Deweloperzy budują mieszkania w niewłaściwej lokalizacji

Dzięki rosnącej podaży na rynku pierwotnym obniżają się ceny mieszkań. Jest to jedna z przyczyn obaw o stabilność finansową deweloperów. Dodatkowo bardzo często lokalizacja nowych inwestycji nie uwzględnia potrzeb nabywców.
  • Budowa bloku mieszkalnego

    Obawy o kondycję finansową firm budujących mieszkania są tym bardziej uzasadnione, gdy deweloper przystępuje do realizacji nietrafionego projektu. Jednym z błędów mających wpływ na małą opłacalność inwestycji jest brak przeprowadzenia stosownego badania rynku, przed rozpoczęciem budowy.

    clarita

Rekordowa liczba mieszkań na rynku pierwotnym

Między dweloperami jest coraz większa konkurencja. Tak dużo mieszkań dostępnych do sprzedaży cieszy nabywców, którzy mają duży wybór i mocną pozycję negocjacyjną przy ustalaniu ostatecznych cen lokali.

Niestety coraz częściej pojawiają się na rynku obawy o wystąpienie nadpodaży skutkującej wystąpieniem problemów finansowych deweloperów. Przez to rośnie ryzyko wzrostu liczby upadłości firm budowlanych, co do tej pory było na rodzimym rynku zjawiskiem incydentalnym. Dodatkowo rodzimi deweloperzy nie zawsze poprzedzają rozpoczęcie inwestycji odpowiednimi analizami rynku i potrzeb popytu.

Do takich wniosków doszli pracownicy Home Broker na podstawie analizy rynku w: Białymstoku, Katowicach, Lublinie, Warszawie i Wrocławiu.

Wielkość podaży oszacowano biorąc pod uwagę liczbę dużych inwestycji zlokalizowanych na terenie poszczególnych dzielnic. Wielkość popytu wynika natomiast z badań preferencji nabywców zarejestrowanych w ostatnim roku. Bazą było więc blisko 46 tys. ankiet.

Katowice: mało inwestycji i duże niedopasowanie

Największe różnice między liczbą mieszkań a zainteresowaniem kupujących można zaobserwować w Katowicach. Przykładowo na terenie zespołu dzielnic śródmiejskich chciałoby kupić mieszkanie 27,5% nabywców, deweloperzy nie budują tam obecnie żadnej znaczącej inwestycji. Odmienna sytuacja ma miejsce na terenie zespołu dzielnic zachodnich. Obszar ten cieszy się największą popularnością wśród nabywców – wybiera go blisko 29% z nich – ale aż połowa inwestycji deweloperskich zlokalizowana jest na tym terenie. Wskazywałoby to na znaczącą nadpodaż. Dane te trzeba jednak rozważać w kontekście specyfiki rynku pierwotnego w stolicy województwa śląskiego. Jego cechą szczególną jest niewielka skala działalności deweloperów. Podczas gdy w 2010 roku w stolicy oddali oni do użytkowania aż 10,6 tys. mieszkań, w Katowicach było to tylko 0,9 tys. sztuk.

Białystok: z niezagospodarowanym centrum miasta

W Białymstoku sytuacja wygląda trochę lepiej. Co może być wynikiem większej skali działalności deweloperów. Wciąż jednak widoczne są tu duże dysproporcje między podażą na rynku pierwotnym i popytem w poszczególnych dzielnicach. W centrum umiejscowionych jest 12,5% inwestycji, a lokalizacją zainteresowanych jest aż 32,1% nabywców. Takie zjawisko może jednak znajdować częściowe uzasadnienie w możliwościach finansowych nabywców. Często bywają one niewystarczające, aby kupić mieszkanie w preferowanej lokalizacji, przez co zakup dokonywany jest w tańszej dzielnicy miasta.

Lublin: lepsze dopasowanie do potrzeb rynku

Podobna sytuacja ma miejsce w Lublinie. Dzielnica Śródmieście jest na drugim miejscu wśród preferencji nabywców. Przeszło 18% z nich chciałoby zamieszkać właśnie w tej okolicy. Transakcji zawieranych jest tam mniej, bo blisko 16%. Rejonami, które cieszą się dużym zainteresowaniem osób chcących kupić mieszkanie są również Czuby i Czechów. Tam również buduje się zbyt mało inwestycji.
Warto jednak zauważyć, że w stolicy województwa lubelskiego niedopasowanie podaży do popytu jest znacznie mniejsze niż w Białymstoki i Katowicach. Różnica między ich wielkością nie przekracza kilkunastu punktów procentowych. Wciąż jest to jednak spory wynik. 

