Jak wybrać działkę pod budowę domu?

Gdy tylko robi się ciepło, zawsze ożywa popyt na działki budowlane pod domy jednorodzinne. Podpowiadamy, jak wybrać grunt.
  • Działka budowlana

    Działka budowlana położona na uboczu to wyższe koszty doprowadzenia mediów.

    Urszula Baumann

Oto najważniejsze rzeczy, które trzeba wziąć pod uwagę przy zakupie działki budowlanej.

  1. Plan zagospodarowania przestrzennego. Sprawdź go w gminie, na terenie której znajduje się nieruchomość. Plan przygotowuje jej zarząd, a ustala rada. |
    Z planu dowiesz się, jakie inwestycje są możliwe na danym gruncie, co może powstać wokół naszej działki. Jeżeli planu nie ma, można taką nieruchomość kupić, ale warto wystąpić do gminy o warunki zabudowy. Będziesz wiedział, co można na tej ziemi wybudować i skąd doprowadzić odpowiednie media (prąd, woda).
  2. Księga wieczysta. Koniecznie sprawdź księgę wieczystą nieruchomości. Są tam istotne informacje o stanie prawnym gruntu: oznaczenie nieruchomości, wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego oraz te dot. innych roszczeń, służebności, hipoteki. Warto też zwrócić uwagę na tzw. wzmianki - to dopiero zapowiedzi ewentualnych wpisów.
    Trzeba również obejrzeć podstawę do tych wpisów, czyli np. akt notarialny zakupu.
    Przede wszystkim musisz jednak zdawać sobie sprawę, jakie prawo do gruntu kupujesz. Bo np. może okazać się, że gmina ma prawo pierwokupu albo w przypadku nabywania prawa użytkowania wieczystego - że jest ono obciążone pewnymi zobowiązaniami. Możesz kupić np. prawo użytkowania wieczystego, które twój kontrahent nabył od Skarbu Państwa i jest tam warunek zabudowy w określonym terminie.
    Dlatego nie ograniczaj się do sprawdzania wyciągów z ksiąg wieczystych. Zawsze sprawdzaj, jak i od kogo sprzedający nabył grunt.
  3. Powierzchnia działki. Sprawdzisz ją w ewidencji prowadzonej przez gminę. Zdarzyć się może, że dane w księdze wieczystej będą się różnić od tych w ewidencji. Przy cenach gruntu sięgających kilkaset złotych za każdy metr kwadratowy jest to ważne. Wtedy należy przyjąć powierzchnię z ewidencji gruntów i załatwić formalności oraz dokumenty, które pozwolą ujawnić w księdze wieczystej właściwe dane.
    W gminie możesz zobaczyć też specjalną mapę, na której będzie m.in. pokazana działka, ukształtowanie terenu i sieć uzbrojenia terenu.
    Należy pamiętać, że działkę będzie można nazwać uzbrojoną tylko wtedy, gdy znasz warunki dostawy mediów! Aby uniknąć późniejszych sądowych sporów o miedzę, sprzedający działkę powinien wyznaczyć jej granicę przy pomocy geodety.
  4. Droga do działki i jej stan prawny. To, że dojechałeś do działki samochodem nie znaczy, że ma ona dostęp do drogi publicznej. A musi go mieć, jeżeli ma tam powstać dom. Aby uniknąć niemiłej niespodzianki sprawdź, czy taka droga istnieje i czy jest uregulowana pod względem prawnym.
  5. Umowa przedwstępna. Zawierając umowę przedwstępną, masz na względzie zagwarantowanie sobie transakcji. Służą do tego takie prawne narzędzia, jak: zaliczka, zadatek, depozyt u notariusza, rachunek powierniczy, odstępne, kary umowne, wpisy roszczeń do księgi wieczystej itd. Są już kancelarie prawnicze oferujące tego typu usługi. Zwiększa to koszty transakcji, ale może ustrzec przed nabyciem działki obciążonej jakimś roszczeniem, nienadającej się jednak pod zabudowę domu jednorodzinnego.
  6. Fachowiec wskaże plusy i minusy. Nawet przyglądając się długo upatrzonej działce, możesz nie zauważyć jej pewnych wad, ale i ukrytych zalet. Dostrzeże je natomiast fachowiec, którego warto wziąć ze sobą przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie działki budowlanej.
  7. Media i ich przepustowość. Zwróć też uwagę, jak daleko jest dostęp do mediów i czy w ogóle ich przepustowość jest wystarczająca. Może się okazać, że działka jest okazyjnie tania, ale za to będą znaczne koszty doprowadzenia mediów.
  8. Drzewa na działce. Jeżeli działka jest mocno zalesiona, sprawdź czy nie trzeba będzie wycinać drzew, co może być zbyt kosztowne lub nie dostaniesz na to zgody. Urocza działka okolona lasem może się też okazać np. niemożliwa do zabudowy, bo od terenów leśnych oddzielać muszą ją określone prawnie odległości.
  9. Działka rolna. Taka działka jest tańsza, ale ryzyko transakcji wyższe! Sprawdź, czy wolno tam budować. Niektórzy ryzykują z myślą o podziale ziemi i jej sprzedaży z zyskiem. Może się jednak okazać, że warunków zabudowy nie dostaną, nie będzie możliwości podziału, a obok ma powstać cmentarz, bo tak to widzi gmina.
    Niektórzy decydują się na tzw. działkę zagrodową. Taki grunt ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych i produkcyjnych kogoś, kto uprawia rolę. Aby więc uzyskać zgodę na zrobienie tam obejścia, trzeba mieć ziemię o wielkości nie mniejszej niż wielkość średniego gospodarstwa w gminie!
    Przeczytaj: Jak przekształcić działkę rolną w działkę budowlaną 
  10. Kupować na własną rękę czy korzystając z pomocy eksperta? Na własną rękę raczej wtedy, gdy dobrze znasz dany teren, bo są to twoje rodzinne strony, masz tam mnóstwo znajomych i łatwiej zbierzesz informacje o interesującym cię gruncie. Jeśli jednak okolice, w których szukasz działki znasz jedynie pobieżnie lub wcale, zdecydowanie lepiej będzie skorzystać z ofert u pośrednika. Najlepiej, gdy ten pośrednik ma oferty na wyłączność. Wówczas ma dobrze zebrane informacje o gruncie.
  11. Porozmawiaj z sąsiadami. Miejsce, w którym chcesz zamieszkać, jeszcze przed kupnem wielokrotnie odwiedź o różnych porach dnia. Obejrzyj też okolicę, porozmawiaj z sąsiadami, poznaj lokalne środowisko.
  12. Spójrz okiem inwestora. Nawet jeżeli kupujesz nieruchomość na własne potrzeby, popatrz na nią, jak na inwestycję. Czy po kilku latach, gdy będziesz zmuszony nieruchomość sprzedać, uda ci się odzyskać zainwestowane w nią pieniądze?

