Zakup mieszkania - lepsze nowe czy używane? Poradnik

Jedną z pierwszych decyzji, jakie podejmujemy zabierając się za poszukiwanie mieszkania, to wybór pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym. Zarówno mieszkanie deweloperskie, jak i używane używane mają swoje wady i zalety.
  • Mieszkania na rynku wtórnym

    Mieszkanie nowe, czy używane? Obie opcje mają plusy i minusy.

    Karol Zienkiewicz

W przypadku mieszkania przydomek „nowe" oznacza zwykle lokal od dewelopera, choć zdarzają się i lokale, które ktoś już kupił, ale odsprzedaje je przed zasiedleniem.

Koszty zakupu mieszkania – brak rozstrzygnięcia między rynkiem pierwotnym i wtórnym

Cena za mieszkanie to dla wielu kluczowa kwestia. Uśredniając i patrząc na samą cenę zakupu mieszkania lokale starsze są tańsze. – Za te same pieniądze można kupić nieruchomość o kilka metrów kwadratowych większą, aczkolwiek wszystko zależy od standardu danej nieruchomości oraz jej lokalizacji – ocenia Marcin Krasoń, analityk firmy Home Broker.

Zobacz oferty: Mieszkania na sprzedaż

Analizując możliwe wydatki należy zwrócić uwagę także na kilka innych pozycji niż tylko cena. Kupując nieruchomość na rynku wtórnym musimy przede wszystkim uwzględnić wyższe koszty transakcyjne, gdyż dochodzi m.in. 2-procentowy podatek od czynności cywilno-prawnych.

Ponadto sam zakup mieszkania to nie wszystkie wydatki. Trzeba je jeszcze urządzić, a czasem wyremontować. O ile na rynku wtórnym zdarza się, że w lokalu praktycznie od razu można zamieszkać, to kupując mieszkanie od dewelopera musimy liczyć się ze sporym wydatkiem na przygotowanie nieruchomości. Koszt wykończenia nowego mieszkania szacowany jest na ok. 1000 zł na metr kwadratowy.

– Przy 50-metrowym mieszkaniu kwota niezbędna na wyremontowanie mieszkania może więc przekroczyć 50 tys. zł – dodaje Krasoń. – Wykonując część prac samodzielnie, kupując tańsze materiały i decydując się na nieco niższy standard można te koszty zmniejszyć do kilkuset złotych za metr kwadratowy.

Zakup nowego mieszkania: Jak uzyskać dopłatę w ramach Mieszkania dla Młodych

Górnej granicy kosztów urządzenia i wyposażenia właściwie nie ma i zależy ona od fantazji właścicieli. Coraz częściej jednak deweloperzy oferują mieszkania gotowe do zamieszkania. Niestety koszt ich urządzenia jest wliczony w cenę nieruchomości.

Nowe mieszkania są tańsze w utrzymaniu, gdyż miesięcznych opłat nie obciążają np. wysokie składki na fundusz remontowy, a rachunki za ogrzewanie są niższe ze względu na lepszą izolacyjność termiczną budynku. Kupując wyposażone mieszkanie narażamy się na dodatkowe koszty w postaci wymiany sprzętów AGD już po kilku latach, a może i szybciej.

Warto przeczytać: Ile faktycznie kosztuje kupno mieszkania

Lokalizacja i infrastruktura – mieszkania używane górą

Większość inwestycji deweloperskich koncentruje się w dzielnicach bardziej odległych od centrum miast. Najbardziej atrakcyjne lokalizacje dawno są już zabudowane. Chcąc zamieszkać w centrum lub wzdłuż najważniejszych linii komunikacyjnych mamy dużo większy wybór mieszkań używanych niż nowych.

– Dodatkową zaletą używanego mieszkania jest otaczająca je infrastruktura – dodaje Krasoń. – W przypadku wielu nowych osiedli brakuje nie tylko przedszkoli i sklepów, ale i wieloletniej roślinności, która zwykle towarzyszy starszemu budownictwu. Zaletą osiedli sprzed kilkudziesięciu lat jest też przestrzeń pomiędzy budynkami. Nowe bloki buduje się bardzo blisko siebie, co utrudnia dostęp światła słonecznego i zabiera część prywatności mieszkańcom.

