Nieruchomość sposobem na lokatę kapitału - czy to się opłaca

W latach 2007–2008, gdy trwał boom na rynku mieszkaniowym, Polacy kupowali nieruchomości traktując to jako dobrą lokatę kapitału. Najpopularniejszą drogą takiego inwestowania jest zakup mieszkania w celu późniejszego jego wynajmu.
Inwestycja w nieruchomość

fot. mk

Poniższe tabelaryczne zestawienie zawiera informacje na temat średnich stawek najmu oraz przeciętnych cen mieszkań dla transakcji zawartych w trzech dużych miastach (na podstawie transakcji, w których udział brali przedstawiciele Emmerson S.A.; w lutym 2011 r.).

W analizie założono, że mieszkanie będzie wynajęte przez 11 miesięcy w ciągu roku. Jak widać najkorzystniejsza relacja ma miejsce we Wrocławiu, gdzie odzyskanie kapitału w obecnych warunkach zajmuje niewiele ponad 18 lat. Z kolei najgorzej spośród analizowanych rynków jest w Krakowie, w tym mieście łączne dochody z najmu zrównałyby się z wydatkiem poniesionym na zakup nieruchomości mieszkaniowej po 20 latach i 4 miesiącach. W Warszawie, aby odzyskać kapitał ulokowany w nieruchomość trzeba poczekać ponad 19 lat. Oczywiście przeprowadzona symulacja ma charakter orientacyjny.

Średnie transakcyjne stawki najmu, ceny mieszkań oraz okres zwrotu z inwestycji, luty 2011 r. 
Miasto Średnia stawka najmu [zł/m2 Roczne dochody z najmu [zł/m2]*  Średnia cena m2 mieszkania [zł]  Okres zwrotu z inwestycji [lata] 
Warszawa 37,9 416,9  7995 19,2
Kraków 30,2 332,2  6756 20,3
Poznań 30,4 334,4 6097 18,2

Źródło: Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A.
* Założono najem przez 11 miesięcy w roku
 

W przypadku zakupu mieszkania na kredyt najlepsza sytuacja występuje, gdy zyski z najmu są wyższe od sumy rat i pozostałych wydatków związanych z utrzymaniem mieszkania. Wówczas inwestor co miesiąc uzyskuje nadwyżki finansowe, jednak tak sprzyjające okoliczności należą do rzadkości. Sytuacja, w której wszystkie koszty są pokrywane z opłat od najemców jest bardzo korzystna, ponieważ z jednej strony inwestor nie ponosi kosztów, a jednocześnie po spłacie kredytu uzyskuje wolne od zobowiązań mieszkanie. Dodatkowo w długim terminie właściciel korzysta na wzroście wartości lokalu mieszkalnego w czasie.

Słabe strony zakupu mieszkania pod wynajem

Decydując się na taką formę lokaty nadwyżek finansowych trzeba pamiętać również o słabych stronach tego rozwiązania. Po pierwsze rzadko zdarza się, aby mieszkanie było wynajmowane przez cały rok, a okres pustostanów w zależności od sytuacji rynkowej może się znacznie wahać. Oprócz tego w wyliczeniach należy uwzględnić podatek od wynajmu oraz podatek od nieruchomości, które obniżą rentowność inwestycji.

Jeśli chodzi o podatek od wynajmu, to w przypadku tzw. najmu okazjonalnego można wybierać między ryczałtową stawką 8,5% lub też opłatami według skali podatkowej. Warto jednak w tym miejscu dodać, że na poziom osiąganego zysku oprócz ceny mieszkania, stawki najmu i opłat na rzecz państwa wpływ mają także inne, często pomijane przy kalkulacji rentowności wydatki. Należą do nich m.in. koszty ewentualnych napraw. Jeśli bieżące nakłady z tym związane wynikają z użytkowania lokalu, to zazwyczaj powinien pokrywać je najemca. W rzeczywistości jednak często zdarza się, że są one opłacane przez właściciela lokalu. Wynikać to może z nieformalnej umowy pomiędzy lokatorami i wynajmującym, który z jednej strony chce w ten sposób uatrakcyjnić swoją ofertę, a poza tym woli kontrolować to, co dzieje się w jego mieszkaniu. Dodatkowo w perspektywie kilkunastu lat trzeba liczyć się z wymogiem przeprowadzenia kilku poważniejszych remontów.

