Stare mieszkanie w rozliczeniu za nowe – czy to dobra oferta dla kupujących?

Coraz więcej deweloperów, niczym właściciele komisów samochodowych, oferuje kupującym nowe mieszkanie pozostawienie starego lokalu w rozliczeniu. Niekiedy taka oferta bywa bardzo korzystna dla klienta, są jednak i takie, których lepiej się wystrzegać.
  • Deweloperzy kuszą klientów nowymi rozwiązaniami, które ułatwią im zakup mieszkania

    Pozostawienie starego lokum w rozliczeniu może być atrakcyjną formą zakupu nowego mieszkania bez generowania dodatkowych kosztów.

    Dariusz Bloch

Deweloperzy proponując pozostawienie dotychczasowego mieszkania w rozliczeniu idą na rękę kupującym. Oferują między innymi bezpłatną wycenę lokalu i specjalnie przygotowaną ofertę odkupu starego mieszkania i zakupu nowego. Przy czym wszystko odbywa się bezgotówkowo – kwota wykupu mieszkania jest jednocześnie wkładem własnym przy zakupie nowego. Co więcej – deweloperzy odkupią mieszkanie, ale będzie można je użytkować do czasu, kiedy będzie możliwa przeprowadzka do nowego. Ma to znaczenie wtedy, gdy kupuje się nowy lokal na etapie projektu czy tzw. „dziury w ziemi".

Zobacz oferty mieszkań na sprzedaż na stronie lub w aplikacji Gratki 

Deweloperzy tak profilują inwestycje dostępne w ramach wymiany, by w ofercie znalazły się lokale o sporym metrażu, których potrzebują większe, młode rodziny, jak i niewielkie mieszkania i kawalerki zlokalizowane na niższych piętrach, których poszukiwać mogą single i osoby starsze. Dla najbardziej wymagających dostępne są również apartamenty zlokalizowane na ostatnich piętrach. 

Oferta wymiany mieszkania – co zyskuje klient z niej korzystający?

Klient korzystający z oferty wymiany mieszkania nie płaci oczywiście podatku od czynności cywilno-prawnych od sprzedaży mieszkania. Jako, że znacząca większość transakcji sprzedaży i zakupu nieruchomości odbywa się we współpracy z biurami pośrednictwa odpadają w tym przypadku również koszty pośrednika, który pobiera prowizję w wysokości 1–3 procent wartości transakcji. To kilka tysięcy złotych w kieszeni kupującego więcej. Teoretycznie możliwa jest nawet sytuacja, w której ktoś pozostawia w rozliczeniu duże mieszkanie (którego nie jest w stanie z różnych powodów samemu utrzymać) o wartości równej lub zbliżonej do wartości nowego, mniejszego lokum z oferty dewelopera. Transakcja mogłaby wtedy zostać przeprowadzona bezgotówkowo.

Co ciekawe, podobne oferty pod nazwą „nieruchomość w rozliczeniu" znaleźć można również u pośredników. Dotyczy to zwłaszcza tych, którzy kapitałowo powiązani są z deweloperem. Pośrednik odkupuje stary lokal i proponuje inny (w stanie deweloperskim lub z rynku wtórnego), który ma w ofercie. Jeśli wartość starego mieszkania jest mniejsza niż nowego, pośrednik „wydeptuje ścieżkę" do banku po uzyskanie odpowiedniego źródła kredytowania. Zarabia nie tylko na pośrednictwie (choć zdarzają się oferty bez prowizji) ale również na wycenie lokalu przez powiązanego z nim rzeczoznawcy, dostaje również prowizję banku, który kredytuje zakup.

Jakich ofert wymiany nieruchomości należy się wystrzegać?

Na rynku od paru lat obserwować można różne oferty, które zakładają wymianę starego mieszkania na nowe. Nie zawsze jednak są one korzystne dla klienta, dlatego kluczowe jest wczytanie się w zapisy umowy. Szczególną uwagę zwrócić należy na to, kto będzie wyceniał stare mieszkanie. Jeśli będzie to rzeczoznawca powołany przez dewelopera, jest spore prawdopodobieństwo, że wyceni on lokal poniżej wartości rynkowej. Musi bowiem wliczyć ryzyko dewelopera, polegające na tym, że stary lokal nie znajdzie szybko nowego nabywcy.

Niektóre firmy oczekują, że transakcję sprzedaży przeprowadzi osoba zainteresowana wymianą i na sprzedaż lokalu dają określony czas – jeśli w wyznaczonym terminie lokal nie zostanie sprzedany, mogą naliczać wyższe prowizje. Dlatego dobrze wynegocjować zlecenie wyceny niezależnemu rzeczoznawcy, ewentualnie zapłacić za wycenę po raz drugi i zyskać kontrwycenę.

Bywa i tak, że deweloper uznaje, że stare mieszkanie jest na tyle nieatrakcyjne i trudne w późniejszej sprzedaży, że nie zdecyduje się na podpisanie umowy. Z kolei programy wymiany starych mieszkań na nowe nie muszą być atrakcyjne dla tych, którzy są właścicielami nieruchomości, na które jest popyt i nie będzie większych kłopotów z ich sprzedażą. Warto wtedy przeprowadzić transakcję sprzedaży samemu, a pozyskane środki przeznaczyć na zakup nowego mieszkania – bez pośredników i prowizji. 

Autor: Sławomir Bobbe
0komentarzy