Czy wspólnota mieszkaniowa może odciąć wodę, ogrzewanie lub gaz? Kto ma prawo odciąć media?

Zdarza się, że zadłużonemu lokatorowi wspólnota mieszkaniowa lub właściciel mieszkania odcinają media. Czy jest to działanie zgodne z prawem i w jakich sytuacjach można legalnie tego dokonać?
  • Odcięcie mediów

    Odcięcie mediów bywa stosowane jako strategia na niepłacących lokatorów.

    123RF.com

Odcięcie mediów takich jak woda, gaz i ogrzewanie to krok, na który decydują się czasem właściciele nieruchomości mający problem z niepłacącymi lokatorami. Czasem na odłączenie mediów do zadłużonych mieszkań decyduje się wspólnota mieszkaniowa, czasem zaś jest to indywidualny właściciel wynajmowanego lokalu. Czy jednak jest to działanie zgodne z prawem?

Odcięcie mediów leży w gestii ich dostawcy

Jeśli chodzi o dostarczanie mediów takich jak prąd, woda, gaz czy ogrzewanie do mieszkań, odbywa się ono w oparciu o umowę zawartą pomiędzy klientem a dostawcą mediów. W zależności od tego, o jakich mediach mowa, dostawcą będzie:

  • prąd – zakład energetyczny,
  • woda – wodociągi,
  • gaz – zakład gazowniczy,
  • ogrzewanie – zależy od typu ogrzewania.

Zobacz: Zbyt wysoki czynsz za mieszkanie komunalne? Oto 5 rozwiązań

Polskie prawo jasno reguluje kwestię tego, kiedy i na jakich warunkach dostęp do mediów może być odcięty. Co do zasady jedynym podmiotem uprawnionym do podjęcia tego typu decyzji jest dostawca mediów. Oznacza to, że wyłącznie dostawca może odciąć media niepłacącemu klientowi.

Co ważne, zakład dostarczający media również nie może swobodnie decydować o ich odłączeniu – wolno mu to zrobić wyłącznie w przewidzianych prawem sytuacjach. Przykładowo wodociągi mogą odciąć dopływ wody do nieruchomości klienta, jeśli m.in.:

  • wodomierz został uszkodzony albo zniszczony, a więc pobór wody odbywa się nielegalnie,
  • przyłączenie do sieci wodociągowej nastąpiło w sposób sprzeczny z prawem,
  • klient zalega z płatnością za minimum dwa pełne okresy rozliczeniowe.

W tym ostatnim przypadku przed odcięciem wody jej dostawca musi pisemnie upomnieć klienta i wezwać go do uregulowania długu, a o zamiarze odcięcia wody poinformować z wyprzedzeniem przynajmniej 20-dniowym. Wodociągi mają również obowiązek zapewnić klientowi zastępczy punkt poboru wody – najczęściej beczkowóz. Kwestię tę reguluje ustawa z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.

Czy wspólnota mieszkaniowa może odciąć wodę, gaz lub ogrzewanie?

W przypadku budynków wielorodzinnych umowę z dostawcami mediów podpisuje na ogół zarządca całego budynku, czyli zazwyczaj wspólnota mieszkaniowa. To wspólnota odpowiada zatem za płacenie w terminie wystawianych przez dostawcę rachunków za wodę czy gaz. Kiedy pojawia się kłopot z niepłacącymi lokatorami, niektóre wspólnoty decydują się na odcięcie dopływu wody lub ciepła do zadłużonych mieszkań. Dzieje się to zwykle na mocy uchwały członków wspólnoty.

Ponieważ tylko dostawca mediów może je odciąć, takie działanie wspólnoty jest niezgodne z prawem. Wspólnota mieszkaniowa nie może samowolnie decydować o dostępie mieszkańców do wody, gazu czy centralnego ogrzewania, a wszelkie uchwały o odcięciu mediów są nieważne. Lokatorzy, których w ten sposób potraktowano, mogą wystosować pozew przeciwko wspólnocie, która bezprawnie pozbawiła ich dostępu do mediów.

Zobacz atrakcyjne mieszkania na sprzedaż na stronie lub w aplikacji Gratki

Wspólnota, która chce podjąć działania przeciwko zadłużonemu lokatorowi, może jedynie:

  • wystąpić do sądu, żądając uregulowania długu, a następnie egzekwować wyrok u komornika,
  • wszcząć proces o przymusową sprzedaż mieszkania w drodze licytacji.

Jeśli zostaną spełnione odpowiednie przesłanki (m.in. dług wynosi więcej niż 200 zł i jest niespłacony od co najmniej 30 dni), niepłacący lokator może także zostać wpisany do Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej. Znalezienie się w rejestrze może m.in. utrudnić lub uniemożliwić dłużnikowi otrzymanie kredytu czy pożyczki.

Czy wynajmujący mieszkanie może odciąć media?

Zdarza się, że właściciel wynajmowanego mieszkania trafia na najemców, którzy przestają uiszczać należne opłaty. To dla właściciela bardzo trudna sytuacja, ponieważ polskie prawo pozostawia mu bardzo niewiele możliwości działania. Jeśli mimo wypowiedzenia umowy lokator odmawia opuszczenia mieszkania, właściciel lokalu może tylko starać się o eksmisję takiej osoby. Eksmisja może się jednak ciągnąć latami, narażając właściciela na ogromne straty.

Sprawdź: Luka czynszowa to problem blisko 40 proc. Polaków. Na czym polega?

W tej sytuacji część wynajmujących podejmuje desperackie kroki mające na celu rozwiązanie problemu. Jednym z popularniejszych jest odcięcie mediów, co ma „wypłoszyć" dłużnika z mieszkania. Jest to jednak działanie niezgodne z prawem, a właściciela, który się na to zdecyduje, może spotkać surowa kara. Określa ją art. 191 Kodeksu karnego:

§ 1. Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.
§ 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

Warto zaznaczyć, że przez utrudnianie korzystania z zajmowanego lokalu rozumie się nie tylko odcięcie mediów, ale też inne działania podejmowane czasem przez właścicieli mieszkań, np. wymianę zamków w drzwiach pod nieobecność lokatora, zamykanie pomieszczeń na kłódkę czy rozpoczynanie w lokalu długiego, zbędnego remontu. Wszystkie te działania są przejawem nękania najemcy i mogą prowadzić do ukarania właściciela.

Przeczytaj: Jakie są przepisy chroniące lokatorów przed eksmisją? Jak uniknąć problemu nieuczciwych najemców?

Przepis zawarty w par. 1a dodano do Kodeksu karnego w 2016 r. w odpowiedzi na działalność tzw. czyścicieli kamienic, którzy często stosowali odcięcie wody czy ogrzewania, żeby po pozbyciu się mieszkańców móc swobodnie rozporządzać nieruchomością. 

Autor: Przemysław Zańko
2komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (2)

Nie musowo całej wody odcinać wystarczy ograniczyć ciśnienie do paru kropel.
Jan Kowalski, 01.08.2019, 17:34
Jeżeli wspólnota składa się prąd czy multimedia i ktoś wyłamuje się i nie płaci, to jest złodziejem. A tacy są pod ochroną prawa.
Nowak, 01.08.2019, 18:34