Umowa najmu może być przedłużona bez zgody właściciela. Tarcza antykryzysowa zmienia zasady wynajmu lokali

Rządowa tarcza antykryzysowa wprowadza istotne zmiany dotyczące umów najmu. Nowe przepisy kwestionują jednak prawnicy.
  • tarcza antykryzysowa najem

    Nowe przepisy niewątpliwie ucieszą najemców, jednak już niekoniecznie właścicieli mieszkań.

    123RF.com

Umowa najmu lokalu może od 1 kwietnia zostać jednostronnie przedłużona przez najemcę – i to bez zgody właściciela. Żeby dokonać przedłużenia, najemca będzie musiał tylko wysłać maila. Rewolucyjną zmianę wprowadziła rządowa tarcza antykryzysowa, która zawiera również przepisy blokujące możliwość podwyższenia czynszu lub wypowiedzenia umowy. Nowe prawo ma chronić najemców przed negatywnymi skutkami pandemii koronawirusa SARS-CoV-2. Wprowadzone zmiany budzą jednak wątpliwości prawników, którzy zwracają uwagę, że godzą one w interesy właścicieli lokali.

Umowa najmu przedłużana mailem. Co zmienia tarcza antykryzysowa?

Wśród ustaw, które weszły w życie w ramach tzw. tarczy antykryzysowej, znalazła się m.in. uchwalona 31 marca 2020 r. nowelizacja Ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19. Zmienia ona przepisy dotyczące wielu istotnych kwestii, w tym zasad najmu lokali (m.in. mieszkalnych). Nowelizacja weszła w życie 1 kwietnia.

Najważniejszą zmianą jest wprowadzenie możliwości jednostronnego przedłużenia umowy najmu lokalu. Wystarczy, że najemca złoży właścicielowi oświadczenie woli, a umowa zostanie przedłużona do 30 czerwca 2020 r. na dotychczasowych zasadach. Nie trzeba w tym celu podpisywać ani dostarczać żadnych dokumentów – wystarczy wiadomość mailowa czy SMS-owa z informacją o przedłużeniu umowy. Musi ona zostać wysłana właścicielowi najpóźniej w ostatnim dniu obowiązywania umowy.

Zobacz: Koronawirus a kredyt hipoteczny. Są ułatwienia w spłacie rat

Co ważne, nie jest wymagana zgoda właściciela lokalu, a on sam nie może zablokować przedłużenia umowy przez najemcę. Wraz z wysłaniem wiadomości umowa automatycznie ulega przedłużeniu. Jednak żeby skorzystać z tej możliwości, najemca musi spełniać określone warunki.

Jednostronne przedłużenie umowy najmu – kto może to zrobić?

Z możliwości jednostronnego przedłużenia umowy najmu mogą skorzystać osoby, których umowa została zawarta przed 1 kwietnia 2020 r., a miała przestać obowiązywać między 2 kwietnia a 29 czerwca 2020 r. Wprowadzono jednak istotne obostrzenia. Opcja jednostronnego przedłużenia jest niedostępna dla najemców, którzy:

  • mają prawo do innego lokalu mieszkalnego w tej samej lub pobliskiej miejscowości (nie dotyczy sytuacji, gdy najemca z przyczyn niezależnych nie może tego lokalu używać);
  • zalegają z czynszem lub opłatami za więcej niż jeden okres rozliczeniowy (zwykle jest to miesiąc), a kwota długu jest wyższa niż czynsz za jeden miesiąc;
  • wynajmowali, podnajmowali lub udostępniali bezpłatnie lokal komuś innemu bez pisemnej zgody właściciela,
  • dopuścili do powstania w lokalu znacznych szkód, np. zniszczyli mieszkanie;
  • w inny sposób naruszyli przepisy swojej umowy najmu.

Te wyjątki mają chronić właścicieli lokali przed sytuacją, gdy umowę najmu jednostronnie chce przedłużyć np. lokator zadłużony lub dokonujący w mieszkaniu zniszczeń.

Zakaz wypowiadania umowy najmu oraz wysokości czynszu

Tarcza antykryzysowa wprowadza w związku z zagrożeniem ze strony koronawirusa z Wuhan także kolejną zmianę. Do 30 czerwca 2020 r. właściciele lokali (w tym mieszkań i domów) nie mogą wypowiadać najemcom umów najmu ani podnosić czy obniżać im czynszu. Oznacza to, że lokatorzy są chronieni przed nagłą podwyżką kosztów utrzymania oraz utratą dachu nad głową.