Czas potrzebny na zakup mieszkania – używane lokale górą

Osoby, którym zależy na czasie powinny raczej unikać rynku pierwotnego. Za wyjątkiem rzadkiej sytuacji, w której deweloper ma w ofercie gotowe do zasiedlenia mieszkania „pod klucz".
Na nowe mieszkanie trzeba czekać. – Czasem może to być nawet kilka lat. Natomiast wśród mieszkań używanych nietrudno jest znaleźć takie, w którym od razu można zamieszkać, a jedynym czynnikiem determinującym opóźnienie jest wyprowadzka dotychczasowych właścicieli oraz oczekiwanie na kredyt hipoteczny – wylicza Krasoń.

W przypadku braku potrzeby remontu kupujący mieszkanie na rynku pierwotnym mogą w nim zamieszkać w ciągu kilku tygodni od podjęcia decyzji.

Kredyt hipoteczny – remis

Otrzymanie z banku finansowania na zakup mieszkania od dewelopera może być czasem trudniejsze. Banki przywiązują dużą uwagę do rzetelności deweloperów i najłatwiej o kredyt mają klienci dużych renomowanych firm. Kredyt na nowe mieszkanie łatwiej uzyskamy też na nieruchomość, której budowa jest bardziej zaawansowana.

– Kredyt na „dziurę w ziemi" będzie trudniej dostać niż na już wykańczaną lub gotową inwestycję – wyjaśnia Krasoń. – W przypadku mieszkań używanych nie ma takiego problemu. Przy mieszkaniu z drugiej ręki niższe są też koszty związane z ubezpieczeniem pomostowym, które płaci się do chwili ustanowienia wpisu na rzecz banku w księdze wieczystej.

Przeczytaj poradnik: Sposoby na uzyskanie wyższego kredytu mieszkaniowego

Nowe mieszkania mają jednego asa w rękawie: program Mieszkanie dla Młodych, rządowy pomysł na wspieranie młodych ludzi w zakupie ich pierwszego mieszkania. W ramach pomocy skarbu państwa można otrzymać od 10 do 20 proc. wartości mieszkania w formie wkładu własnego do kredytu. A to znacznie podnosi atrakcyjność rynku pierwotnego w oczach kupujących. Analitycy przewidują, że wejście w życie programu może oznaczać w niektórych miastach spadek cen mieszkań używanych.

Jakość nieruchomości – nowe mieszkanie jest lepsze

Kupując nowe mieszkanie urządza i wyposaża się je całkowicie wg własnych potrzeb, gustów i pomysłów, można więc popuścić wodze fantazji i zrealizować kilka swoich marzeń.
– Nowe materiały budowlane są zwykle lepszej jakości niż te, z których korzystano kilkadziesiąt lat temu, mają też lepsze właściwości cieplne – dodaje Krasoń. – Nowe mieszkania są też często lepiej zaprojektowane – częściej mają garderobę, większe okna i inne przydatne rozwiązania.

Kupując mieszkanie od dewelopera możemy liczyć na to, że ewentualne wady budynku i samego mieszkania zostaną naprawione w ramach gwarancji. Tymczasem kilkudziesięcioletnie budynki wymagają kosztownych remontów, co podnosi koszty bieżącego utrzymania

O ile wokół nowych budynków często brakuje obiektów użyteczności publicznej, to niebagatelną ich zaletą jest osiedlowa infrastruktura. Garaże, nowe windy, jakość wykończenia klatek czy osiedlowy plac zabaw – takie szczegóły podnoszą komfort życia. Na kilkudziesięcioletnich osiedlach można liczyć co najwyżej na miejsce parkingowe pod chmurką, a 4-piętrowe budynki bez windy to szara rzeczywistość.

Zobacz również: Garaże na sprzedaż

– Takich czynników, które mogą zdecydować o wyborze mieszkania jest jeszcze więcej. Warto zwrócić uwagę m.in. na bezpieczeństwo – kupując „dziurę w ziemi" od niepewnego dewelopera narażamy się na ryzyko, że mieszkanie w ogóle nie zostanie wybudowane – dodaje Krasoń. – W przypadku zakupu mieszkania używanego takiego ryzyka nie ma, wystarczy sprawdzić stan prawny w księdze wieczystej i inne kluczowe dokumenty.

