Wspólnota mieszkaniowa w spółdzielni - to nie takie proste

Zgrana i dobrze działająca wspólnota mieszkaniowa to najlepsza forma zarządzania nieruchomością. Wspólnoty najczęściej zakładane są w kamienicach i blokach deweloperskich. Inaczej sytuacja wygląda w spółdzielniach mieszkaniowych, które otwarcie zwalczają pomysły zakładania wspólnot w ich zasobach.
  • Spółdzielnie niechętnie patrzą na wspólnoty mieszkaniowe

    Kilkanaście milionów Polaków mieszka w zasobach spółdzielni mieszkaniowych, tylko nieliczni decydują się na wyodrębnienie i utworzenie wspólnoty mieszkaniowej.

    Sławomir Kowalski

Z jednej strony spółdzielnie mieszkaniowe to często lata doświadczeń w zarządzaniu obiektami i bogata infrastruktura na osiedlu. Z drugiej spółdzielcy zarzucają prezesom przerost administracji, finansowanie zadań, na które spółdzielcy płacić nie chcą (niektóre spółdzielnie prowadzą na przykład własne domy kultury) czy zatrudnianie „swoich" ludzi na etatach. Dla wielu szefostwo spółdzielni to lokalni baronowie, którzy otaczają się dworem – spółdzielcami interesując się krótko przed końcem kadencji rady nadzorczej.

 Przeczytaj również: Czym się różnią prawo własności i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu 

W sytuacji, gdy spółdzielcze czynsze są coraz wyższe wielu lokatorów spogląda z nadzieją na wspólnoty mieszkaniowe. Tu nie ma opłacanych prezesów, zarządu, biur i wydatków innych niż fundusz remontowy i kwota przeznaczona na administrowanie (o ile wspólnota zdecyduje się na skorzystanie z usług profesjonalnej firmy z branży obsługi nieruchomości). Czynsz we wspólnocie może być nawet trzykrotnie niższy niż w spółdzielni za taki sam metraż w budynkach o podobnym wieku – poza tym wspólnota działa efektywniej, a jej prawidłowym działaniem zainteresowani są wszyscy mieszkańcy, którzy lepiej kontrolują to, co dzieje się z ich pieniędzmi. Ma to szczególne znaczenie w sytuacji, gdy dochodzi do zadłużenia nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa, zanim zdecyduje się na wzięcie kredytu (na przykład na remont) musi jasno to ogłosić i uzyskać zgodę mieszkańców. W spółdzielni zadłużenie trudno przypisać konkretnemu budynkowi i jego mieszkańcom, w razie jej upadłości, osoby posiadające lokatorskie prawo do nieruchomości w pewnych okolicznościach mogą zostać go pozbawieni.

 Poradnik wideo: Jak oszacować cenę kupowanego mieszkania 

Do wspólnoty wystarczy zwykła większość

Założenie wspólnoty nie jest jednak wcale prostą sprawą, nie wszyscy spółdzielcy widzą też sens takiego przedsięwzięcia. Formalnie sprawa nie wygląda na trudną - wystarczy zgoda 51 procent, czyli zwykłej większości mieszkańców nieruchomości, by utworzyć wspólnotę mieszkaniową. Im większa spółdzielnia i nieruchomość, tym trudniej zebrać zgody mieszkańców, tym bardziej, że wolę przejścia do wspólnoty wyrazić mogą jedynie ci, którzy wykupili lokale spółdzielcze na własność. Posiadacze prawa własności do lokalu muszą uprzedzić spółdzielnię o swoim zamiarze i zwołać zebranie. Im większa na nim będzie frekwencja (lub z większą liczbą pełnomocnictw pojawią się na nim inicjatorzy utworzenia wspólnoty) tym lepiej, bowiem potrzebna jest kwalifikowana większość (czyli wspomniane 51 procent właścicieli). Na spotkaniu obowiązkowo musi być obecny notariusz (za co zainkasuje 400–500 złotych).

