Użyczenie nieruchomości, czyli jak mieszkać za darmo. Na czym polega umowa użyczenia nieruchomości?

Użyczenie nieruchomości to sposób, by korzystać z mieszkania, domu czy działki praktycznie za darmo. Co ważne, na takiej transakcji zyskują obie strony umowy. Na czym polega umowa użyczenia nieruchomości i co warto o niej wiedzieć?
  • Użyczenie nieruchomości poradnik

    Użyczenie nieruchomości pozwala korzystać z niej bez opłat, wiąże się jednak z pewnymi obowiązkami.

    unsplash.com

Użyczenie nieruchomości – co to takiego? Najkrócej rzecz ujmując, umowa użyczenia pozwala nieodpłatnie, a więc za darmo, korzystać ze wskazanej rzeczy. Umowa taka może być zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony, a do tego nie musi mieć formy pisemnej – ustna umowa użyczenia nieruchomości jest równie wiążąca. Biorący w użyczenie zyskuje w ten sposób bardzo tani lokal mieszkalny czy działkę na własne potrzeby, a użyczający – opiekuna nieruchomości.

Użyczenie nieruchomości – dla kogo to dobre rozwiązanie?

Użyczenie nieruchomości to świetne rozwiązanie dla tych, którzy posiadają wolną nieruchomość, ale nie chcą poświęcać czasu na czynności związane z jej wynajmem – odświeżanie lokalu, szukanie najemców, egzekwowanie czynszu itd. Użyczając mieszkanie czy dom, właściciel zyskuje pewność, że nad nieruchomością ktoś czuwa, pokrywając bieżące koszty utrzymania i reagując na ewentualne awarie. Z tego powodu jest to rozwiązanie popularne przede wszystkim w stosunkach między członkami rodziny lub znajomymi – właściciel ma wtedy pewność, że może opiekunowi nieruchomości zaufać. Zdarzają się też jednak oczywiście umowy użyczenia zawierane pomiędzy obcymi.

Zobacz atrakcyjne nieruchomości na sprzedaż na stronie albo pobierz aplikację Gratki

Jeśli chodzi o biorącego nieruchomość w użyczenie, korzyści są oczywiste – taka osoba otrzymuje do dyspozycji mieszkanie czy dom, nie ponosząc przy tym kosztów takich jak czynsz najmu czy rata kredytu hipotecznego. Zależnie od zawartej umowy biorący może wykorzystać nieruchomość np. na cele mieszkalne albo pod działalność gospodarczą. Użyczenie mieszkania rodzinie czy znajomemu może być więc sposobem na wspomożenie bliskiej osoby w trudnej sytuacji lokalowej.

Umowa użyczenia nieruchomości – kto może ją zawrzeć?

Umowa użyczenia nieruchomości może być zawarta pomiędzy dowolnymi osobami. Możliwe jest również użyczenie lokalu np. firmie czy organizacji pozarządowej. Jak wspomniano, nie jest konieczna forma pisemna, choć oczywiście będzie ona bezpieczniejsza. Nie ma też konieczności zawierania umowy w formie aktu notarialnego. Co ważne, użyczającym nieruchomość nie musi być jej właściciel. Dokonać użyczenia mogą też inne osoby, w tym:

  • najemca,
  • dzierżawca,
  • użytkownik (osoba, której oddano lokal w użytkowanie),
  • każdy inny posiadacz samoistny lub zależny lokalu.

Zobacz: Wynajem w Polsce jest niepopularny. Wynajmuje tylko 15,8 proc. Polaków

Jest jednak wiele przypadków, w których użyczenie nieruchomości wymaga uzyskania zgody jej właściciela. Będzie tak wtedy, gdy taki wymóg wynika wprost z umowy między właścicielem mieszkania a najemcą, dzierżawcą czy użytkownikiem. Żeby dokonać użyczenia nieruchomości, może być zatem potrzebne uzyskanie zgody np.:

  • spółdzielni mieszkaniowej (mieszkanie spółdzielcze lokatorskie),
  • administracji budynków komunalnych (mieszkanie komunalne),
  • zakładu pracy (mieszkanie służbowe).

Sytuacja jest więc podobna jak np. przy podnajmowaniu mieszkania – większość umów najmu zawiera zapis głoszący, że najemca nie może podnajmować lokalu bez zgody właściciela.

Użyczenie nieruchomości – jakie warunki?

