Mieszkanie na działkach ROD jest nielegalne. Co grozi za mieszkanie na ogródkach działkowych?

Mieszkania na ogródkach działkowych nie dopuszcza ani polskie prawo, ani regulamin ROD. Mimo to praktyka ta jest powszechna.
  • Mieszkanie na działkach ROD

    Chociaż mieszkanie na działkach ROD jest niezgodne z prawem, nie powstrzymuje to tysięcy osób szukających taniego lokum.

    Katarzyna Laszczak

Mieszkanie na działkach ROD to kwestia, która od wielu lat budzi żywe emocje. Choć polskie prawo udziela jasnej odpowiedzi na pytanie, czy mieszkanie na działce jest legalne, osób zainteresowanych całorocznym zamieszkiwaniem w domku letniskowym nie brakuje. Zarządcy ROD walczą z nielegalnymi lokatorami, jak potrafią, nie przynosi to jednak wielkich rezultatów. Lokatorzy chcieliby z kolei, żeby umożliwić im zamieszkiwanie na działkach zgodnie z prawem.

Mieszkanie na ogródkach działkowych – problem już od lat

W Polsce istnieje obecnie 4667 Rodzinnych Ogródków Działkowych, podzielonych na ponad 917 tys. indywidualnych działek, obejmujących łącznie blisko 41 tys. ha gruntu. Jak szacuje Polski Związek Działkowców, z terenów tych korzystają niemal 4 miliony Polaków. Według oryginalnych założeń ogródki działkowe mają służyć wypoczynkowi wśród zieleni i integracji między działkowcami, jednak od wielu dziesięcioleci nierozwiązanym problemem jest zjawisko stałego zamieszkiwania na działkach ROD.

Sprawdź: Mieszkanie Plus i Mieszkanie dla Rozwoju. Gdzie i kiedy powstaną osiedla?

Polskie prawo reguluje tę kwestię w sposób jednoznaczny – art. 12 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych jasno wskazuje, że na terenach ROD obowiązuje zakaz zamieszkiwania. Kwestię tę precyzuje dodatkowo ogólnopolski regulamin ROD:

§ 7 [Zakaz zamieszkiwania]
1. Działka nie może być wykorzystywana do zamieszkiwania.
2. Przez zamieszkiwanie rozumie się przebywanie z zamiarem skupienia i realizacji swoich spraw życiowych.
3. Altana działkowa na terenie działki w ROD nie jest obiektem mieszkalnym; przebywanie w niej nie może stanowić podstawy do urzędowego potwierdzenia czasowego lub stałego pobytu.

Mimo tych zakazów tysiące osób w całym kraju mieszkają przez cały rok w domkach letniskowych. Gdy w 2010 r. Najwyższa Izba Kontroli przyjrzała się tej kwestii, na terenie sześciu przebadanych gmin stwierdzono aż 962 osoby zamieszkujące na stałe na terenie ogródków działkowych. Jedna z tych osób mieszkała na terenie ROD od 1959 r. – co pokazuje, że problem bynajmniej nie jest nowy.

Zarządcy ogródków działkowych skarżą się na stałych lokatorów przede wszystkim dlatego, że nieraz zakłócają oni ciszę i spokój na działkach, z których większość użytkowników chciałaby korzystać dla relaksu. Dodatkowym problemem jest fakt, że nielegalni całoroczni mieszkańcy często stawiają na swoich działkach budynki znacznie przekraczające dozwoloną powierzchnię 35 mkw. Są to nieraz prawdziwe wille, postawione bez zezwoleń i niespełniające jakichkolwiek norm, w tym norm bezpieczeństwa.

Zwolennicy mieszkania na działkach ROD zwracają z kolei uwagę, że większość osób, które to robią, nikomu w ten sposób nie przeszkadza. Tacy stali lokatorzy to często ludzie w trudnej sytuacji materialnej, którzy bez domku na działce byliby skazani na bezdomność. Osoby chcące legalizacji mieszkania na terenie ROD argumentują, że gdyby państwo należycie wywiązywało się z obowiązku zapewnienia potrzebującym mieszkań komunalnych i socjalnych, problem z dzikimi lokatorami ogródków działkowych praktycznie by zniknął. Obecnie bowiem na taki lokal czeka się zwykle latami.

Co grozi za mieszkanie na działce?

