Najem instytucjonalny – dla kogo będzie najlepszy? Czy warto podpisać umowę najmu instytucjonalnego?

Najem instytucjonalny stworzono przede wszystkim z myślą o przedsiębiorcach zarabiających na wynajmie mieszkań. Wyjaśniamy, na czym ten typ najmu polega i komu opłaca się z niego skorzystać.
  • Umowa najmu instytucjonalnego

    Najem instytucjonalny to najrzadziej spotykany z trzech typów najmu, jednak i on ma swoje zalety.

    123RF.com

Najem instytucjonalny to jeden z typów najmu, który w zamyśle ma chronić interesy właściciela nieruchomości lepiej niż zwykła umowa, m.in. ułatwiając mu eksmisję niepłacącego lokatora. Najem instytucjonalny jest zatem podobny do najmu okazjonalnego, jednak mogą z niego skorzystać tylko właściciele prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali.

Najem instytucjonalny – co to znaczy?

Najem instytucjonalny został wprowadzony w Polsce na mocy kilkakrotnie nowelizowanej Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jak wspomniano, najemca może zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego tylko z przedsiębiorcą, a więc osobą lub firmą prowadzącą działalność gospodarczą związaną z wynajmem. Ta forma najmu dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych, nie może więc być stosowana np. przy wynajmie lokalu usługowego.

Sprawdź: Najem okazjonalny. Na czym polega i komu się opłaci?

Najem instytucjonalny pozwala właścicielowi lokalu szybciej pozbyć się lokatora, który zalega z czynszem lub innymi opłatami albo odmawia opuszczenia lokalu. W przypadku zwykłej umowy eksmisja wymaga zwykle długiego dochodzenia swoich praw w sądzie, co potrafi trwać latami, a przez cały ten czas właściciel mieszkania musi utrzymywać niepłacącego najemcę. Tymczasem w przypadku najmu instytucjonalnego wynajmujący może skorzystać ze znacznie szybszej procedury eksmisji.

Umowa najmu instytucjonalnego jest zawsze zawierana na czas oznaczony. Co ważne, nie działa w tym wypadku art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli umowa najmu instytucjonalnego zawarta na okres dłuższy niż 10 lat nie przekształca się automatycznie w umowę na czas nieoznaczony (co ma miejsce w przypadku zwykłej umowy najmu).

Umowa musi zawsze mieć formę pisemną, a wprowadzenie do niej jakichkolwiek zmian również musi się odbyć na piśmie.

Umowa najmu instytucjonalnego – formalności

Żeby zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego, niezbędna będzie wizyta u notariusza. Sama umowa nie będzie się znacznie różnić od zwykłej umowy najmu – powinna określać wszystkie najważniejsze kwestie związane z wynajmem, takie jak m.in. terminy płatności oraz warunki korzystania z mieszkania lub domu. Warto jednak przeczytać ją szczególnie uważnie, bo od jej zapisów będzie zależeć m.in. to, jak często właściciel może podnosić czynsz (ustawa nie reguluje tej kwestii).

Do umowy najmu instytucjonalnego lokator załącza oświadczenie w formie aktu notarialnego. W dokumencie tym stwierdza, że poddaje się egzekucji oraz zobowiązuje się do opuszczenia wynajmowanego lokalu we wskazanym przez właściciela terminie. Oświadcza także, że jest świadomy, iż w razie konieczności opuszczenia wynajmowanego mieszkania nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.

Zobacz: Czynsz za mieszkanie komunalne jest za wysoki? Oto 4 rozwiązania

Występują tu pewne różnice między najmem instytucjonalnym a okazjonalnym. Przy najmie okazjonalnym lokator musiałby dodatkowo wskazać inny lokal, do którego przeniesie się po wyprowadzce, a także przedstawić zgodę od właściciela takiego zastępczego lokalu. W przypadku najmu instytucjonalnego nie ma takiego obowiązku, co oznacza mniejszą ilość formalności do załatwienia. Z kolei właściciel lokalu nie musi zgłaszać zawartej umowy do naczelnika urzędu skarbowego, co jest wymagane przy najmie okazjonalnym.

Umowa najmu instytucjonalnego – kaucja i opłaty

Podobnie jak w przypadku innych typów najmu, tak i w tym wypadku właściciel lokalu może przy podpisywaniu umowy żądać od najemcy kaucji. Jak zaznaczono w ustawie, wysokość kaucji nie może przekroczyć 6-krotności miesięcznego czynszu najmu (uwzględnia się wysokość czynszu w dniu zawarcia umowy). Na jej zwrot wynajmujący ma miesiąc od chwili, gdy lokator opuści mieszkanie.