Trzeba także pamiętać o sprawdzeniu planu zagospodarowania przestrzennego w okolicy, by nie okazało się, że za kilka lat będziemy mieli mieszkanie z widokiem na drogę szybkiego ruchu lub wysypisko śmieci. 

Autor: Jacek Szydłowski
Współpraca: Home Broker
21komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (21)

co do jakości wykonania nowych mieszkań to chyba autor artykułu raczy żartować, wystarczy poczytać na forach o pękających ścianach, rurach, niedociągnięciach, akustyczności itp. dodatkowo dobija fakt odległości między budynkami, gdzie w starszym budownictwie jest znacznie lepiej. Także co do komfortu mieszkania to starsze bloki wygrywają bezkonkurencyjnie !
OLEK, 11.01.2014, 17:34
co do jakości wykonania nowych mieszkań to chyba autor artykułu raczy żartować, wystarczy poczytać na forach o pękających ścianach, rurach, niedociągnięciach, akustyczności itp. dodatkowo dobija fakt odległości między budynkami, gdzie w starszym budownictwie jest znacznie lepiej. Także co do komfortu mieszkania to starsze bloki wygrywają bezkonkurencyjnie !
OLEK, 11.01.2014, 17:35
W starym budownictwie był stosowany azbest ale po co straszyć ludzi. Chcesz to mieszkaj sobie gdzie chcesz ale nie twierdź że nowe budownictwo jest do bani. Nie stać ciebie na nowe mieszkanie to twój problem i nie odreagowuj tego w ten sposób.
znawca się znalazł, 12.01.2014, 01:26
Jakie azbesty i gdzie ?? Stare budownictwo jest po prostu lepsze a azbest to był stosowany na dachach domów i większość jest już teraz ściągana, pocztaj czym jest azbest i gdzie ma zastosowanie a potem wypisuj głupoty. Mam znajomych, którzy kupili na starym osiedlu mieszkania, jak i od developera i częściej narzekają ci drudzy. Co do ceny mieszkania to jakoś analizując rynek rzeszowski to ceny na wtórnym są wyższe, więc nie wiem skąd to przekonanie, że jest odwrotnie !
Poldek, 12.01.2014, 09:09
Niestety, ale azbest był stosowany nie tylko na dachach. Wykonywano z niego także np. fragmenty ścian (!) w wieżowcach z prefabrykatów.
Adrian, 12.01.2014, 15:40
Developer :), 14.01.2014, 01:40
Co za bzdura! Znam się akurat bardzo dobrze na tym temacie i mogę spokojnie powiedzieć, że nie ma nic głośniejszego niż wielka płyta. No może stropy drewniane w jakiejś drewnianej chatce są gorsze. Jak można porównywać współczesną monolityczną konstrukcję żelbetową stropu do płyty żerańskiej i twierdzić, że ta druga lepiej izoluje akustycznie?
Bez urazy, ale chyba Cię kolego pogrzało.
Romek, 14.01.2014, 21:27
to dziwne bo mieszkam nowym bloku i słyszę pierdzenie SĄSIADA!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! w starym zrobionym z wielkiej płyty takich jaj nie było, chyba że miałem niepierdzących sąsiadów
wesołyromek, 31.01.2014, 09:19
Znawca od siedmiu boleści,Panie jak w starym tak i w nowym odparzony tynk,ruchome futryny i hydraulika ma wiele do życzenia.Tyle w tym temacie.
Max, 12.01.2014, 15:20
Kupując nieruchomość na rynku wtórnym musimy przede wszystkim uwzględnić wyższe koszty transakcyjne, gdyż dochodzi m.in. 2-procentowy podatek od czynności cywilno-prawnych. PANIE ANALITYKU 2% OD KWOTY 300.000 TO 6.000 TYS. - KUPUJĄC MIESZKANIE NA RYNKU PIERWOTNYM TRZEBA NA NIE CZEKAĆ, NP 15 MSC - ILE OSOBA ZYSKA NA WYNAJMIE MIESZKANIE PRZEZ 15 MSC KUPUJĄC JE RYNKU WTÓRNEGO, LUB ILE BĘDZIE MUSIAŁA JESZCZE PONOSIĆ KOSZTY NAJMU CZEKAĆ NA SWOJE M? (PRZYPUŚĆMY 15*2000=30.000 (KUPUJĄCY ZSYKUJE 24.000 KUPUJĄC MIESZKANIE Z RYNKU WTÓRNEGO...
