Umowa deweloperska: najważniejsze jej punkty

Od wiosny ubiegłego roku kupując mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym podpisujemy tzw. umowę deweloperską. Zobacz, na co zwrócić uwagę czytając ją.
  • Dom od dewelopera

    Ustawa deweloperska nie jest rozwiązaniem idealnym. Mimo to przyczyniła się do znacznej poprawy sytuacji kupującego w stosunku do okresu bez jej obowiązywania. Umowę deweloperską jako obowiązkowy element wprowadziła ustawa z 28 października 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (potocznie nazywana ustawą deweloperską), która weszła w życie wiosną 2012 roku. Dla kupującego na rynku pierwotnym umowa deweloperska jest zabezpieczeniem porównywalnym do umowy przedwstępnej na rynku wtórnym – ma mu dać gwarancję tego, że deweloper wywiąże się z obowiązków, których się podjął.

    mk

„Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego" weszła w życie 29 kwietnia 2012 roku. Wprowadziła ona na rynek nieruchomości sporo zmian. Większość z nich ma chronić osoby kupujące nieruchomości mieszkaniowe.

Jedną z wprowadzonych zmian jest obowiązek podpisywania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. W umowie tej przedsiębiorca (deweloper) zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na kupującego. Forma aktu notarialnego stanowi dodatkowe zabezpieczenie interesów nabywcy,. Notariusz daje gwarancję rzetelności świadczonych usług pełniąc zawód zaufania publicznego.

Jakie elementy powinna zawierać umowa deweloperska?

Ustawa wskazuje to w jasny sposób. Oprócz oczywistych wpisów, takich jak określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy, trzeba zwrócić uwagę, czy jest tam wpisana dokładna cena oraz informacje o nabywanej nieruchomości (w tym jej stan prawny).

Zabraknąć nie może też danych na temat powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, które leżą w gestii dewelopera.

Umowa deweloperska powinna też zawierać zasady płatności (konkretne terminy i kwoty), do których zobowiązuje się kupujący. Obowiązkowymi elementami są również m.in.: informacje i zasady możliwego wycofania się z umowy, oświadczenie kupującego o zapoznaniu się z prospektem informacyjnym oraz termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Przeczytaj również: Zerwanie lub rozwiązanie umowy z deweloperem – kiedy jest to możliwe 

Wybrane obowiązkowe elementy umowy deweloperskiej:

  • określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej,
  • cena nabycia nieruchomości,
  • informacje o nieruchomości (powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, istniejące na niej obciążenia hipoteczne i służebności),
  • określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy deweloperskiej,
  • określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
  • określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych,
  • wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  • termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego,
  • termin przeniesienia na nabywcę prawa własności,
  • wysokość i terminy lub warunki płatności przez nabywcę,
  • informacje o rachunku powierniczym oraz gwarancjach bankowych lub ubezpieczeniowych,
  • określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej,
  • określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy.

Gdy deweloper daje nam umowę do podpisania, wgryźmy się w nią nieco dokładniej niż sprawdzenie poprawności danych. Najlepiej byłoby zabrać umowę do domu i szczegółowo zweryfikować zawarte w niej zapisy. Choć umowa będzie podpisywana w formie aktu notarialnego i weryfikowana przez notariusza, to warto już na wstępie sprawdzić, czy nie brakuje któregoś z obligatoryjnych elementów.

Umowa deweloperska stanowi samoistną podstawę wpisu roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie prawa własności lokalu na nabywcę lub analogicznego roszczenia dotyczącego nabycia nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.

Obowiązek podpisania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego wiąże się naturalnie z dodatkowymi kosztami. Jednak ustawa precyzuje tu ich podział – deweloper i kupujący płacą po połowie.

Autor: Marcin Krasoń, Home Broker
Współpraca: Marcin Żak, prawnik Home Broker
0komentarzy