Najem okazjonalny – na czym to polega? Kiedy warto podpisać umowę najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny funkcjonuje w Polsce już od pewnego czasu, jednak wciąż nie wszyscy wiedzą, na czym ta forma najmu polega. Wyjaśniamy najważniejsze kwestie dotyczące umowy najmu okazjonalnego.
  • Umowa najmu okazjonalnego

    Najem okazjonalny oznacza więcej formalności, ale też większe zabezpieczenie praw wynajmującego.

    123RF.com

Najem okazjonalny wciąż wykorzystuje się w naszym kraju stosunkowo rzadko, jednak można go spotkać coraz częściej. Tę formę wynajmu wprowadzono w 2010 r., a jej zasady określa wielokrotnie nowelizowana Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Czym różni się ona od zwykłej umowy najmu? Najkrócej rzecz ujmując, umowa najmu okazjonalnego skuteczniej chroni prawa właściciela lokalu i umożliwia łatwiejszą eksmisję problematycznego lokatora.

Najem okazjonalny – podstawowe informacje

Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest między właścicielem mieszkania czy domu (inaczej: wynajmującym) a lokatorem (inaczej: najemcą). Co ważne, właściciel nie może prowadzić działalności gospodarczej związanej z wynajmem – dla przedsiębiorców zarabiających na wynajmie ta forma umowy jest niedostępna. Najem okazjonalny dotyczy tylko lokali mieszkalnych, a więc nie może być stosowany np. przy wynajmie biura.

Umowa najmu okazjonalnego zawsze zawierana jest na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. Musi mieć każdorazowo formę pisemną, a dokładniej formę aktu notarialnego – w przeciwnym razie jest nieważna. Również wszelkie zmiany w umowie wymagają formy pisemnej. Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie okresu, na jaki ją zawarto lub też może zostać wcześniej wypowiedziana. Umowa powinna informować o tym, że jej wcześniejsze wypowiedzenie jest możliwe oraz określać sytuacje, w jakich może to nastąpić.

Przeczytaj: Wynajem mieszkania z psem czy kotem. Jak wynająć ze zwierzakiem?

Właściciel mieszkania czy domu może żądać od lokatora kaucji, jednak nie wyższej niż 6-krotność miesięcznego czynszu najmu (obliczanej według stawki czynszu w dniu podpisania umowy). Podobnie jak przy zwykłej umowie najmu, wynajmujący może potrącić z kaucji kwotę na naprawę zniszczeń, ale może też wykorzystać ją na pokrycie ewentualnych kosztów eksmitowania najemcy. Na zwrot kaucji wynajmujący ma miesiąc od chwili opuszczenia mieszkania przez lokatora. Właściciel lokalu może też podwyższać czynsz na zasadach określonych w umowie.

Umowa najmu okazjonalnego – załączniki i formalności

Najem okazjonalny wiąże się z kilkoma formalnościami, których nie spotyka się przy zwykłym najmie. Przede wszystkim wymóg, by umowa miała formę aktu notarialnego oznacza, że do zawarcia umowy najmu okazjonalnego notariusz będzie niezbędny. Ustawa nie precyzuje jednak, kto ponosi koszty notarialne, a zatem muszą o tym zadecydować strony umowy.

Do umowy najmu okazjonalnego dołącza się następujące załączniki:

  • oświadczenie najemcy (lokatora) w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, w którym lokator zobowiązuje się opuścić lokal w terminie, który wskaże właściciel lokalu;
  • dokument, w którym najemca podaje adres innego (zastępczego) lokalu mieszkalnego, do którego przeniesie się, gdy właściciel każe mu opuścić wynajmowane mieszkanie;
  • oświadczenie właściciela lokalu zastępczego, o którym mowa powyżej, w którym osoba ta zgadza się przyjąć pod swój dach najemcę i inne osoby z nim zamieszkujące; wynajmujący może żądać, żeby ten dokument był opatrzony podpisem notarialnie poświadczonym.

Oznacza to, że umowę najmu okazjonalnego może podpisać tylko osoba, która w razie rozwiązania umowy ma inny lokal, do którego może się przenieść. Tym samym nie może wystąpić sytuacja, w której np. najemca przestaje płacić za mieszkanie i odmawia wyprowadzki, a następnie czeka miesiącami czy latami na przydział lokalu socjalnego od gminy. Jest to więc forma umowy bardzo korzystna dla właściciela mieszkania.

Może się zdarzyć, że najemca straci możliwość korzystania z lokalu zastępczego, który wskazał – np. dlatego, że lokal uległ zniszczeniu lub jego właściciel wycofał swoją zgodę. W takiej sytuacji najemca ma 21 dni od momentu otrzymania tej informacji, żeby wskazać inny lokal, do którego przeniesie się w razie konieczności opuszczenia wynajmowanego mieszkania czy domu. Musi też tak jak poprzednio dostarczyć zgodę właściciela lokalu zastępczego. Jeśli tego nie zrobi, właściciel wynajmowanego lokalu ma prawo wypowiedzieć mu umowę z zachowaniem 7-dniowego okresu wypowiedzenia.