ADAM , 21.02.2014, 07:04
W/g mnie z rynku pierwotnego jest znacznie lepsze, widzimy co kupujemy, sami wykańczamy, łatwiej na takie kredyt otrzymać. Sam przeglądam obecnie takie mieszkanka konkretnie w Krakowie, zainteresowała mnie oferta dewelopera Gama-m, lokalizacja jest rewelacyjna bo nie jest to centrum ale wszędzie blisko. Na miejscu są również takie wygody jak parki, baseny czy centrum handlowe.
Jankowski, 04.04.2016, 16:32
Kwestia dewelopera. Jeśli ktoś kupuje mieszkanie od pierwszego lepszego to takie są efekty. Ja wybrałam polecanego mi od znajomych https://lokum-deweloper.pl/mieszkania/ i nie żałuje. Bardzo mili ludzie,mieszkanie takie,jakie miało być.
Kaśka, 19.05.2018, 16:04
Byłem zaskoczony jakością wykonania mieszkania, które otrzymałem w dość szybkim czasie przez co miałem obawy co do ewentualnych fuszerek, które niosłyby ze sobą nieprzewidziane wydatki, ale teraz wiem, że to fachowcy, dobra robota! Home Invest
wiewiór, 13.09.2018, 10:53
Kupując mieszkanie z rynku wtórnego można się zdziwić nieprzewidzianymi niespodziankami. Kupując mieszkanie od dewelopera możemy liczyć na kontakt i mamy pewność, że zakup będzie odpowiadał ustaleniom :) polecam Home Invest
otototo, 30.11.2018, 08:49
Ja szukając domu wiedziałam, że musi to być coś z nowego budownictwa, znalazłam dobrą ofertę od Home Invest, więc sprawa szybko się wyjaśniła i wybrałam rynek pierwotny
pola, 02.01.2019, 16:10
Według mnie zdecydowanie nowe mieszkania lepsze. Sama miesiąc temu dostałam klucze do mojego mieszkania od Home Invest i jestem bardzo zadowolona z całego przebiegu zakupu.
Monika Bratek, 23.01.2019, 13:35
Nie podoba mi się stare budownictwo. Źle bym się czuła mieszkając w bloku z wielkiej płyty, więc jestem zdecydowanie zwolenniczką rynku pierwotnego. Ostatnio w oko wpadła mi ciekawa inwestycja, a że szukam obecnie mieszkania to przyjrzę jej się bliżej
zielony, 11.02.2019, 16:00
Moją współpracę z Home Invest oceniam bardzo pozytywnie! Mieszkanie odebrałam w terminie i nie miałam żadnych zastrzeżeń.
Agata R., 22.02.2019, 06:44
Nie przekonuje mnie rynek wtórny. Jednak nowoczesne budownictwo, to nowoczesne budownictwo. A dewelopera łatwiej sprawdzić. Jak kupowałam mieszkanie od Home Invest to wszystko było jasne, klarowne i terminowe, a we wtórnym wiadomo jak to bywa.
Kołodziej, 09.01.2020, 12:01
Najważniejsze to trzeba sobie odpowiedzieć czego wymagamy od naszego przyszłego mieszkania, czy chcemy je urządzić po swojemu od początku czy będzie się inwestować w remonty albo zostawi aktualne urządzenie, niezwykle ważnym aspektem jest też lokalizacja, w ścisłych centrach raczej będą przeważać mieszkania z rynku wtórnego, a na obrzeżach miasta z rynku pierwotnego. Ja korzystałam z pośrednika Świat Nieruchomości Szczecin, bo jak szukałam czegoś sama, to bym kilka razy wpakowała się w lokale z zadłużeniami. Biuro polecam każdemu, kto chce żeby cały proces przebiegał sprawnie i bezstresowo.
;), 07.04.2020, 15:48
Myślę, że zdecydowanie lepszym wyborem jest nowe mieszkanie. Ja kupiłem mieszkanie od Home Invest w tamtym roku i jestem zadowolony. Wykonanie super, ściany proste, ściany nie pękają więc czasowo dobrze stawiają. Super się mieszka.
Marecki, 17.04.2020, 14:13