Od tej reguły przewidziano jednak wyjątki. Właściciel nadal może wypowiedzieć umowę najemcy lokalu mieszkalnego, który ma prawo do innego lokalu mieszkalnego w tej samej albo pobliskiej miejscowości. Podobnie jak poprzednio, nie dotyczy to sytuacji, gdy najemca z przyczyn od niego niezależnych nie może korzystać z tego lokalu zastępczego.

Sprawdź: Jak koronawirus wpłynie na rynek najmu?

Właściciel mieszkania czy domu zachowuje też prawo do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym (bez zachowania terminu wypowiedzenia). Może to jednak zrobić tylko i wyłącznie w sytuacji, gdy:

  • najemca używa lokalu w sposób niezgodny z przeznaczeniem albo sprzeczny z zapisami umowy (np. niszczy lokal);
  • najemca wynajął, podnajął lub oddał komuś lokal w bezpłatne użytkowanie bez pisemnej zgody właściciela.

Warto przypomnieć, że jeśli w umowie najmu lokalu znajdują się zapisy sprzeczne z ustawą, to są one automatycznie nieważne. Właściciel nie może zatem wypowiedzieć umowy czy w inny sposób utrudniać najemcy korzystania z lokalu, powołując się na takie nieważne zapisy.

Wypowiedziano ci umowę najmu przed zmianą w przepisach? Jesteś chroniony

Zmiana w przepisach dotyczących najmu dla części osób nadeszła za późno – niektórzy otrzymali wypowiedzenie umowy lub wysokości czynszu jeszcze przed uchwaleniem nowego prawa. Dla takich osób ustawodawca przewidział jednak pewną furtkę.

Jeśli właściciel wypowiedział najemcy wysokość czynszu lub wypowiedział mu umowę najmu przed dniem 1 kwietnia 2020 r., a termin wypowiedzenia upływa pomiędzy 2 kwietnia a 29 czerwca 2020 r., to lokator zyskuje specjalną możliwość. Jeżeli najemca złoży właścicielowi oświadczenie woli, termin wypowiedzenia umowy lub wysokości czynszu zostanie przedłużony do 30 czerwca. Wystarczy w tym celu wysłać właścicielowi odpowiednią wiadomość, np. SMS-em lub mailem. Oznacza to, że po skorzystaniu z tej opcji najemca będzie mógł do 30 czerwca korzystać z lokalu na dotychczasowych zasadach.

Przeczytaj: Eksmisje odroczone przez koronawirusa. Nawet na pół roku?

Żeby skorzystać z tej możliwości, najemca musi złożyć oświadczenie woli (wysłać wiadomość do właściciela) najpóźniej w dniu upływu terminu wypowiedzenia, jaki wskazał właściciel. Tu również nie jest wymagana zgoda właściciela – wysłanie wiadomości powoduje przedłużenie terminu wypowiedzenia.

Także od tych przepisów przewidziano wyjątki. Z opcji przedłużenia terminu wypowiedzenia nie może skorzystać najemca:

  • któremu przysługuje prawo do innego lokalu mieszkalnego w tej samej lub pobliskiej miejscowości (nie dotyczy sytuacji, gdy najemca z przyczyn niezależnych nie może tego lokalu używać);
  • któremu wypowiedziano umowę najmu w trybie natychmiastowym – chodzi o osoby, które użytkowały lokal w sposób sprzeczny z umową lub niezgodny z przeznaczeniem albo też komuś go wynajęły, podnajęły lub udostępniły za darmo bez pisemnej zgody właściciela.

Najemcy chronieni – a co z właścicielami?

Jak wskazuje serwis bankier.pl, uchwalone zmiany w przepisach związanych z najmem budzą poważne wątpliwości prawników. Wskazują oni, że nowe prawo stawia w trudnej sytuacji właścicieli mieszkań. Chodzi np. o przypadki, gdy właściciel wypowiedział najemcy umowę, ponieważ sam chciał zamieszkać w lokalu albo gdy została już podpisana umowa najmu z nowymi lokatorami. Teraz tacy właściciele mają związane ręce – jeśli dotychczasowi najemcy skorzystają z możliwości jednostronnego przedłużenia umowy, do 30 czerwca mają prawo przebywać w lokalu. 