Wynajmujący również musi się przygotować na dodatkowe formalności. Właściciel lokalu ma 14 dni od daty rozpoczęcia najmu okazjonalnego, żeby zgłosić zawartą umowę (wraz z załącznikami) naczelnikowi lokalnego urzędu skarbowego. Najemca może żądać pisemnego potwierdzenia, że wynajmujący dokonał zgłoszenia. Jeśli właściciel tego nie zrobi, nie będzie mógł w razie kłopotów z lokatorem skorzystać z opcji szybkiego usunięcia go z mieszkania – umowa najmu okazjonalnego będzie traktowana jak zwykła umowa najmu.

Umowa najmu okazjonalnego – wypowiedzenie

Najważniejszą różnicą między zwykłą umową najmu a umową najmu okazjonalnego są ułatwienia dla właściciela w sytuacji, gdy najemca odmawia opuszczenia lokalu. W przypadku zwykłego najmu wynajmujący musi w takiej sytuacji wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję, a następnie czekać, aż gmina znajdzie dla najemcy lokal socjalny, co potrafi trwać latami. W przypadku najmu okazjonalnego usunięcie lokatora z mieszkania zajmuje dużo mniej czasu.

Jeśli umowa wygasła lub została rozwiązana, a lokator odmawia wyprowadzki, procedura jest następująca:

  1. Właściciel lokalu doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu, opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Dokument musi wskazywać przyczynę ustania stosunku najmu oraz termin opróżnienia lokalu (nie krótszy niż 7 dni).
  2. Jeśli po upływie 7 dni najemca i inne zamieszkujące z nim osoby wciąż przebywają w lokalu, właściciel składa do sądu wniosek (wraz z wymaganymi załącznikami) o o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.
  3. Sąd rozpatruje wniosek (zwykle w ciągu kilku dni).
  4. Po rozpatrzeniu wniosku przez sąd właściciel udaje się z aktem notarialnym do komornika i zostaje uruchomiona procedura eksmisji.

Zobacz: Rekordziści w niepłaceniu czynszu. Ile są winni?

Załączniki do wniosku wymagane w punkcie drugim to:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem, że zostało ono doręczone najemcy lub wysłane przesyłką poleconą,
  • dokument potwierdzający, że właściciel ma tytuł prawny do lokalu (np. akt własności),
  • potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu do naczelnika urzędu skarbowego. 

Ponieważ przy podpisywaniu umowy najemca wskazał inny lokal, do którego może się przenieść, nie ma konieczności zapewnienia takiej osobie lokalu socjalnego czy pomieszczenia tymczasowego od gminy. Właściciel nie musi też występować z pozwem o eksmisję. Pozwala to na znacznie szybsze usunięcie niechcianych osób z mieszkania czy domu.

Warto przypomnieć, co dzieje się w sytuacji, gdy najemca w trakcie trwania umowy straci prawo do innego lokalu mieszkalnego, do którego mógłby się przenieść. Jeśli nie poinformował o tym właściciela w ciągu 21 dni i nie dostarczył wymaganych dokumentów, właściciel może wypowiedzieć takiej osobie umowę, zachowując 7-dniowy termin wypowiedzenia.

Najem okazjonalny – dla kogo będzie korzystny?

Najem okazjonalny jest korzystny przede wszystkim dla właściciela wynajmowanego lokalu, ponieważ lepiej chroni jego prawa i umożliwia łatwiejszą eksmisję niechcianego najemcy. Wiąże się co prawda z dodatkowymi formalnościami, przez co jest bardziej uciążliwy, jednak w razie problemów z lokatorami daje większe możliwości działania niż zwykły najem.

Z perspektywy najemcy sam najem okazjonalny nie różni się zbytnio od zwykłego najmu – korzystanie z mieszkania wygląda praktycznie tak samo. Dopiero gdy najemca odmówi opuszczenia mieszkania we wskazanym terminie, odczuje różnicę w przepisach. Dla lokatora, który przestrzega warunków umowy, jedyną uciążliwością będą dodatkowe formalności na etapie podpisywania umowy, przede wszystkim konieczność wskazania lokalu zastępczego i uzyskania zgody od jego właściciela.

Decydując się na podpisanie umowy najmu okazjonalnego, warto dokładnie zapoznać się z jej zapisami, szczególnie tymi dotyczącymi terminów płatności, warunków podwyższania czynszu i zasad wypowiadania umowy. W razie jakichkolwiek wątpliwości najlepiej zasięgnąć porady prawnika.

Sprawdź: Czy wspólnota mieszkaniowa może odciąć wodę lub gaz? Kto ma prawo odciąć media?

Autor: Przemysław Zańko
0komentarzy