Przepisy chroniące lokatorów przed eksmisją. Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą?

Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, a także Kodeksu postępowania cywilnego sprawiła, że ochrona lokatorów przed eksmisją jest skuteczniejsza. Niestety, także tych, którzy za wynajmowane mieszkanie nie płacą i płacić nie zamierzają.
  • Nowe przepisy bardziej chronią lokatorów przed eksmisją

    Właściciele nieruchomości mogą mieć więcej problemów z niesolidnymi najemcami, ponieważ nowe przepisy jeszcze bardziej chronią lokatorów przed eksmisją

    Dariusz Bloch

Kilka drobnych zmian w przepisach spowodowało, że ponownie prawa właścicieli nieruchomości zostały mocno ograniczone w stosunku do lokatorów, którzy nieruchomość zajmują, ale za nią nie płacą. Niezwykle trudno będzie teraz pozbyć się nieuczciwych najemców. To z kolei sprawi, że część osób w ogóle nie będzie decydować się na wynajem lokali, a inni – postawieni przed ścianą, będą próbowali pozbyć się lokatorów działając na granicy prawa. O jakie zmiany w przepisach chodzi? 

Jakie przepisy chronią lokatorów przed eksmisją?

Kluczowy jest tu zapis w Kodeksie postępowania cywilnego, a konkretnie nowe brzmienie artykułu 1046. Mówi on o tym, że „wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie".

Przeczytaj również: Jak pracuje komornik – pomaga czy szkodzi? 

Na eksmisje lokatorów można czekać latami

W praktyce oznacza to tyle, że komornik będzie w stanie eksmitować szybko i skutecznie tylko tych niesolidnych lokatorów, którzy mają tytuł prawny do innego lokalu (albo mają prawo zawarcia umowy o najem lokalu socjalnego). Co, jeśli go nie mają? Komornik dalej może eksmitować dłużników, ale tylko do lokalu (pomieszczenia tymczasowego), który wskaże gmina. „Haczyk" polega na tym, że w nowym brzmieniu Kodeks nie daje samorządowi czasu na wskazanie takiego pomieszczenia (wcześniej gmina miała na to pół roku, a jeśli go nie wskazała, komornik mógł eksmitować dłużnika na przykład do schroniska). Jeśli więc gmina lokalu takiego nie ma, właściciel mieszkania w którym mieszkają dłużnicy, może czekać latami na skuteczną eksmisję. Tak się bowiem składa, że wiele samorządów nie inwestuje w takie lokale, gdyż mają pilniejsze zadania do wykonania i sfinansowania.

Dowiedz się: Czym różni się mieszkanie komunalne od mieszkania socjalnego 

Uwaga na licytacje mieszkań z dłużnikami

Przepisy, które weszły w życie pod koniec kwietnia 2019 roku, stawiają też pod znakiem zapytania sens udziału w licytacjach komorniczych lokali zamieszkałych przez dłużników. Prawdopodobnie zainteresowanie kupnem zadłużonych lokali wraz z zadłużonymi lokatorami spadnie do zera – ani osoba fizyczna, ani biura pośrednictwa (które były najczęstszymi uczestnikami takich licytacji) nie będą zainteresowane transakcją, dzięki której w rozsądnym, dającym się przewidzieć czasie nie będą mogli zarobić. Dłużnik zatem będzie mógł mieszkać w lokalu (i za niego nie płacić) aż do czasu, kiedy gmina nie wskaże odpowiedniego pomieszczenia). To z kolei oznacza, że osoby lub podmioty, które dzięki licytacji nieruchomości miały odzyskać długi, swoich pieniędzy nie zobaczą.

Zobacz również: Kto zapłaci za zadłużonego członka wspólnoty mieszkaniowej? 

Teoretycznie właściciel mieszkania, w którym mieszka dłużnik może później domagać się odszkodowania za czas, w którym osoba mieszkała w jego nieruchomości, ale za nią nie płaciła. Z roszczeniem nie będzie się jednak zwracał do gminy, która latami lokalu tymczasowego nie wskazała, ale właśnie do dłużnika. Trudno jednak oczekiwać, ze ten – skoro nie opłacał czynszu czy mediów – będzie w stanie zapłacić takie odszkodowanie.

Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą? Niezbędna umowa najmu okazjonalnego

Jak mają zabezpieczyć się przed niesolidnymi najemcami właściciele nieruchomości? Niezwykle istotne jest w nowej sytuacji prawnej odpowiednie skonstruowanie umowy najmu okazjonalnego (tę sporządza się w obecności notariusza). Kluczowe powinno być zaznaczenie w takiej umowie – oprócz okresu, na jaki lokal jest wynajmowany – także adresu nieruchomości, do którego najemca ma tytuł prawny (albo posiada zgodę właściciela takiego lokalu na przyjęcie go pod swój dach w sytuacji, gdy trzeba go będzie np. eksmitować). W razie problemów z płatnościami komornikowi łatwiej będzie wtedy przeprowadzić skuteczną eksmisję. Niektórzy w umowie najmu wskazują, że nie wynajmują całego mieszkania, a na przykład 2 z 3 pomieszczeń. To oczywiście fikcja, wynajmujący otrzymuje cały lokal do dyspozycji, ale w razie problemów z opłacaniem czynszu tak skonstruowana umowa daje właścicielowi prawo do wprowadzenia się (lub wprowadzenia innego najemcy) do pomieszczenia, które nie jest objęte umową.

Te metody z powodów oczywistych nie dotyczą sytuacji, gdy kupuje się mieszkania na licytacji komorniczej wraz z lokatorami. Wątpliwe jest, by zechcieli podpisać nową, niekorzystną z ich punktu widzenia umowę z nowym właścicielem nieruchomości. 

Przeczytaj również: Jakich błędów unikać przy zakupie nieruchomości na licytacji komorniczej

Autor: Sławomir Bobbe
1komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (1)

kolejna "dobra" zmiana dla darmozjadów żerujących na innych. to jest wręcz nieprawdopodobne, żeby dłużnik tz okradający właściciela przestępca miał większe prawa od właściciela mieszkania!!!!!
mań, 15.05.2019, 12:02