Kupno mieszkania – na co zwrócić uwagę? Poradnik dla kupujących

Kupno mieszkania to decyzja, którą zawsze warto podejmować z namysłem. Podpowiadamy, na co zwrócić uwagę, kupując wymarzone mieszkanie.
  • Kupno mieszkania. Na co zwrócić uwagę?

    Kupując wymarzone M, warto zachować ostrożność – w przeciwnym razie może nas spotkać przykra niespodzianka.

    Daniil Silantev (Unsplash.com)

Kupno mieszkania to niełatwe zadanie nawet dla tych, którzy dobrze orientują się w niuansach rynku nieruchomości. Niezależnie od tego, czy interesuje nas rynek pierwotny, czy może rynek wtórny, przed wydaniem dużej sumy na lokal mieszkalny warto najpierw dokładnie sprawdzić, za co właściwie płacimy. Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, żeby mieć pewność, że dokonujemy dobrego wyboru?

Kupno mieszkania z rynku pierwotnego – od czego zacząć?

Kupując nowe mieszkanie od dewelopera, w pierwszej kolejności kierujemy się z reguły jego ceną – i słusznie. Porównywanie ofert, żeby wybrać tę najkorzystniejszą finansowo, to kluczowy etap zakupu nieruchomości. Przy kupnie lokalu z rynku pierwotnego trzeba też jednak pamiętać również o sprawdzeniu kilku innych kwestii. Najważniejsze z nich to:

  • lokalizacja,
  • deweloper,
  • umowa,
  • budżet,
  • stan lokalu i budynku.

Spośród wymienionych najwięcej uwagi należy poświęcić lokalizacji. Mieszkanie to inwestycja na lata, warto się zatem upewnić, w jakim otoczeniu przyjdzie mieszkać nam lub naszym lokatorom (w przypadku kupowania lokalu pod mieszkanie na wynajem). Kluczowy jest dojazd – upewnijmy się, czy do budynku da się łatwo dojechać samochodem lub komunikacją miejską czy podmiejską oraz jaki jest czas podróży do centrum. Zmotoryzowani muszą też oczywiście mieć gdzie pod budynkiem zaparkować.

Przeczytaj też: Czy mieszkania od dewelopera mogą nie mieć miejsc parkingowych?

W następnej kolejności należy sprawdzić, czy w pobliżu znajduje się interesująca nas infrastruktura: sklepy, przedszkola, szkoły, punkty usługowe, obiekty sportowe itp. Bardzo ważna jest też obecność terenów zielonych i rekreacyjnych – nikt nie chce przecież mieszkać na betonowej pustyni. Przyglądając się okolicy, pamiętajmy też, że może się ona zmienić w przyszłości. Kupno nieruchomości zawsze powinno być poprzedzone zajrzeniem do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Kupujesz nowe mieszkanie? Sprawdź dewelopera

Przed kupnem mieszkania z rynku pierwotnego trzeba się również upewnić, że deweloper, którego wybraliśmy, jest godny zaufania. W pierwszej kolejności należy zajrzeć do księgi wieczystej – dowiemy się dzięki temu, czy deweloper na pewno ma prawo do dysponowania gruntem. Sprawdźmy również, czy otrzymał on pozwolenie na budowę.

Kolejnym krokiem będzie skontrolowanie, czy deweloper nie jest aby obecnie w stanie likwidacji lub upadłości. Informacji na ten temat trzeba szukać w Polskim Związku Firm Deweloperskich oraz Krajowym Rejestrze Sądowym. Jeśli nasze obawy się potwierdzą, pod żadnym pozorem nie ufajmy takiej firmie – w przeciwnym wypadku ryzykujemy bowiem, że stracimy pieniądze.

Zobacz oferty: mieszkania na sprzedaż

Na tym etapie warto też zwrócić uwagę, czy rachunek bankowy, na który będziemy wpłacać pieniądze za mieszkanie, to tzw. rachunek powierniczy. Jeśli tak, możemy poczuć się pewniej. Ten instrument finansowy gwarantuje nam bowiem, że bank będzie przekazywał nasze środki deweloperowi w miarę postępu budowy (rachunek otwarty) lub przekaże je dopiero po przeniesieniu własności mieszkania (rachunek zamknięty). W ten sposób deweloper nie będzie mógł np. zdefraudować tych środków.