Jak wspomniano, podstawowym warunkiem użyczenia jest to, żeby ze wskazanej rzeczy można było korzystać bezpłatnie. Jeśli użyczający żąda od biorącego w użytkowanie jakichkolwiek opłat, łamie prawo – a konkretnie art. 710 kodeksu cywilnego. Warunek bezpłatności jest bowiem tym, co odróżnia użyczenie nieruchomości od np. dzierżawy, sprzedaży czy najmu.

Biorący w użyczenie może nieodpłatnie korzystać z rzeczy (tu: nieruchomości), ma jednak wobec niej pewne obowiązki. Zobowiązany jest bowiem:

  • pokrywać bieżące koszty związane z użytkowaniem,
  • używać rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem,
  • troszczyć się o rzecz i zwrócić ją w stanie niepogorszonym,
  • nie powierzać rzeczy innej osobie bez zgody użyczającego (tzw. podużyczanie).

Jeśli biorący w użyczenie używa rzeczy niezgodnie z przeznaczeniem (np. uruchomi produkcję przemysłową w lokalu mieszkalnym) i spowoduje w ten sposób szkody, musi ponieść koszty ich naprawy. Co więcej, takie działanie jest złamaniem warunków umowy – użyczający może więc wypowiedzieć ją przed terminem umownym. To samo dotyczy podużyczania nieruchomości bez odpowiedniej zgody.

Sprawdź: Rejestry nierzetelnych najemców i dłużników. Na jakiej zasadzie działają?

Również użyczający ma oczywiście swoje obowiązki. Zobowiązuje się on mianowicie:

  • wydać rzecz biorącemu w użyczenie (np. udostępnić mieszkanie),
  • upewnić się, że wydawana rzecz jest w stanie pozwalającym na umówiony użytek,
  • nie przeszkadzać biorącemu w korzystaniu z rzeczy.

Szczególnie ważny jest ostatni punkt – oznacza on bowiem, że użyczający nie może np. wymienić zamków w drzwiach bez wiedzy biorącego w użyczenie. W ten sposób utrudniłby mu bowiem korzystanie z lokalu na warunkach zawartych w umowie. Użyczający nie może też więc np. niespodziewanie wprowadzić się do nieruchomości czy używać jej w celu przechowywania starych mebli.

Użyczający ponosi odpowiedzialność, jeśli biorący w użyczenie poniesie szkodę w wyniku wad fizycznych lub prawnych rzeczy. Dzieje się tak jednak tylko wtedy, gdy chodzi o wady, o których biorący nie został poinformowany oraz nie mógł ich samodzielnie zauważyć – np. ukryte wady konstrukcyjne budynku. Jeśli biorący dobrze wiedział, na co się zgadza, nie może żądać odszkodowania za szkody.

Użyczenie nieruchomości koszty

Użyczenie nieruchomości może wiązać się ze znacznymi oszczędnościami. Zdjęcie: pixabay.com

Użyczenie nieruchomości – jakie koszty?

Fakt, że użyczenie jest z zasady bezpłatne, nie oznacza, że biorący mieszkanie czy dom w użyczenie nie ponosi żadnych kosztów. Umowa użyczenia nieruchomości stanowi bowiem, że osoba korzystająca z lokalu ma ponosić bieżące koszty związane z jego użytkowaniem. Musi więc płacić za media (woda, prąd, gaz, ogrzewanie itp.) oraz inne usługi (np. internet). Nieco mniej jasna jest jednak kwestia napraw.

Umowa użyczenia zobowiązuje biorącego do zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym. Oznacza to, że osoba korzystająca w ten sposób z mieszkania czy domu powinna dokonywać na własny koszt drobnych napraw, żeby lokal nie niszczał. Osoba taka zgodnie z ustawą nie ponosi jednak odpowiedzialności za normalne zużywanie się rzeczy. Jak widać, prawo nie precyzuje tej kwestii w wystarczającym stopniu – w razie wątpliwości wiążące są zapisy umowy, dlatego warto zawrzeć ją w formie pisemnej. W przeciwnym razie użyczenie mieszkania rodzinie czy znajomym może łatwo stać się zarzewiem konfliktu.

Przeczytaj: Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Co musisz wiedzieć?

Jest jednak pewne, że jeśli chodzi o większe remonty w użyczonej nieruchomości, to wolno je przeprowadzać wyłącznie za zgodą użyczającego. Osoba korzystająca z lokalu, która dokona w nim nieuzgodnionych zmian, nie może zatem żądać od właściciela zwrotu kosztów. Może się za to spodziewać, że użyczający zażąda przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego.

Umowa użyczenia nieruchomości – kiedy można ją zerwać?