Wybierz z naszej bazy składającej się z 11 000 projektów: Gotowe projekty domów

Autor: redakcja GL
Współpraca: Polska Federacja Rynku Nieruchomości, (oprac. kb)
4komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (4)

ten sam artykuł co w tamtym roku o tej samej porze
Anonim, 12.04.2011, 08:17
A gdzie wzmianka że najlepsza lokalizacja działki to - południe?
następna rzeczą jest ukształtowanie działki - kłopotliwe są o nieregularnych kształtach,zbyt wąskie...Kolejną rzeczą jest sprawdzenie gruntu,czy nie budujemy na śmietnisku,które teraz wygląda jak piękna łąka,rodzaj ziemi czy to czasem nie glina lub iły , przepuszczalność gleby sprawdzić można gołym okiem po opadach-jak długo utrzymuje się woda na działce,ale ogólnie sprawdzić to powinien geolog ...Im dalej działka,tym gorszy dojazd i mniejsze szanse,że gmina zrobi drogę:P
Uważać trzeba na sprzedawców ziemi,którzy utworzyli parcele do sprzedażny ze swoich pól - najczęściej są tam drogi wewnętrzne - tym sprzedającym,którym nie udało się wcisnąc tej drogi gminie bezczelnie życza sonie za udział w tej drodze procentowo - np 25% drogi - tym samym stajesz się właścicielem kawałka gruntu, przykładowo za 170zł m2, na którym nic ie wybudujesz,będziesz musiał utrzymywać,będziesz musiał zrobić drogę,oświetlenie i zawsze pytać sąsiada o zgodę w doprowadzaniu medii itp -a sąsiad wyjedzie do USA i po zawodach....Także niech sprzedawcy nie uderza a w Twoją próżność (rzecz ludzka;P) -że będziesz wielkim właścicielem ziemskim - drogi...bo to pic na wodę i tylko kłopot.
Uważaj też na działki z rowem melioracyjnym (czasem to fajna rzecz na podmokłej działce i w niczym naprawdę nie przeszkadza) - ale pamiętaj !! Prędzej czy później Panowie ze Spółki wodnej przypomną sobie o twoim rowie i ...będziesz za niego płacił,kosił,oczyszczał i jeszcze za to zabulisz...do tego nigdy,nie będzie Twój - bo o tym decydują osobne przepisy Prawo Wodne:) CHOCIAŻ JEST NA TWOJEJ ZIEMI !!! Do tego jak się często okazuje zazdrosny sąsiad,bo masz dobrze odwodnioną działkę...przychodzi z propozycja nie do odrzucenia o podpięciu się drenażem - ma się rozumieć do twojego rowu i przez Twoją działkę:) Sam nie zdobędzie się na to aby oszpecić swoją i wykopać sobie rów:P
także nie zgadzaj się na żadne przyłącza z sąsiednich działek!!!! nawet jak sprzedający mówi,że to tymczasowo...umów się aby załatwił sam usunięcie urządzeń,lub budynków tymczasowych,wiat altan itp.
Kolejna rzecz to zaliczki i zadatki - zanim zapłacisz...zajrzyj do Google i zapoznaj się z definicją....
Są sprzedający którzy tak naprawdę...nie chcą sprzedać...tylko naciągają na zadatki...tak,tak !!! kiedy nadchodzi moment finalizacji oni zaczynają zachowywać się jakbyś chciał ukraść im ojcowiznę za darmochę,wstrzymają awantury,są zaczepni i chamscy...niektórzy kupując nie wytrzymują machają na 4-5tys zaliczki i odpuszczają...a ON szuka następnych ofiar...byłem przykładem takich zachowań...kosztowało mnie to wiele nerwów,byłem wulgarnie obrażany itp!!!! Tak się nie zachowuje ktoś kto sprzedaje i chce sprzedać,tak się zachowuje złodziej,który chce jeszcze dorobić do metra ziemi...UWAŻAJCIE !!! TO TYLE:) wiem,ŻE PISZE W FATALNEJ FORMIE I PRZEKAZIE...ALE NIE O TO CHYBA CHODZI:) korzystajcie Z MOICH RAD, ŻYCZĘ PIĘKNYCH DZIAŁEK I DOMÓW:) POZDRAWIAM ADAM
ADAM, 12.04.2011, 08:26
Anonim, 18.04.2011, 07:14
Komentarz został usunięty.
Naprawdę warto sprawdzić na czym się buduje, polecam firmę www.geo-logos.pl
Edward, 25.04.2011, 20:17