Niezależnie od tego, czy się z nim zgadzamy, trzeba znać obowiązujące prawo. Zgodnie z regulaminem ROD każda pełnoletnia osoba fizyczna zainteresowana korzystaniem z działki może to robić pod warunkiem, że podpisze ze stowarzyszeniem ogrodowym (zarządcą ROD) umowę dzierżawy działkowej. Nowy działkowicz zobowiązuje się w niej do:

  • przestrzegania regulaminu ROD,
  • uiszczania opłat ogrodowych,
  • korzystania z dzierżawionego gruntu zgodnie z przeznaczeniem.

Ten ostatni punkt będzie najważniejszy w przypadku osób, które zdecydują się na mieszkanie na działkach ROD. Działkowicz, który na stałe zamieszkuje na działce, korzysta z powierzonego terenu niezgodnie z przeznaczeniem, co stanowi podstawę do wypowiedzenia umowy.

Zobacz: Kredyt hipoteczny trudniej dostać przez pandemię. Które banki zaostrzyły politykę?

Jeśli takie naruszenie regulaminu zostanie stwierdzone, zarząd ROD może wypowiedzieć umowę dzierżawy działki, zachowując miesięczny okres wypowiedzenia. Po upływie tego terminu działkowiec traci prawo do korzystania z przyznanego wcześniej terenu. Zgodnie ze statutem ROD za znajdujące się na działce obiekty i rośliny dotychczasowemu dzierżawcy przysługuje zwykle wynagrodzenie – jednak nie w każdej sytuacji.

§ 86 ust. 1. W razie wygaśnięcia prawa do działki w ROD na skutek wypowiedzenia umowy, warunki zapłaty i wysokość wynagrodzenia za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące własność działkowca ustala się w drodze pisemnego porozumienia pomiędzy PZD i działkowcem.

Regulamin ROD przewiduje też sankcje dla osób, które dopuszczą się samowoli budowlanej, czyli przykładowo zbudują na działce domek o powierzchni większej niż 35 mkw. Jeśli do zarządcy ROD dotrze informacja o takim naruszeniu prawa, stowarzyszenie ogrodowe ma obowiązek powiadomić o samowoli odpowiedni organ administracji publicznej. Jeżeli nadzór budowlany stwierdzi, że rzeczywiście doszło do złamania przepisów, stanowi to podstawę do rozwiązania umowy dzierżawy gruntu. W takiej sytuacji jej właścicielowi nie przysługuje za niedozwolony obiekt żadne wynagrodzenie, co wynika z z art. 42. ust 1 ustawy o ROD.

Warto dodać, że umowa dzierżawy działki ROD może zostać wypowiedziana także wówczas, gdy naruszone zostaną inne punkty regulaminu. Może się tak stać m.in. wtedy, gdy działkowiec znacznie zalega z opłatami ogrodowymi, niszczy mienie ROD albo odpłatnie lub nieodpłatnie oddał swoją działkę w użytkowanie osobie trzeciej.

Domek na działce

Domek na działce nie może być miejscem stałego zamieszkania. Zdjęcie: Katarzyna Laszczak

Jak zarządcy Rodzinnych Ogródków Działkowych walczą z nielegalnymi lokatorami?

Do tej pory zarządcy poszczególnych Rodzinnych Ogródków Działkowych walczyli ze stałymi mieszkańcami na różne sposoby. Przykładowo w 2019 r. w ROD im. mjr. Sucharskiego w Wejherowie nowi działkowcy byli powiadamiani o zakazie zamieszkiwania podczas specjalnego szkolenia, a następnie podpisywali oświadczenie, że w razie złamania zakazu godzą się na odcięcie dopływu energii elektrycznej. Nie powstrzymywało to jednak działkowców zainteresowanych całorocznym mieszkaniem.

Z kolei w Poznaniu w kwestii ROD zainterweniowało miasto, zmieniając zasady przyznawania lokali komunalnych. Wcześniej osoby mieszkające na działce nie mogły się o takie lokale starać, ponieważ uznawano, że ich potrzeby mieszkaniowe są zaspokojone. W 2018 r. zasady zmieniono, dając ludziom zamieszkującym ogródki działkowe szansę na skorzystanie z tej formy pomocy. Również to jednak nie zlikwidowało problemu.

