Sprzedaż zadłużonego mieszkania. Czego może spodziewać się kupujący?

Zadłużone mieszkanie można kupić nawet za około 70 procent jego wartości. Jednak takie okazje bywają zasadzkami. Tłumaczymy, czego może spodziewać się dłużnik sprzedający lokum i nabywca takiego mieszkania.
  • Zadłużone mieszkanie

    Zadłużeni właściciele mogą sprzedać swoje mieszkania, ale pod pewnymi warunkami. To lepsze rozwiązanie niż eksmisja (na zdjęciu), która jest zawsze ostatecznością.

    Andrzej Muszyński (archiwum Gazety Pomorskiej)

Ostatnie zawirowania na rynku finansowym sprawiły, że zakup mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym staje się dosyć popularną formą transakcji, a banki zazwyczaj zgadzają się na to, aby kłopotliwy dla nich klient-dłużnik sprzedał swoje mieszkanie nowemu nabywcy, który raty będzie spłacał regularnie.

Dłużnik wystawia na sprzedaż swoje mieszkanie

Na rynku nieruchomości pojawiają się jednak także mieszkania wystawiane przez właścicieli, którzy mają spore zadłużenie względem spółdzielni mieszkaniowej (czy wspólnoty mieszkaniowej) albo mają długi z innego tytułu, np. niespłaconych rat kredytów konsumenckich, niepłacenia alimentów grzywny.

Przeczytaj więcej: Czy warto kupić zadłużone mieszkanie 

Zdarza się, że dłużnik, aby rozwiązać problem, a więc: uzyskać szybko gotówkę, sprzedaje swój lokal nawet za niecałe 70 procent jego wartości. To okazja, która może stać się jednak pułapką, również finansową. Czasem najemcy lokali gminnych czy socjalnych wystawiają mieszkania na sprzedaż, oferując je, jako swoje, chociaż właścicielami nie są. Mają jedynie prawo do ich zamieszkania.

Nowy właściciel spłaca długi poprzedniego właściciela mieszkania

Gdy dłużnik jest jednak właścicielem lokalu, a zalega z czynszem i innymi opłatami, należnymi spółdzielni/wspólnocie, ma prawo sprzedać mieszkanie, ale w umowie transakcji i akcie notarialnym musi znaleźć się zapis, że nowy nabywca o zadłużeniu wie.

– Możliwe są wówczas dwa rozwiązania – mówi Elżbieta Orłowska z biura Spółdzielni Mieszkaniowej SIM w Bydgoszczy. – Strony ustalają pisemnie, że dłużnik, czyli dotychczasowy właściciel mieszkania, w określonym terminie od podpisania umowy sprzedaży lokalu spłaci cały dług z pieniędzy, jakie otrzyma od kupującego. Drugie rozwiązanie polega na tym, że nowy nabywca mieszkania przejmuje zadłużenie, jakie spowodował dotychczasowy właściciel lokalu. Nowy właściciel w umowie zobowiązuje się, że sam spłaci powstałe na lokalu zadłużenie. W takim przypadku nowy nabywca raczej nie traci, a zazwyczaj – nawet zyskuje. To dlatego, że cena, za jaką kupił zadłużone mieszkanie, jest zaniżona, a gdyby doliczyć do niej kwotę zadłużenia, to i tak za wspomniane mieszkanie w sumie zapłaci mniej niż gdyby kupował je na tzw. zwykłym rynku mieszkaniowym.

Sprzedaj mieszkanie

Na początek wizyta w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej

Zanim właściciel-dłużnik i potencjalny kupujący podpiszą umowę i drugi przekaże pieniądze pierwszemu, trzeba zweryfikować wszystkie informacje dotyczące lokalu. Jeżeli jest to mieszkanie w zasobach spółdzielni, pierwsze kroki prowadzą właśnie do spółdzielni. – Podajemy, kto jest właścicielem danego mieszkania, albo kim są jego współwłaściciele – informuje Orłowska. – Informujemy również o statusie lokalu: czy jest to pełna własność, czy mieszkanie spółdzielczo-własnościowe. U nas można też dowiedzieć się, czy lokal posiada księgę wieczystą. Kolejna informacja dotyczy opłat, czyli tego, czy lokal jest zadłużony z tytułu czynszu.

Dowiedz się: Co może zrobić wspólnota mieszkaniowa z zadłużonym właścicielem mieszkania

Mieszkanie zajęte przez komornika 

Właściciel może jednak płacić na bieżąco czynsz, a i tak być dłużnikiem i mieć problemy z windykacją czy komornikiem. Wiele osób zadłużonych próbuje sprzedać mieszkanie, gdy już sąd postanowił, że mieszkanie to ma zostać sprzedane w drodze licytacji komorniczej. Zdarza się, że tacy dłużnicy oferują swoje mieszkanie zainteresowanym za wspomniane około 70 procent ceny rynkowej. To dla nich jest jeszcze opłacalne. Jeśli bowiem mieszkanie nie zostanie sprzedane na pierwszej licytacji za 75 procent (czyli cenę wywoławczą), w drugiej licytacji jest szansa kupić je za dwie trzecie wartości.