Umowa użyczenia nieruchomości może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. W tym pierwszym przypadku, jak każda umowa na czas oznaczony, ustaje automatycznie po upływie zapisanego w umowie okresu. W drugim przypadku umowa kończy się, kiedy biorący uczynił z rzeczy użytek przewidziany w umowie. Co to oznacza w praktyce? Najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest zapisanie w umowie okresu wypowiedzenia. Gdy użyczający chce odzyskać możliwość korzystania z nieruchomości, po prostu informuje o tym biorącego w użyczenie, a po upływie wyznaczonego okresu umowa wygasa.

W określonych sytuacjach możliwe jest również zerwanie umowy przed upływem wyznaczonego terminu czy okresu wypowiedzenia. Da się to zrobić, kiedy:

  • biorący w użyczenie używał rzeczy niezgodnie z przeznaczeniem,
  • biorący w użyczenie udostępnił rzecz do użytkowania innej osobie bez odpowiedniej zgody,
  • rzecz stała się niezbędna jej właścicielowi z przyczyn, które nie były znane w momencie zawierania umowy.

Ten ostatni zapis odnosi się do sytuacji, gdy np. właściciel nieruchomości straci dach nad głową w wyniku pożaru czy powodzi i użyczona nieruchomość jest mu potrzebna do zamieszkania. Jako że umowa użyczenia nieruchomości nie musi mieć formy pisemnej, jej przedterminowe zerwanie może mieć formę ustną.

Umowa użyczenia a podatek od nieruchomości

Umowa użyczenia nieruchomości podlega opodatkowaniu tak samo jak wszystkie inne umowy użyczenia. Biorący w użyczenie musi zapłacić podatek dochodowy od tzw. nieodpłatnego świadczenia. Za wysokość przychodu do opodatkowania uznaje się w tym wypadku równowartość czynszu najmu, jaki biorący zapłaciłby, wynajmując tę nieruchomość. Taki sposób obliczania wysokości przychodu wynika z art. 11 ust. 2a pkt 3 ustawy o PIT. Użyczający nieruchomość nie płaci podatku dochodowego – obowiązek ten zniesiono w 2009 roku. Umowa użyczenia nieruchomości nie jest z kolei opodatkowana od czynności cywilnoprawnych.

Spod obowiązku zapłacenia podatku dochodowego wyjęci są ustawowo najbliżsi krewni użyczającego. Zwolnienie z podatku obejmuje:

  • małżonków, dzieci, wnuki, prawnuki,
  • dziadków i pradziadków, pasierbów i pasierbice, zięciów i synowe,
  • rodzeństwo, ojczyma i macochę, siostrzeńców i siostrzenice, bratanków i bratanice,
  • ciotki, wujków, stryjów, dzieci małżonków pasierbów, bratowe, szwagierki i szwagrów,
  • mężów wnuczek i prawnuczek oraz żony wnucząt i prawnucząt.

Umowa użyczenia może się wiązać z obowiązkiem zapłacenia podatku VAT – w przypadku płatników VAT użyczenie jest traktowane jako nieodpłatna usługa. Podlega ona jednak opodatkowaniu tylko wtedy, gdy lokalu użyczono na inne cele niż działalność gospodarcza użyczającego. Podatnik VAT zapłaci więc, gdy użyczy komuś posiadaną nieruchomość na cele prywatne. Użyczenie mieszkania rodzinie na cele mieszkalne będzie się zatem wiązać z podatkiem VAT.

Przedmiot użyczenia – może nim być nie tylko nieruchomość

Na koniec warto wspomnieć, że choć użyczenie nieruchomości jest najczęściej spotykanym w naszym kraju typem użyczenia, nie jest to jednak typ jedyny. Zgodnie z prawem przedmiotem użyczenia mogą być w Polsce zarówno ruchomości, jak i nieruchomości. Użyczyć można zatem m.in.:

  • wszelkiego typu nieruchomości (np. dom, mieszkanie, działkę),
  • część lokalu (np. pokój),
  • część budynku (np. ścianę),
  • ruchomości (np. samochód),
  • zbiory rzeczy (np. obrazy, książki),
  • zwierzę (np. konia).

Wyjątkiem są jedynie pieniądze. Tych użyczać nie można, ponieważ taka transakcja automatycznie staje się pożyczką i obowiązują ją inne zasady. Co więcej, ponieważ ta forma umowy obejmuje jedynie rzeczy oraz części rzeczy, nie wolno również użyczać praw. 

Autor: Przemysław Zańko
0komentarzy