Brak skutecznych rozwiązań prawnych, które pozwoliłyby rozwiązać kwestię nielegalnego zamieszkiwania na ogródkach działkowych, od dawna budzi frustrację zarządców ROD. Oskarżają oni państwo o celowe ignorowanie problemu.

– Polski Związek Działkowców stanowczo sprzeciwia się przerzucaniu na nią problemów socjalnobytowych – czytamy na przykład w oświadczeniu Pomorskiej Okręgowej Rady PZD w Gdańsku z marca 2018 r. – Zapewnienie mieszkań należy do zadań organów państwowych i władz samorządowym. PZD nie może przejmować tych funkcji.

PZD protestował również przeciwko przegłosowanej w 2020 r. nowelizacji Prawa budowlanego, która umożliwia prostszą legalizację samowoli budowlanych. Zdaniem organizacji jest to kolejny element cichego przyzwolenia państwa na całoroczne mieszkanie na terenach ROD.

Łatwiejsza legalizacja samowoli budowlanych na działkach ROD

Warto pamiętać, że od sierpnia 2020 r. obowiązuje nowelizacja ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Jedną z wprowadzanych zmian są nowe zasady legalizacji samowoli budowlanych. Zmienione prawo przewiduje, że właściciel samowoli może złożyć prosty wniosek o zalegalizowanie swojego domu, altany, szopy, dobudówki czy garażu, a urzędnicy zatwierdzą ten wniosek bez rozpatrywania jego zasadności. Warunek jest tylko jeden: nielegalny budynek musiał zostać postawiony więcej niż 20 lat temu. Dodatkowo taka „amnestia" nie obejmie samowoli, w stosunku do których już toczy się postępowanie ustalające, czy doszło do naruszenia przepisów.

Żeby skorzystać z możliwości legalizacji samowoli, jej właściciel musi przedstawić urzędnikom:

  • ekspertyzę techniczną, która potwierdzi, że obiekt może być bezpiecznie użytkowany,
  • geodezyjną inwentaryzację powykonawczą,
  • oświadczenie o terminie zakończenia budowy,
  • oświadczenie o posiadanym prawie od dysponowania nieruchomością na cele budowlane. 

Konieczne jest również wniesienie opłaty legalizacyjnej.

Przeczytaj: Prawo budowane znowelizowane. Znikną absurdy?

Autor: Przemysław Zańko
13komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (13)

