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, udział w gruncie i częściach wspólnych budynku.

Sprzedawca powinien też oświadczyć, że jest właścicielem ziemi, na której ma stać mieszkanie. Jego lokalizacja musi być dokładnie określona, łącznie z usytuowaniem lokalu, jego powierzchnią oraz dodatkowymi pomieszczeniami (piwnica, garaż lub miejsce postojowe).

Deweloper powinien też określić datę ukończenia inwestycji, a także kary umowne za niedotrzymanie tego terminu. W umowie należy umieścić zapis o dacie przeniesienia własności mieszkania aktem notarialnym. Warto ustalić tu konkretną datę. 

Autor: Jacek Szydłowski
4komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (4)

Autor artykuły wygląda mi na naganiacza jakiejś kancelarii notarialnej. Można zawrzeć umowe cywilną pomiędzy stronami i jest ona tak samo wazna i rodzi takie same skutki jak ta zawarta przed notariuszem !.Na umowie umieszcza się szczegóły ,cene, sposób zapłaty.Kaucja w wyskości 10 % ,kupujący w przypadku rezygnacji zawsze traci kaucje,a sprzedajacy musi zwrócić dwukrotność ,ot i cała tajemnica umowy,dobrze sporządzona umowa przedwstęna to oszczędność i mozłiwość szybszego zawarcia ostatecznej umowy sprzedazy kupna.Ale jak widać zachłanni notariusze chcieli by zgarniać kase gdzie tylko mozna,obywatel powinien się bronić przed tym ,jest internet mozna znaleźć wszystko co trzeba,a do notariusza tylko po zawarcie ostatecznej umowy.
Jasko, 29.08.2011, 16:14
niestety się mylisz. Umowa podpisana w domu na kolanie - nie w formie aktu notarialnego rodz inne konsekwencje ponieważ nie ma w niej klauzuli wykonalności.
Anna, 06.09.2011, 14:00
w takim razie jakie konsekwenje groża sprzedajacemu jesli wycofał sie z transakcji przyjał zaliczke a umowa została spisana na kolanie z danymi o wartosci sprzedawanego przedmiotu i zaliczki:?
monia, 25.02.2014, 15:01
A co można dodać do umowy ? Mozna na przykład dodać taki punk ze na wypadek nie udzielenie kredytu, kupujący nie traci zadatku ? albo np: punkt który wyszczególnia meble które sprzedający zostawia w mieszkaniu itd ?
transformer, 21.12.2016, 07:39