Diabeł tkwi w (spółdzielczych) szczegółach

Praktyka przysparza jednak o wiele więcej problemów. Może się okazać, że na jednej działce wskazanej w księdze wieczystej znajduje się kilka nieruchomości, więc trudno założyć wspólnotę działającą tylko w jednej. Sporo kłopotów przysparza również kwestia rozliczeń między wspólnotą mieszkaniową a spółdzielnią, z której ta się wyodrębniła. Bywa, że infrastruktura doprowadzająca media, należąca do spółdzielni obsługuje kilka nieruchomości – tak może być z węzłami ciepłowniczymi czy kotłowniami. Co więcej, nowa wspólnota nie będzie mogła liczyć na początkowym etapie na pieniądze z funduszu remontowego. Zwykle spółdzielnia ma jeden fundusz remontowy, a do jednego worka trafiają pieniądze wszystkich spółdzielców (w imię transparentności coraz częściej zdarza się, że spółdzielnie tworzą osobne fundusze dla każdej nieruchomości, co pozwala na większa kontrolę ze strony lokatorów. To także oni mają decydujący wpływ – na przykład poprzez ankiety – na to, co aktualnie spółdzielnia będzie odnawiać czy modernizować).

Napór ze strony wspólnot sprawił, że wiele spółdzielni mieszkaniowych zaczęło w sposób bardziej otwarty komunikować się ze swoimi lokatorami i wspierać tworzenie się blokowych samorządów. Na wzór wspólnot powstają również rady nieruchomości, których przewodniczący mają wpływ na to, jak i na co wydawane są pieniądze z funduszu remontowego i na co idą pieniądze wypracowane z działalności spółdzielni (na przykład – jakie sprzęty znajdą się na przyblokowym placu zabaw).

Specjaliści z branży zarządzania nieruchomościami wskazują, że aby wspólnoty mieszkaniowe zaczęły się tworzyć w zasobach spółdzielczych masowo, potrzebne są zmiany, które ułatwią ich powstawanie nawet przy sprzeciwie spółdzielni. Chodzi głównie o jasne i precyzyjne przepisy, które umożliwią – w razie zebrania odpowiedniej grupy chętnych – opuszczenie spółdzielni. Z drugiej strony chodzi o instrumenty, które pomogą sprawować nadzór nad działaniami zarządów spółdzielni mieszkaniowych, co mogłoby ostudzić chęć lokatorów do zakładania wspólnot mieszkaniowych.

Walka o „rząd dusz" między spółdzielniami, a wspólnotami dopiero się zaczyna, a stawką w niej jest kilkanaście milionów właścicieli mieszkań w blokach, obecnie zarządzanych w znacznej mierze przez spółdzielnie mieszkaniowe. 

Autor: Sławomir Bobbe
2komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (2)

co za bzdury! im mniejsza wspólnota tym opłaty eksploatacyjne wyższe ( nie ma w mieszkaniach własnościowych czegoś takiego jak czynsz), a ustawa o spółdzielniach z 2008 roku narzuciła spółdzielniom obowiązek rozliczania funduszu remontowego i eksploatacji na poszczególne nieruchomości, więc pisanie że w spółdzielni pieniądze trafiają do jednego wora to wierutne kłamstwo... autor tego artykułu nie ma pojęcia o czym pisze!
gość, 28.12.2016, 08:39
Polecam zwłaszcza ostatnie zdanie...
Spółdzielnia tworzy jeden fundusz remontowy dotyczący budynków w jej zasobach. Art 4 ust. 41 USM nakłada na zarząd spółdzielni jedynie obowiązek prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów oraz ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego, a ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że ewidencjonowanie nie jest równoznaczne z wydatkowaniem środków. Wyraźnie wynika to z wyroku Trybunału Konstytucyjnego, do którego przepis ten został zaskarżony w związku z błędną jego interpretacją utożsamiającą ewidencjonowanie z wydatkowaniem. Przepis ten dotyczy jedynie sposobu ewidencjonowania, tj. sporządzania wykazu wpływów i wydatków. Zatem spółdzielnia tworzy jeden fundusz remontowy i z niego środki przeznacza zgodnie z potrzebami.
spółdzielca, 29.12.2016, 18:00