Emerytura za mieszkanie: coraz bliżej nowych regulacji

Rząd pracuje nad założeniami do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Ostatnia, upubliczniona wersja tego dokumentu pochodzi z września 2011 roku. 

Wicepremier Waldemar Pawlak postuluje, aby nowa ustawa regulowała nie tylko problematykę odwróconej hipoteki, ale też renty dożywotniej. Oba te rozwiązania przeznaczone są dla seniorów i polegają na przekazaniu posiadanej nieruchomości (z zachowaniem prawa do jej zamieszkiwania) funduszowi lub bankowi. W zamian będą one wypłacać sprzedającemu comiesięczną rentę.

– Na rynku funkcjonują już fundusze, które oferują dożywotnią rentę, ale ich działalność nie jest regulowana specjalnym aktem prawnym, tylko przepisami wynikającymi z prawa cywilnego. Odwrócona hipoteka ma dopiero powstać – zastrzega Bartosz Turek, analityk Home Broker.

Hipoteka może być lepsza

Jakie pieniądze można dostać, oddając własne mieszkanie? W przypadku funduszy hipotecznych oferta jest mocno zróżnicowana. Z analiz np. Gazety Prawnej można wnioskować, że największe na rynku fundusze byłyby skłonne wypłacać około 500–600 zł kobiecie w wieku 65 lat, która przekazałaby im prawo własności do mieszkania wartego 400 tys. zł – wyjaśnia Turek. – Dla porównania mężczyzna w tym samym wieku za identyczną nieruchomość mógłby liczyć na kwotę rzędu 700–800 zł miesięcznie.

Według ekspertów, odwrócona hipoteka może być korzystniejsza finansowo. Gdyby banki skłonne były dopuścić do zadłużenia na nieruchomości równego jej wartości oraz za swoją usługę żądałby wynagrodzenia podobnego, jak w przypadku pożyczki hipotecznej (ok. 9 proc.), to w modelowym przypadku kobieta mogłaby liczyć na 700 zł miesięcznie. Mężczyzna nawet na 1100 zł.
– Niższa wysokość renty dla kobiet wynika z faktu, że statystyczna Polka żyje dłużej – dodaje Turek. – W efekcie tego dłużej otrzymywać będzie świadczenia. Zgodnie z danymi GUS przeciętny 65-latek przeżyje jeszcze ponad 15 lat, a 65-latka niecałe 20 lat.

Niskie emerytury zachęcają do skorzystania z odwróconej hipoteki

Dla seniorów potencjalny dodatek do miesięcznych świadczeń może być kuszący. Według ZUS, w listopadzie 2011 roku wysokość przeciętnej emerytury była na poziomie 1686,7 zł brutto.
– Szacunki dotyczące wypłat z tytułu odwróconej hipoteki mają tylko wymiar poglądowy – zastrzega Turek. – Faktyczne stawki będą zależeć od polityki cenowej banków i ich zainteresowania tym produktem, a także ostatecznego kształtu przepisów.

Warto też pamiętać, że comiesięczna renta nie jest jedyną formą wynagrodzenia seniorów. Możliwa jest także jednorazowa wypłata. Bank może np. otworzyć linię kredytową, z której senior będzie korzystał w miarę potrzeb.

Różnica między hipoteką a rentą dożywotnią

Na samej wysokości świadczeń różnica między odwróconą hipoteką i rentą dożywotnią się nie kończy. W obu produktach odmienny jest moment przekazania praw do nieruchomości. W obecnie zawieranych umowach o rentę dożywotnią prawo do nieruchomości od razu przenoszone jest na fundusz. W myśl nowej ustawy o odwróconej hipotece, nieruchomość stanie się własnością banku dopiero po 12 miesiącach od śmierci kredytobiorcy, o ile spadkobiercy nie zdecydują się spłacić kredytu zaciągniętego przez seniora. Odwrócona hipoteka w takim kształcie jest więc bezpieczniejsza.

Renta, choć jest dożywotnia, ma swoje minusy. Zgodnie z projektowanymi przepisami, świadczenie nie będzie musiało być przekazywane na konto seniora do czasu jego śmierci, tylko przez z góry określony okres. W przypadku obecnie oferowanej renty dożywotniej, zgodnie z jej nazwą, pieniądze są wypłacane do końca życia osoby uprawnionej.

Hipoteka bez limitu

Ustawa, nad którą pracuje rząd przewiduje, że odwrócona hipoteka będzie dostępna dla każdego, bez względu na wiek.
– Praktyka pokaże jednak, czy banki z tego skorzystają – mówi Turek. – Trzeba pamiętać, że im dłuższy okres trwania umowy i wypłaty comiesięcznych świadczeń, tym świadczenie jest niższe. Biorąc jednak pod uwagę wysokość polskich emerytur i fakt, że wiele starszych osób posiada nieruchomość, potencjał do rozwoju tego rynku jest duży.

Eksperci zastrzegają jednak, że w okresie trwania umowy seniorzy otrzymują zwykle kwotę odpowiadającą 50–60 proc. wartości nieruchomości. Kto skłonny jest zmienić miejsce zamieszkania, powinien więc rozważyć alternatywę w postaci sprzedaży posiadanej nieruchomości i na przykład zamiany jej na dwie lub trzy mniejsze. Pozwoli to na osiągnięcie zysków z wynajmu.