Czasami zdarza się, że aby przekonać potencjalnych najemców do swojego lokalu mieszkalnego, właściciel w trakcie negocjacji cenowych zobowiązuje się do podniesienia standardu mieszkania. Zazwyczaj nie wiąże się to z przebudową samego lokalu, ale przykładowo z kupnem nowej pralki czy lodówki, co także powinno być uwzględnione w rachunku zysków i strat. 

Autor: mk
Współpraca: Szymon Jungiewicz, Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.
Podziel się:
Wersja do drukuWersja do druku
10komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (10)

Kupno m3 pod wynajem to chyba najgorsza obecnie inwestycja. Studentów coraz mniej, ludzi coraz mniej, kto to będzie wynajmował? Dodatkowo życzliwych sąsiadów którzy mogą donieść do fiskusa może mieć każdy. Założenie , że mieszkanie bedzie zajete przez 11 msc w roku to jakiś absurd.
Anonim, 08.04.2011, 16:20
Najważniejsza przy takiej inwestycji jest lokalizacja i standard mieszkania, z mojego doświadczenia 11 miesięcy w roku jest to wynik słaby. Nie miałem najmniejszego problemu z wynajęciem mieszkania, grunt to właściwe ogłoszenie w internecie.
Kamienicznik, 08.04.2011, 16:45
Na co donieść? 8,5% podatku, bez przesady! To jużchyba tylko złodzieje nie płacą...
Anonim, 09.04.2011, 14:12
Nie stać cie na kupno? masz ograniczone myślenie? brak podejścia do interesu? to twój problem.... ja już kupuje drugie m pod wynajem i nie żałuje.
Anonim, 09.04.2011, 15:36
Komentarz został usunięty.
no jasne ze sie oplaca, ja kupilam niedaleko uczelni, wynajmuje, kredyt w getin sam sie splaca i jeszcze mi zostaje , zeby sobie odlozyc, jak dla mnie to najlepsza lokata kapitalu
Anonim, 10.04.2011, 10:48
Na wynajmie dla studentów na pewno nie zarobisz. Po pierwsze, wynajmujesz maksymalnie 9 miesięcy w roku. Po drugie, masz mega wysokie koszty remontów, gdyż studenci szczególnie sprawnie demolują mieszkania.
Anonim, 13.04.2011, 12:16
nie zgadzam się z przedmówcą; sama byłam studentką i wynajmowałam mieszkanie przez kilka lat; nigdy nie rezygnowałam w wakacje, bo niby jaki w tym sens; a i o demolowaniu czegokolwiek nie było mowy; wręcz przeciwnie zdarzyło mi się malować na własny koszt (za zgodą właściciela oczywicie), ponieważ chciałam mieć ściany innego koloru
magda, 14.04.2011, 11:13
Kupiłem lokal handlowy za kredyt ,wynająłem żabce na 10 lat spłacam kredyt i pałowa mi zostaje(dobra pensja) i po 5-ciu latach mi się inwestycja zwróci a nie po 20-latacholocf
Anonim, 13.04.2011, 11:38
Dodam jeszcze za żabka zrobiła w tym lokalu generalny remont na własny koszt
Anonim, 13.04.2011, 11:45
Oplaca sie, natomiast przeciwnie nie oplaca sie wynajmowac. Aktualnie mam kreydyt z rns w Getin, rate mam taka sama jak placilem za kawalerke, natomiast mieszkanie to dwa pokoje
Anonim, 17.04.2011, 15:49