Mieszkania na wynajem – czy wciąż da się na nich zarobić? Koszty najmu spadają przez koronawirusa

Jeszcze kilka miesięcy temu mieszkania na wynajem zachwalano jako inwestycję idealną. Pandemia wpłynęła jednak znacząco na rentowność najmu.
  • Rentowność najmu

    Mieszkania na wynajem wciąż mogą przynieść zysk, jednak jest to trudniejsze niż przed pandemią.

    Karolina Misztal

Mieszkania na wynajem od kilku miesięcy tanieją przez gospodarcze skutki pandemii koronawirusa. Według raportu Expandera i Rentier.io za najem mieszkania płaciło się w II kwartale 2020 r. więcej niż przed rokiem, jednak zaledwie o 2–3 proc. Inwestorzy chcący zarabiać na lokalach mieszkalnych mają zatem przed sobą spore wyzwanie.

Mieszkania na wynajem w czasach koronawirusa

Obserwowany od marca spadek cen wynajmu mieszkań trwa nadal. Jak podają analitycy Expandera i Rentier.io, obniżki spowodowane pandemią były tak duże, że niemal całkiem zniwelowały duże wzrosty obserwowane w 2019 r. oraz w styczniu i lutym 2020 r. W efekcie w II kwartale 2020 r. średni koszt najmu był tylko o 2–3 proc. wyższy niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Trudno w tej sytuacji o wysokie zyski z wynajmu.

Zobacz: Nowe mieszkania tanieją przez pandemię. Ile najmniej zapłacisz za M u dewelopera?

Różnice między poszczególnymi miastami były znaczne. Największe spadki kosztów najmu zaobserwowano w sektorze dużych mieszkań w Bydgoszczy (-10 proc.) oraz Częstochowie (-8 proc.). Były też miasta, gdzie za wynajem dużego lokum płaci się dziś sporo więcej niż przed rokiem. Rekordziści to:

  • Toruń – najem o 16 proc. droższy,
  • Gdynia – najem o 15 proc. droższy.

Warto zauważyć, że na koszty najmu wpłynęły nie tylko zjawiska związane z pandemią (m.in. spadki ruchu turystycznego, odpływ pracowników zagranicznych), ale też czynniki bardziej typowe, jak opuszczenie na lato mieszkań przez studentów.

Rentowność najmu. Ile można dziś zarobić na mieszkaniach?

Inwestor, który chciałby zarabiać na wynajmie mieszkań, podobnie jak przed pandemią powinien skupić się przede wszystkim na niewielkich lokalach. To właśnie małe mieszkania oferują bowiem najwyższą stopę zwrotu.

Ile można zarobić na mieszkaniach? W teorii wciąż sporo. Autorzy raportu przedstawili następujące wyliczenia:

  • mieszkania do 35 m kw. – stopa zwrotu średnio 7,1 proc. brutto,
  • mieszkania 35–60 m kw. – stopa zwrotu średnio 6,3 proc. brutto,
  • mieszkania powyżej 60 m kw. – stopa zwrotu średnio 5,6 proc. brutto.

Sprawdź: Pandemia zmieniła to, jakich mieszkań szukają Polacy. O czym marzą teraz?

Rentowność najmu

Średnia rentowność najmu mieszkania. Źródło: Expander i Rentier.io

Potencjalny inwestor powinien jednak pamiętać, że realne zyski z mieszkań na wynajem bez wątpienia będą niższe. Przede wszystkim powyższe liczby to rentowność brutto, od której należy odliczyć koszty takie jak raty kredytu, opłaty notarialne i sądowe, podatki oraz koszty napraw i remontów w lokalu. Co więcej, na taką rentowność brutto można liczyć tylko przy założeniu, że mieszkanie jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy w roku, co zdarza się rzadko.

Wynajem mieszkania czy spłata kredytu – co kosztuje więcej?

Autorzy raportu sprawdzili też, jak pod względem finansowym wygląda porównanie wynajmu mieszkania z zakupem lokalu na kredyt. Jeszcze do niedawna jak mantrę powtarzano, że kupno własnego M opłaca się bardziej, ponieważ koszty najmu są wyższe niż rata kredytu. Czy nadal tak jest? Analitycy Expandera i Rentier.io przedstawili następujące dane:

  • mieszkania do 35 m kw. – koszty najmu o 34 proc. wyższe niż rata kredytu,
  • mieszkania 35–60 m kw. – koszty najmu o 19 proc. wyższe niż rata kredytu,
  • mieszkania powyżej 60 m kw. – koszty najmu o 4 proc. wyższe niż rata kredytu.

Do tych liczb trzeba jednak poczynić ważne zastrzeżenie: wysokość raty obliczono dla kredytu z 10-procentowym wkładem własnym. Tymczasem obecnie takich kredytów na rynku praktycznie nie ma. Większość banków podniosła wymagany wkład własny do minimum 20 proc., a w niektórych będzie to nawet 30 proc. W tej sytuacji koszt wynajmu mieszkania, szczególnie dużego, może w rzeczywistości okazać się nawet niższy niż rata kredytu.

Co więcej, z powodu zaostrzenia polityki kredytowej przez banki jest dziś trudniej dostać kredyt. Według zapowiedzi polityka ta ma zostać poluzowana w III kwartale 2020 r., jednak wszystko zależy od rozwoju sytuacji w gospodarce. Łatwiejszy dostęp do kredytu nie pomoże również osobom, których sytuacja materialna znacznie się pogorszyła w okresie pandemii.

Przeczytaj: NBP: kredyty hipoteczne staną się bardziej dostępne

Autor: Przemysław Zańko
1komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (1)

To zawsze będzie dochodowy biznes, ale równocześnie świetna lokata kapitału przy stale rosnącej inflacji. 15 lat działam na rynku nieruchomości i można śmiało powiedzieć że ta branża jest odporna na kryzysy. Pomijam oczywiście sytuacje tak ekstremalne jak kryzys w USA w 2008-2010, do którego doprowadziła chciwość banków i doradców biznesowych. Drugi raz w historii się nie może to zdarzyć, a już z pewnością nie w Polsce, gdzie kapitał własny musi wynosić przynajmniej 20%. Ja pod wynajem kupiłem ostatnio lokal usługowy i mieszkanie od dewelopera Asbud na stale rozwijającym się osiedlu w Warszawie i już nawet na lokal podpisałem umowę. ROI bardzo wysokie.
Madej, 03.09.2020, 19:41