Porównanie szacunkowych wielkości popytu na mieszkania i podaży na rynku pierwotnym 
Miasto Wybrane dzielnice Liczba inwestycji w dzielnicy (% ogólnej liczby w mieście)  Wielkość popytu (% nabywców wskazujących daną dzielnicę)  Różnica [pp.]*
Białystok Centrum 12,5% 32,1% -19,6%
L.Dolina/N.Miasto/Piaski/ Przydworcowe /Słoneczny St./Z.Wzgórza  18,8% 31,9% -13,1%
Bojary/Piasta/Skorupy  18,8% 14,5% 4,2%
Antoniuk/Białostoczek/Dziesięciny  31,3% 10,7% 20,5%
Mickiewicza/Sienkiewicza  12,5% 5,9% 6,6%
Katowice Zespół dzielnic zachodnich  50,0% 28,9% 21,1%
Zespół dzielnic śródmiejskich  0,0% 27,5% -27,5%
Zespół dzielnic północnych 25,0% 21,8% 3,2%
Zespół dzielnic południowych 25,0% 13,9% 11,1%
Zespół dzielnic wschodnich  0,0% 7,8%

-7,8%

Lublin Czuby 11,4% 18,3% -6,9%
Śródmieście 5,7% 18,3% -12,6%
Czechów 5,7% 18,2% -12,5%
LSM  8,6% 17,0% -8,4%
Sławin/Sławinek 11,4% 6,4% 5,1%
Kalinowszczyzna  2,9% 6,2% -3,4%
Bronowice 14,3% 4,2% 10,0%
Wieniawa 0,0% 3,3% -3,3%
Ponikwoda  14,3% 2,3% 11,9%
Warszawa Mokotów 12,6% 15,0% -2,4%
Ursynów 9,2% 9,8% -0,6%
Praga Południe 8,2% 9,5% -1,3%
Wola 5,4% 8,7% -3,3%
Bemowo 9,2% 7,6% 1,6%
Ochota 1,8% 7,5% -5,8%
Bielany 5,1%  7,0%  -1,9% 
Białołęka  7,7%  6,5%  1,2% 
Żoliborz  2,3%  6,2%  -3,9% 
Śródmieście  5,9%  5,8%  0,1% 
Targówek  4,4%  3,8%  0,5% 
Ursus  3,8%  3,2%  0,6% 
Wilanów  4,9%  2,6%  2,3% 
Praga Północ 1,5%  2,5%  -0,9% 
Wawer  5,9%  1,3%  4,6% 
Rembertów  4,6%  0,5%  4,1% 
Wrocław Krzyki 41,2%  39,6%  1,6% 
Fabryczna  34,1%  22,2%  11,9% 
Śródmieście  5,9%  20,1%  -14,2% 
Psie Pole  11,8%  12,5%  -0,8% 
Stare Miasto  7,1%  5,6%  1,5% 

* Wartości ujemne wskazują na niedobór, a dodatnie na nadmiar inwestycji 

Wpływ konkurencji między deweloperami na rynek mieszkań

W dwóch miastach: Wrocławiu i Warszawie sytuacja wygląd inaczej, ponieważ liczba mieszkań oddawanych do użytkowania przez deweloperów jest od kilku do kilkunastu razy większa niż we wspomnianych wcześniej ośrodkach. W trzech dzielnicach Wrocławia nie przekracza ona 2 pp. Zbyt dużą liczbę nowych mieszkań widać w dzielnicy Fabryczna, gdzie chce mieszkań 22% nabywców, a budowanych jest 34% inwestycji. Na niedobór lokali wskazują natomiast wyniki dla Śródmieścia. 

Na tym tle różnice w wielkości popytu i podaży na rynku pierwotnym Warszawy wydają się bardzo małe. Największa nadpodaż występuje w Wilanowie, Wawrze i Rembertowie i nie przekracza kilku punktów procentowych. Odmienna sytuacja ma miejsce w przypadku Ochoty i Żoliborza, gdzie inwestycji jest za mało w stosunku do zainteresowania inwestorów. 

Autor: redakcja.regiodom
Współpraca: Bartosz Turek; współpraca Bartosz Turek; Home Broker
2komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (2)

jak maja powstawac bloki w centrach miast skoro logiczne jest, ze z braku wolnej przestrzenie nie jest to mozliwe? im dalej od centrum tym wiecej terenow do zagospodarowania. Bezsensowny artykul...
cikokot, 29.07.2011, 11:03
Za mieszkania i tak płacimy DUŻO ZA DUŻO. Dobrze, że skończą się czasy zbijania przez deweloperów niebotycznych majątków na naszych kredytach do końca życia. Branża jak każda inna, raz jest lepiej raz gorzej, nie widzę powodu, żeby się użalać nad jednostkami zarabiającymi miliony. Jednak śmiem wątpić, że ceny szybko urealnią się do naszych zarobków. A szkoda, bo nadal nie jest normalnie.
kONIK, 29.07.2011, 12:25