Liczba mieszkańców, a ceny mieszkań w największych polskich miastach

Sytuacja społeczno-gospodarcza w danym regionie ma ogromny wpływ na lokalny rynek nieruchomości. Jednym z podstawowych wyznaczników w kwestii zmian na rynku nieruchomości jest liczba ludności.
Inwestycja na Warszawskim Ursusie

fot. mk

Najwyższe ceny nieruchomości dotyczą lokali w największych miastach, charakteryzujących się największą liczbą mieszkańców. Na populację poszczególnych ośrodków miejskich ma z kolei wpływ to, jak są one zarządzane. Przedstawiamy zmiany liczby ludności w sześciu największych polskich miastach od 1950 r. do 2010 r. oraz średnie ceny mieszkań z rynku pierwotnego za I kwartał 2011 r.

 

Liczba mieszkańców największych miast i średnie ceny mieszkań z rynku pierwotnego
Miasto 1950 r. 1960 r. 1970 r. 1980 r. 1990 r. 2000 r. 2010 r. Średnia cena* [zł/m2]
Warszawa 819 000 1 157 000 1 316 000 1 586 000 1 656 000 1 672 000 1 719 000 8900
Kraków 344 000 481 000 583 000 716 000 751 000 742 000 756 000 7300
Łódź 620 000 710 000 763 000 836 000 848 000 793 000 739 000 5600
Wrocław 309 000 431 000 526 000 618 000 643 000 634 000 633 000 6900
Poznań 321 000 408 000 472 000 553 000 590 000 575 000 562 000 6900
Gdańsk 195 000 287 000 366 000 457 000 465 000 457 000 457 000 6500

* Źródło: Raporty „Pierwotny rynek mieszkaniowy" Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. I kwartał 2011 r. 

Z zestawienia wynika, że liczba ludności największych polskich miast stosunkowo szybko zwiększała się od lat 50-tych do końcówki lat 70-tych. W kolejnym dziesięcioleciu tempo wzrostu znacznie wyhamowało. Najgorszym okresem dla populacji sześciu głównych polskich metropolii były lata 90-te, kiedy to niewielki wzrost został odnotowany jedynie w Warszawie, w pozostałych miastach liczba mieszkańców zmniejszyła się. Po roku 2000 na ujemnym bilansie pozostały Łódź, Poznań i nieznacznie Wrocław, w Gdańsku nie odnotowano zmiany. Z kolei Warszawa i Kraków zwiększyły swoją populację. Analizując sytuacje poszczególnych polskich miast wyraźnie widać, że stolica jest jedynym ośrodkiem miejskim, w którym liczba obywateli rosła w każdym z okresów. Pod względem liczby zameldowanych obywateli w 2010 r. na drugim miejscu znajdował się Kraków, który jednak dopiero na przestrzeni kilku ostatnich lat wyprzedził Łódź.

Teza, zgodnie z którą im wyższa populacja danego miasta, tym wyższe ceny mieszkań, znajduje potwierdzenie w przedstawionym zestawieniu. Jedynym wyjątkiem jest Łódź, gdzie ceny są najniższe w całej grupie. Trzeba jednak zaznaczyć, że właśnie w Łodzi liczba ludności najbardziej obniżyła się na przestrzeni ostatnich 20 lat. Dużym problemem pozostaje tutaj wysokie bezrobocie oraz stopień dewastacji zasobu mieszkaniowego. Poza tym konkurencją dla Łodzi ze względu na stosunkowo niewielką odległość jest Warszawa, szczególnie jeżeli chodzi o przyciąganie młodych, dobrze wykształconych osób.

Przyczyny zmniejszenia się liczby mieszkańców w polkich miastach

Oprócz systematycznie zmniejszającej się liczby Polaków za przyczynę spadku liczby ludności polskich miast należy uznać również zmiany ustrojowe. Najszybszy ich rozwój miał miejsce w czasie budowy gospodarki centralnie planowanej, w której dominowały wielkie przedsiębiorstwa przemysłowe. To właśnie możliwość zatrudnienia w takich zakładach pracy była często motywacją dla przeprowadzki do miasta. W związku z szybką rozbudową przestrzeni miejskiej w tym okresie często dochodziło do poszerzenia granic tych miast na otaczające miejscowości. Wraz ze zmianą systemu politycznego i wprowadzeniem zasad gospodarki wolnorynkowej stopniowo zwiększało się znaczenie drobnej przedsiębiorczości, a liczba przemysłowych molochów uległa redukcji.

Poza tym na brak przyrostu liczby mieszkańców wpływ ma fakt, że ci obecni często nie są zadowoleni z kierunków, w jakich zmierzają ich regiony. Wśród mankamentów polskich miast należy wymienić:

  • niską wydolność transportu publicznego,
  • niski poziom obsługi administracyjnej,
  • problemy z finansowaniem placówek edukacyjnych, itp.

Ponadto zarówno mieszkańcom, jak i deweloperom życie utrudnia brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla dużych części gmin i wynikający z tego chaos przestrzenny.

Jednak od momentu wstąpienia Polski do Unii Europejskiej, nasze miasta nauczyły się wykorzystywać środki wspólnotowe do przeprowadzania regionalnych inwestycji. Właśnie ten fakt może z czasem wpłynąć na poprawę warunków życia mieszkańców, co pozwoli polskim miastom na zmniejszenie dystansu do ich zachodnich odpowiedników. 

Autor: mk
Współpraca: Szymon Jungiewicz, Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.
Podziel się:
Wersja do drukuWersja do druku
0komentarzy