Rynek mieszkaniowy w 2018 roku. Co nas czeka w mieszkaniówce?

Polski rynek mieszkaniowy w 2018 roku zapowiada się interesująco. Zdaniem ekspertów nie ma się co spodziewać rewolucji, ale możemy oczekiwać kilku rzeczy, które sporo zmienią.
  • Rynek mieszkaniowy w Polsce

    Magdalena Kmita-Kulesza

W 2018 roku sztandarowe pytanie stawiane przez potencjalnych kupujących „Kiedy spadną ceny mieszkań i o ile?", tradycyjnie pozostanie bez odpowiedzi.

Rynek mieszkaniowy w 2018 roku

W skrócie rzecz ujmując na rynek nieruchomości mieszkaniowych w 2018 roku wpłyną takie czynniki, jak:

  • koniec rządowego programu dopłat Mieszkanie dla Młodych,
  • oddanie do użytku pierwszych lokali w programie Mieszkanie Plus,
  • możliwy początek wzrostu stóp procentowych,
  • niesłabnąca aktywność deweloperów,
  • dalszy rozwój rynku najmu.

Koniec Mieszkania dla Młodych

Początek stycznia będzie gorącym okresem w wygaszanym przez rząd programie. Wznowiona będzie dostępność dopłat w ramach MdM. Do puli trafi się ostatnie 381 mln złotych. Kwota ta powinna wystarczyć dla 15–16 tysięcy kredytobiorców. Spodziewam się, że pieniądze rozejdą się w mgnieniu oka, a Bank Gospodarstwa Krajowego poinformuje o wyczerpaniu puli już po kilku, maksymalnie kilkunastu dniach stycznia. W drugiej połowie 2018 roku mogą jeszcze pojawić się resztki środków, które będą zwolnione przez umowy, do których podpisania finalnie nie doszło. Jednak nie będzie tego wiele i nie wpłynie na kształt rynku. Styczniowe poruszenie zwiększy zapewne zainteresowanie tańszymi mieszkaniami, ponieważ tylko na takie nieruchomości można uzyskać dopłatę. 

Mieszkanie Plus – nowy rządowy plan

W 2017 roku nasza uwaga skupiała się często na nowym rządowym programie Mieszkanie Plus. Ma on zaradzić lokalowym bolączkom Polaków. Na rynku mają pojawić się bardzo tanie mieszkania na wynajem, również z opcją dojścia do własności. W 2018 roku lokatorzy mają otrzymać klucze do pierwszych mieszkań. Będzie to czas na pierwsze oceny, ponieważ na razie odnotowujemy tylko kolejne podpisywane umowy na budowę osiedli. Jedne wzbudzają więcej pytań i wątpliwości, inne mniej. Najbliższe kwartały powinny być okresem rozkręcania nowych inwestycji w oparciu o Krajowy Zasób Nieruchomości. 

Przeczytaj: Czy rządowy program Mieszkanie Plus uchroni Polaków przed bezdomnością

Stopy procentowe w 2018 roku

Rada Polityki Pieniężnej jest póki co ostrożna, jeśli chodzi o zapowiedzi podwyżek stóp procentowych. Jednak eksperci są zgodni, że one będą one miały miejsce. Najprawdopodobniej nastąpi to pod koniec 2018 lub na początku 2019 roku.

Wysokość stóp procentowych ma spory wpływ na rynek mieszkaniowy. Im są one wyższe, tym kredyty są mniej dostępne, a jednocześnie spada liczba klientów kupujących nieruchomość za gotówkę, co jest związane ze wzrostem atrakcyjności depozytów i obligacji. Zatem wzrost stóp procentowych oznacza spadek popytu na mieszkania. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że jeżeli w ogóle do podwyżki w przyszłym roku dojdzie, to będzie ona niewielka, zatem i przełożenie na popyt na mieszkania pozostanie skromne i odczujemy je dopiero w kolejnych latach.

Co z cenami mieszkań w 2018 roku?

W ostatnich kwartałach zaobserwowaliśmy lekki wzrost cen nieruchomości. Trend ten powinien utrzymać się w kolejnym roku. Pamiętajmy, że doniesienia o kilkunastoprocentowych wzrostach cen w niektórych miastach to efekt statystyczny, a nie realny wzrost cen. Przykładem takiego rynku jest Łódź, gdzie deweloperzy budują więcej mieszkań w centrum, dlatego średnia cena transakcyjna rośnie, ale nie rosną ceny konkretnych lokali.

Zobacz: aktualne oferty mieszkań lub sprawdź w aplikacji mobilnej Gratki

Nawet po lekkim obniżeniu popytu deweloperzy notować będą bardzo dobre wyniki, bo nowe mieszkania nadal są i będą w cenie. Aktualnie sprzedaje się wszystko, także dopiero co rozpoczynane budowy, a do momentu, gdy to sprzedawcy będą szukać kupujących, brakuje jeszcze sporo czasu.

Aktywność deweloperów

Od stycznia do listopada 2017 roku działający na terenie Polski deweloperzy oddali do użytkowania 79,2 tys. mieszkań. To 13 procent więcej lokali niż w tym samym okresie rok wcześniej. Wzrosła też liczba rozpoczętych budów – o 25 procent (do 97,6 tys.) oraz liczba uzyskanych pozwoleń na budowę – o 26 procent, do 118,1 tys. Z danych GUS jednoznaczne wynika, że deweloperzy budują dwa razy więcej niż cztery lata temu. Nie myślą zwalniać tego tempa. I nie ma się co dziwić, bo jak podaje w swoim raporcie REAS, w okresie IV kw. 2016 r. – III kw. 2017 r., liczba transakcji na rynku pierwotnym dokonanych na sześciu najważniejszych rynkach, wyniosła 72 tys. lokali, co jest najwyższym wynikiem w historii i oznacza wzrost rok do roku o ponad 23 proc. 

Wynajem mieszkań

Na tle krajów zachodnich, Polska nadal charakteryzuje się niskim odsetkiem osób żyjących w wynajętych mieszkaniach. Popularność najmu nadal będzie rosła, a w związku z poprawą standardu dostępnych lokali (na rynek najmu trafia dużo nowych mieszkań) średni poziom czynszów także będzie szedł w górę. Coraz trudniej o znalezienie najemców jest właścicielom zaniedbanych lokali, muszą oni walczyć ceną lub inwestować w odnowienie mieszkania.

W oczekiwaniu na ustawę o REIT-ach

W kontekście rozwoju polskiego rynku mieszkaniowego coraz głośniej mówi się o przygotowaniu ustawy o REIT-ach. Chodzi o notowane na giełdzie spółki, które będą działać na rynku nieruchomości dając tym samym osobom fizycznym dostęp do nowych narzędzi inwestycyjnych. Przygotowanie dla nich preferencji podatkowych dałoby szansę na realne zyski i dodatkowy zastrzyk kapitału na rynku nieruchomości. Gdyby, zgodnie z zapowiedziami, REIT-y mogły inwestować w mieszkania na wynajem, wygenerowałyby dodatkowy popyt.

Autor: Marcin Krasoń, Home Broker
0komentarzy