Autor: Przemysław Zańko
5komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (5)

Rząd pisu niszczy każdą inicjatywę gospodarczą, która jest prywatna,nawet tę najmniejszą,komunizm wraca szybko.
Kowaewski Jan, 04.04.2020, 15:11
Właściciele mieszkań, mogą wystąpić z pozwem a najlepiej zbiorowym. Obecna specustawa zawarta w Dz.U. z 31 marca 2020r, stanowi naruszenie art. 32.1 Konstytucji i zasady równości wobec prawa, oraz stanowi naruszenie art. 64 ust. 2 konstytucji, który brzmi „ Własność, wszystkie prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. Brak wprowadzenia stanu nadzwyczajnego uniemożliwia wprowadzenie proponowanych rozwiązań. Tylko bowiem w przypadku stanu klęski żywiołowej lub stanu wyjątkowego może dojść do ograniczenia praw własności, w tym art. 64 Konstytucji. Jeśli rząd ostatecznie ustali abolicję czynszową, powinien jednocześnie oferować odpowiednie instrumenty wsparcia dla właścicieli obiektów. Na razie projekt takiego wsparcia wprost nie przewiduje, a przynajmniej rząd o tym do tej pory niewiele mówi.
Wynajmujący powinni otrzymać rekompensatę wartości utraconych czynszów, a na to w świetle specustawy się nie zanosi.
Najemca zgodnie z konstytucją nie może być w uprzywilejowanej pozycji
Niezastraszona, 17.04.2020, 10:44
Dziwię się prawnikom, którzy nie biją na alarm, że w państwie PiS nastąpiło złamanie Konstytucji.
Właściciele mieszkań zostali uwłaszczeni Ustawą "o tarczy antykryzysowej".
Wynajmując mieszkanie zawiera się umowę cywilno - prawną właściciela z najemcą. To dlaczego państwo wkłada swoje paluchy w prywatną własność?
ogórek, 07.04.2020, 10:03
Właściciele mieszkań, mogą wystąpić z pozwem a najlepiej zbiorowym. Obecna specustawa zawarta w Dz.U. z 31 marca 2020r, stanowi naruszenie art. 32.1 Konstytucji i zasady równości wobec prawa, oraz stanowi naruszenie art. 64 ust. 2 konstytucji, który brzmi „ Własność, wszystkie prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. Brak wprowadzenia stanu nadzwyczajnego uniemożliwia wprowadzenie proponowanych rozwiązań. Tylko bowiem w przypadku stanu klęski żywiołowej lub stanu wyjątkowego może dojść do ograniczenia praw własności, w tym art. 64 Konstytucji. Jeśli rząd ostatecznie ustali abolicję czynszową, powinien jednocześnie oferować odpowiednie instrumenty wsparcia dla właścicieli obiektów. Na razie projekt takiego wsparcia wprost nie przewiduje, a przynajmniej rząd o tym do tej pory niewiele mówi.
Wynajmujący powinni otrzymać rekompensatę wartości utraconych czynszów, a na to w świetle specustawy się nie zanosi.
Najemca zgodnie z konstytucją nie może być w uprzywilejowanej pozycji
Niezastraszona, 17.04.2020, 10:43
Właściciele mieszkań, mogą wystąpić z pozwem a najlepiej zbiorowym. Obecna specustawa zawarta w Dz.U. z 31 marca 2020r, stanowi naruszenie art. 32.1 Konstytucji i zasady równości wobec prawa, oraz stanowi naruszenie art. 64 ust. 2 konstytucji, który brzmi „ Własność, wszystkie prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. Brak wprowadzenia stanu nadzwyczajnego uniemożliwia wprowadzenie proponowanych rozwiązań. Tylko bowiem w przypadku stanu klęski żywiołowej lub stanu wyjątkowego może dojść do ograniczenia praw własności, w tym art. 64 Konstytucji. Jeśli rząd ostatecznie ustali abolicję czynszową, powinien jednocześnie oferować odpowiednie instrumenty wsparcia dla właścicieli obiektów. Na razie projekt takiego wsparcia wprost nie przewiduje, a przynajmniej rząd o tym do tej pory niewiele mówi.
Wynajmujący powinni otrzymać rekompensatę wartości utraconych czynszów, a na to w świetle specustawy się nie zanosi.
Najemca zgodnie z konstytucją nie może być w uprzywilejowanej pozycji.
Niezastraszona, 17.04.2020, 10:21