Co ważne, w przypadku umowy najmu instytucjonalnego kaucja może pełnić aż trzy role. Właściciel lokalu może z niej potrącić odpowiednią kwotę na:

  • pokrycie kosztów naprawy szkód poczynionych przez lokatora,
  • pokrycie kosztów eksmisji lokatora,
  • pokrycie kosztów zaległego czynszu lub innych opłat.

Szczególnie ważny jest ostatni punkt, ponieważ odróżnia on najem instytucjonalny od najmu zwykłego czy okazjonalnego. Co oznacza w praktyce? Chodzi o sytuację, w której lokator zalega z opłatami – wynajmujący może wtedy potrącić odpowiednią kwotę z kaucji. Co więcej, lokator ma następnie obowiązek uzupełnić kaucję do pełnej wysokości w terminie wskazanym w umowie. Rozwiązanie to chroni właściciela lokalu (który jest przedsiębiorcą) przed utratą płynności finansowej.

Jeśli umowa nie głosi inaczej, w przypadku najmu instytucjonalnego właściciel lokalu może pobierać od najemcy tylko czynsz i opłaty niezależne od właściciela (np. za wywóz śmieci). Wynajmujący ma też prawo podnosić lokatorowi czynsz na zasadach opisanych w umowie.

Najem instytucjonalny – eksmisja

Umowa najmu instytucjonalnego samoistnie wygasa po upływie czasu, na jaki ją zawarto. Może też zostać wypowiedziana z przyczyn określonych w ustawie lub samej umowie (np. dlatego, że lokator przestał płacić czynsz, niszczy lokal albo podnajął go osobie trzeciej). Długość okresu wypowiedzenia powinny określać zapisy umowy. Jeśli lokator opuści mieszkanie we wskazanym terminie, wszystko toczy się normalnym torem. Jeśli jednak najemca odmawia opuszczenia lokalu, właściciel może rozpocząć starania o przyspieszoną eksmisję.

Gdy najemca odmawia opuszczenia mieszkania, właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu, opatrzone swoim urzędowo poświadczonym podpisem. Dokument ten musi zawierać przede wszystkim:

  • wskazanie osób, których umowa dotyczy (wynajmującego i najemcy),
  • dane na temat zawartej umowy oraz przyczynę jej rozwiązania,
  • termin opróżnienia lokalu (nie krótszy niż 14 dni od chwili doręczenia pisma).

Przeczytaj: Mieszkania wspomagane. Kto może z nich skorzystać i na jakich zasadach?

Jeżeli po upływie 14 dni lokator nadal nie opuścił zajmowanego mieszkania czy domu, wynajmujący udaje się do sądu i składa wniosek o o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który lokator podpisał wraz z umową najmu. Do wniosku właściciel lokalu dołącza:

  • żądanie opróżnienia lokalu oraz dowód, że został od doręczony najemcy albo wysłany mu przesyłką poleconą,
  • dokument potwierdzający, że właściciel ma tytuł prawny do lokalu (np. akt własności).

Po rozpatrzeniu wniosku przez sąd właściciel lokalu może już udać się do komornika. Tym samym omija go uciążliwe postępowanie eksmisyjne przed sądem. Warto dodać, że za bezprawne zajmowanie lokalu właściciel ma prawo żądać od lokatora odszkodowania na zasadach opisanych w ustawie.

Najem instytucjonalny – dla kogo?

Jak łatwo zauważyć, najem instytucjonalny jest najbardziej korzystny dla przedsiębiorców zarabiających na wynajmie lokali, ponieważ chroni ich prawa lepiej niż zwykła umowa najmu. Jednocześnie wiąże się on z mniejszą ilością formalności niż najem okazjonalny, co również może być plusem dla właściciela kilku czy kilkunastu mieszkań.

Dla lokatora umowa najmu instytucjonalnego może być mniej bezpieczna niż zwykła umowa, ponieważ umożliwia ona szybszą eksmisję z zajmowanego mieszkania czy domu. Będzie to jednak problem tylko dla najemców, którzy odmawiają opuszczenia lokalu po wygaśnięciu lub wypowiedzeniu umowy. 

Autor: Przemysław Zańko
0komentarzy