Na koniec warto wreszcie poszukać w internecie informacji na temat poprzednich projektów danego dewelopera. Jeśli opinie są w większości pozytywne, możemy śmiało kupować mieszkanie. Jeśli jednak odkryjemy, że poprzednie inwestycje oddawane były z opóźnieniem albo że kupujący skarżyli się na błędy konstrukcyjne czy próby oszustwa, nie warto ryzykować. Podejrzliwość powinien też wzbudzić deweloper, w którego poprzednich projektach słabo sprzedają się mieszkania.

Rynek pierwotny – sprawdź umowę i kontroluj budżet

Kolejną istotną kwestią, gdy chodzi o kupno mieszkania z rynku pierwotnego, jest uważne przeczytanie umowy. Powinna ona zawierać jak najwięcej szczegółów dotyczących zarówno samej nieruchomości, jak i warunków jej sprzedaży – każde niedopowiedzenie to dla nieuczciwego dewelopera okazja do nagięcia prawa na swoją korzyść. Szczególnie istotne są zapisy dotyczące wszelkich terminów i kwot, w tym odszkodowania za niewywiązanie się z warunków umowy. W razie wątpliwości najlepiej oczywiście poprosić o pomoc prawnika.

Kupując mieszkanie, trzeba też zwrócić baczną uwagę na budżet. Wiele osób zapomina, że cena mieszkania podana w umowie to nie to samo co pełny koszt zakupu nieruchomości. Dodatkowe koszty obejmują m.in. podatek, opłaty za czynności notarialne czy koszt wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim. Zawsze trzeba też uwzględnić w budżecie nieprzewidziane wydatki.

Odbiór mieszkania od dewelopera – co sprawdzić?

Ostatnim istotnym etapem kupna mieszkania od dewelopera jest jego odbiór. Przychodząc na odbiór lokalu, właściciel powinien wziąć ze sobą plan mieszkania, taśmę mierniczą, kątownik i poziomicę. Rzeczy, które bezwzględnie należy skontrolować, to:

  • metraż,
  • układ pomieszczeń,
  • nachylenie podłóg, ścian, parapetów i balkonu,
  • gładkość i suchość ścian oraz sufitów,
  • kąty,
  • rozmieszczenie i ilość włączników oraz gniazdek elektrycznych,
  • stan okien i drzwi (zwłaszcza szczelność),
  • sprawność instalacji elektrycznej, wodnej, gazowej i grzewczej,
  • sprawność wentylacji.

Wszystkie elementy mieszkania powinny zgadzać się z zapisami w umowie. Jeśli tak nie jest, klient powinien odmówić podpisania protokołu odbioru – jeśli jakieś usterki zostaną wykryte już po złożeniu podpisu, skłonienie dewelopera do ich naprawienia będzie trudniejsze.

Sprawdź: Kupno mieszkania. Jak kupić lokal, żeby nie przepłacić?

Klient, który zauważy w kupowanym mieszkaniu wady, powinien opisać je szczegółowo w aneksie do protokołu oraz wskazać termin, w jakim deweloper zobowiązany jest je usunąć. Zapisy te są dla dewelopera wiążące. Jeśli klient ma wątpliwości, czy zdoła dokładnie sprawdzić stan mieszkania, warto rozważyć wynajęcie fachowca, który go w tym wyręczy.

Kupno mieszkania – na co zwrócić uwagę? Poradnik dla kupujących

pexels (Pixabay.com)

Kupno mieszkania z rynku wtórnego – na co zwrócić uwagę?

Zakup mieszkania z rynku wtórnego pod wieloma względami nie różni się od kupna lokalu od dewelopera. Na rynku wtórnym klient również powinien w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na cenę i lokalizację mieszkania, a następnie sprawdzić jego stan prawny i fizyczny. Różne będą jednak szczegóły, na które warto zwrócić uwagę.

W przypadku ceny i lokalizacji ważne jest to samo, co przy mieszkaniach z rynku pierwotnego. Większą czujność trzeba jednak zachować przy sprawdzaniu stanu prawnego lokalu. W przypadku starszych mieszkań dużo częściej bowiem można natknąć się na rozmaite służebności i inne utrudnienia w swobodnym dysponowaniu nieruchomością. Kupujący powinien sprawdzić:

  • czy sprzedający posiada akt własności lokalu,
  • czy na mieszkaniu ciąży hipoteka,
  • czy ustanowione zostały jakieś służebności,
  • czy ktoś dysponuje dożywotnim prawem do użytkowania lokalu,
  • czy ktoś jest w nieruchomości zameldowany,
  • czy lokalu ktoś obecnie nie wynajmuje,
  • czy właściciel nie jest zadłużony w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej.