Czasem dłużnik próbuje sprzedać lokal bez wiedzy komornika, poza licytacją. Wówczas nie tylko on, jako sprzedający, ale i nabywca (który prawdopodobnie nie sprawdził zapisów w księdze wieczystej), może mieć kłopoty. Jeśli mieszkanie zostało zajęte przez komornika i trafia ono w ręce nowego nabywcy, to właśnie nowy właściciel może być zobowiązany do spłaty zadłużenia, ponieważ ono jest „przypisane" do danego lokalu, a nie do nazwiska właściciela. Koszty będą podwójne: nowy nabywca zapłacił za mieszkanie, a nadal musi spłacić zadłużenie widniejące na „koncie" lokalu.

Warto wiedzieć: Co z kredytem hipotecznym w przypadku rozwodu 

Kolejny problem pojawia się wtedy, gdy strony podpisują umowę kupna-sprzedaży, ale w rzeczywistości jedna strona nie przekazuje drugiej pieniędzy. Potem rzekomy nowy nabywca, czyli prawowity właściciel, mimo, że za lokal nie zapłacił ani złotówki, ma podstawę do tego, żeby usunąć dotychczasowego lokatora z zajmowanego mieszkania.

Darowizna może stać się pułapką

Podobną pułapką może być darowizna. Zdarza się, że dłużnik próbuje uciec przed komornikiem i zapisuje (zazwyczaj tylko dla fikcji) swoje zadłużone mieszkanie członkowi swojej rodziny. Wtedy osoba obdarowana tym mieszkaniem może mieć do czynienia z komornikiem.

Transakcja kupna-sprzedaży w obecności komornika

To dlatego tak istotne jest sprawdzenie zawartości księgi wieczystej.
– Wpis o zajęciu mieszkania należącego do dłużnika pojawia się w księdze wieczystej, więc każdy, kto zamierza kupić takie lokum i przed dokonaniem transakcji sprawdzi zawartość księgi wieczystej, dowie się o zajęciu – tłumaczy Michał Lewandowski z biura prasowego Krajowej Rady Komorniczej w Warszawie. – Ma to na celu uniemożliwienie dłużnikowi ucieczki z majątkiem oraz zabezpieczenie roszczeń wierzyciela i uprzedzenie potencjalnego nabywcy o zadłużeniu. Zajęte przez komornika mieszkanie można jednak, pod pewnymi warunkami, sprzedać.

Ekspert kontynuuje: – Wyobrażam sobie sytuację, w której wierzyciel zgadza się na sprzedaż zajętej nieruchomości pod warunkiem, że odzyska swoje pieniądze. Można na przykład uczynić zapis notarialny uwzględniający spłatę zadłużenia komornikowi. 

Autor: Katarzyna Piojda
10komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (10)

Profesjonalnie obsługujemy sprzedaż zadłużonych nieruchomości.
Zapewnimy bezpieczeństwo transakcji sprzedającym i kupującym. Zgłoś się do nas, pomożemy
zadluzone.nieruchomosci.pl
Filip, 01.09.2017, 11:18
petrof, 07.01.2018, 01:25
petrof, 07.01.2018, 01:26
petrof, 07.01.2018, 01:27
Chciałabym sprzedać zadłużone mieszkanie ,własnościowe spółdzielcze,była licytacja kom ornicza ale jednej trzeciej części.kry-wag@wp.pl
maria, 16.06.2018, 13:57
Mieszkanie własnościowe 50 m kw. w Poznaniu. Zadłużenie prawie 30 000 zł, z tego na ok. 12 000 zł komornik zawiadomił o wszczęciu egzekucji z nieruchomości (na razie jest tylko zawiadomienie). Szukam kupca ale na umowę kupna - sprzedaży z najmem długoterminowym, tzn. ja bym w nim pozostał jako wynajmujący i płacił za wynajem, a później mógł to mieszkanie odkupić. Email - pksjg@op.pl
Paweł, 16.09.2018, 18:07
Kupię mieszkanie w Łodzi może być zadłużone,do remontu lub/i nie wykupione z możliwością wykupu.płacę gotówką.pomogę z przeprowadzką lub w inny sposób
proszę o kontakt: 733 427 81o lub mattmad2017@gmail.com
Mateusz, 02.11.2017, 14:22
Nasza Firma zajmuje profesjonalnym skupem nieruchomości za gotówkę. Interesują nas wszystkie nieruchomości z dużych miast. Wyceniamy za darmo i płacimy gotówką. http://grb-nieruchomosci.pl
Emil, 12.04.2018, 15:04
irkarpowiczena , 20.04.2018, 23:03
Pomogę spłacić długi poprzez zakup mieszkania za gotówkę.
woytazzz1@gmail.com
wk, 20.11.2018, 11:42