Myślę, że przy cenach zakupu / najmu nieruchomości w stosunku do sytuacji materialnej niektórych osób mieszkanie na ROD może być jakąś alternatywą dla mieszkania w samochodzie lub bezdomności.
A legalne jest: mieszkanie w samochodzie, domu na wodzie, albo pod mostem?
Rozumiem, że legalizacja mogła by być przyczyną nadużyć, ale państwo w niektóre wybory obywateli nie ma prawa się wtrącać!
Kowalski, 20.06.2019, 23:39
ja tak to nazwać mieszkałem na działce od wiosny do jesieni to na działce miałem wszystko bo w dzień spałem a w nocy pilnowałem złodzieja i sąsiednie działki też złodzieje nie odwiedzali a jaki tam spanie czy przebywanie teraz nie śpię na działce to nic niema wszystko wykradają co to za działki to powinno być uwłaszczone i domki budować do zamieszkania miasto by miało dużo pożytku a tak to mają chałe tuje i kleszcze mączniaka gryzącego bo nikt nie opryskuje drzew kto wymyślił działki to mu … urwać
jan bez nazwiska, 23.06.2019, 15:42
uwłaszczyć ogródki działkowe,oddać ludziom .
Andrej, 21.06.2019, 15:08
Ten pan ma rację Najlepiej uwłaszczyć za darmo. A Skarb Państwa niech jeszcze zrobi za darmo nową sieć wodociągową, kanalizację, energetykę , drogi no i oczywiście ścieżki zimą odśnieża bo musi Panisko mieć dojazd samochodami cały rok. Czyli wynika z tego że najlepiej niech atrakcyjne tereny bedą przeznaczone na mieszkania socjalne.
.
wiktorek, 23.06.2019, 08:38
najatrakcyjniejsze owszem. ale w latach 60/70/80 to były tereny zupełnie niezagospodarowane wręcz zdewastowane. Po drugie miasto doprowadza developerkom wszystkie media. W 1989 musiałem wszystko opłacić budując dom.
Kanalizacja 200mb+opłata za przyłącze 3000zł, telefon-komitety społeczne. Woda 200mb, gaz opłata za przyłącze. Nie wiem jak to teraz wygląda, ale developerki mają wsystko doprowadzone na koszt miasta...
jozinz bazin, 23.06.2019, 15:25
Ten pan ma rację Najlepiej uwłaszczyć za darmo. A Skarb Państwa niech jeszcze zrobi za darmo nową sieć wodociągową, kanalizację, energetykę , drogi no i oczywiście ścieżki zimą odśnieża bo musi Panisko mieć dojazd samochodami cały rok. Czyli wynika z tego że najlepiej niech atrakcyjne tereny bedą przeznaczone na mieszkania socjalne.
.
Wiktorek, 23.06.2019, 08:40
W miejscu ROD-ów postawić tak bardzo potrzebne społeczeństwu biurowce!!!
Zenon Misiura, 23.06.2019, 08:36
Dzisiaj słabe ciśnienie wody. Sądzę że przy temperaturach powyżej 30 stopni na ROD-ach trzeba zamykać wodę lub wyznaczyć roczne limity, co jest możliwe bo każdy teraz ma licznik.
Wiktorek, 29.06.2019, 21:53
uwłaszczyć ogródki działkowe,oddać ludziom można za małą odpłatnością w zależności od długości użytkowania. Nie mam nic przeciwko mieszkaniu na działkach , ponieważ jest mniej złodziei. Jeżeli osoba mieszkająca na działce płaci za prąd , wodę i inne media i jeszcze pilnuje innych działek to o co chodzi? Uważam że to zwykła zazdrość sam nie skorzystam i drugiemu nie dam. Najlepiej uwłaszczyć mieszkania dają za parę groszy dlaczego nie działki?
Jabłko, 13.09.2019, 12:53
Fabryki sprzedawaliscie za złotówkę, może i ten kawałek gruntu dla Polaka, by też miał coś swojego ??
zbigniew rakowski, 11.04.2020, 15:51
Moja ex wywaliła mnie z domu po 22 latach....z dnia na dzień zostałem bezdomny i bez kasy bo całe pieniądze włożyłem w jej dom ,gdzie nawet nie byłem zameldowany.Mam przy tyłku 2 tys.pln i co mam zrobić? Spać w aucie czy w parku?Mam 50 lat i muszę sie po ludzku wyspać i oporządzić,żeby jakos funkcjonować i pracować i płacic alimenty!Zostaje mi tylko wydzierżawienie działki i postawienie tam mini domku,bo na nic innego mnie nie stać.Jak wynajme kawalerkę to zostanie mi na żarcie,ciuchy z lumpexu...ale na alimenty braknie.Więc będę żył na działce ,przynajmniej sąsiadów nie będą okradać:)
Paweł, 05.05.2020, 19:45
Cześć Paweł!Ja tak jak i ty w podobnej sytuacji się znalazłem.Ja akurat z moją ex i dzieckiem małym poszliśmy na działkę.W trakcie tego przebywania na działce gdzieś 2 lata,oczekiwaliśmy na przydział mieszkania z urzędu miasta. Ex nie potrafiła się przyzwyczaić do działki i że dziecko miało iść do szkoły to zabrała je i odeszła,zostałem sam na działce , gdzie później zostałem też bezdomnym.Obecnie przebywam już ponad 19 lat i nadal oczekując na mieszkanie.Miałem i mam przy tyłku tylko rentę niecałe osiemset zł. i płacić alimenty 250 zł.a pracować,dorobić nie dało rady bo zdrowie nie pozwoliło i co miałem zrobić?Obecnie mam 51 lat i musiałem się jak ty,,wyspać,funkcjonować,oporządzić pracować na działce i płacić alimenty.Jeden plus to tylko że działka akurat była rodzinna,domek już był.Trzeba było go oporządzić,tak też zrobiłem i żyję na działce,gdzie też nie będą okradać mojej i innych działek w obrębie.
Darek, 10.09.2020, 16:25
A ciekawe co to zamieszkiwanie przeszkadza zarządom ROD ?.Zazdrość bo wnusie muszą kredyt spłacać ?.Ważniejsze żeby ktoś był bezdomny ?.
SkrzywińskiZenonMaria, 22.11.2020, 16:30