Żeby uzyskać te informacje, kupujący powinien uważnie przyjrzeć się księdze wieczystej mieszkania oraz zażądać od sprzedającego wystawienia odpowiednich zaświadczeń. Co ważne, klient musi też sprawdzić, czy w lokalu na pewno nikt nie mieszka. Zdarza się bowiem, że mimo zapewnień poprzedniego właściciela, że wszystko jest w porządku, mieszkanie zajmują legalnie lub nielegalnie jacyś lokatorzy. Ich usunięcie z zakupionego lokalu to dla nowego właściciela ogromny problem, warto się zatem upewnić, że nie kupujemy kota w worku.

Mieszkanie z rynku wtórnego – sprawdź budynek i okolicę

Rynek wtórny oznacza również większe ryzyko usterek i zniszczeń w budynku oraz jego pobliżu. Oglądając mieszkania na sprzedaż, warto zatem zwrócić uwagę również na te kwestie. Ważna jest obecność i stan elementów takich jak windy i podjazdy dla wózków czy dodatkowych pomieszczeń (wózkownia, rowerownia, piwnica itp.). W budynku nie powinno za to być zsypu, który może przyciągać karaluchy i inne insekty. Trzeba też sprawdzić, czy klatka schodowa jest zadbana oraz czy na murach lub sufitach nie widać pęknięć. Wszelkie dostrzeżone mankamenty mogą oznaczać spore wydatki na remonty w przyszłości.

Zobacz: Niechciane mieszkania na sprzedaż. Jakich mieszkań nie chcemy kupować?

Dobrze jest też uważnie przyjrzeć się najbliższej okolicy. Może się bowiem okazać, że z pozoru atrakcyjne mieszkanie znajduje się np. bardzo blisko śmietnika albo w dużej odległości od miejsca parkingowego czy przystanków komunikacji miejskiej. Klient powinien też sprawdzić, czy okolica jest wieczorami dobrze oświetlona oraz czy w pobliżu znajduje się odpowiednia infrastruktura. Uwagę powinna zwrócić zaniedbana zieleń czy mała architektura – to sygnał, że spółdzielnia czy wspólnota nie dba o wygląd osiedla.

Mieszkanie z rynku wtórnego – sprawdź jego stan

Osoba kupująca musi też nieco uważniej niż przy rynku pierwotnym oglądać kupowane mieszkanie. Z reguły nie będzie konieczne sprawdzanie nachylenia ścian czy podłogi, nadal jednak warto na oglądanie lokalu przynieść taśmę mierniczą – lekkie zawyżanie metrażu to niestety częsta praktyka wśród sprzedających. Bezwarunkowo trzeba również sprawdzić stan okien, drzwi i podłóg. W starszych budynkach często zdarzają się nieszczelności – to zaś oczywiście przekłada się na koszty ogrzewania i komfort mieszkania. Istotny będzie też poziom dobiegającego z zewnątrz hałasu.

Poza zbadaniem ogólnego stanu mieszkania należy również zbadać sprawność wszystkich instalacji. W starszych mieszkaniach częstym problemem bywają np. drożność odpływów, ciśnienie wody (zwłaszcza na wyższych piętrach) czy uszkodzone gniazdka elektryczne. Kupujący powinien też dowiedzieć się, czy w lokalu były dokonywane jakieś przeróbki (np. wyburzanie ścian) oraz kiedy został przeprowadzony ostatni remont. Na koniec warto wreszcie dowiedzieć się, gdzie znajdują się liczniki – w starszych budynkach bywają one zlokalizowane w nieoczywistych miejscach. Jeśli zachowamy czujność i sprawdzimy wszystkie te rzeczy, zakup nieruchomości powinien przebiec bez żadnych problemów. 

Autor: Przemysław Zańko
1komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (1)

My korzystaliśmy z oferty reprezentowanej przez biuro nieruchomości (ABC DOM w Krakowie), dzięki czemu to oni sprawdzali ofertę pod każdym kątem i załatwiali wszystkie niezbędne formalności, bardzo nam to ułatwiło zakup :)
Lotta, 23.11.2019, 16:52