Ceny mieszkań wyhamowały przez koronawirusa. Ekspert: „Spadek cen możliwy w ciągu roku”

Koronawirus ostudził rozgrzany do czerwoności rynek mieszkaniowy. Ceny lokali wciąż są jednak wyższe niż przed rokiem.
  • ceny mieszkań 2020

    Wybuch pandemii spowodował spadek popytu na mieszkania, to zaś wreszcie wyhamowało rozpędzone ceny.

    123RF.com

Ceny mieszkań w największych miastach Polski od marca niemal stoją w miejscu – wynika z danych zebranych przez SonarHome.pl. Przyczyną jest głównie nagły spadek popytu na mieszkania w wyniku pandemii koronawirusa z Wuhan. Eksperci spodziewają się, że w ciągu roku możemy zobaczyć spadek cen na rynku wtórnym, jednak na razie zakup mieszkania wciąż jest drogi. Jak bowiem pokazują dane Głównego Urzędu Statystycznego, w ciągu ostatniego roku ceny lokali mieszkalnych wzrosły w całej Polsce o kilka lub nawet kilkanaście procent.

Ceny mieszkań stanęły w miejscu przez pandemię

Jako pierwsze na pandemię zareagowały ceny mieszkań w Warszawie. Jak pokazują dane zebrane przez SonarHome.pl, na rynku wtórnym w stolicy około 9 marca, czyli w momencie wprowadzenia obostrzeń związanych z koronawirusem, średni koszt zakupu lokalu praktycznie stanął w miejscu. Wiązało się to przede wszystkim z faktem, że w sytuacji pandemii wiele osób odłożyło zakup mieszkania na później. Nagłe obniżenie popytu sprawiło, że sprzedający zrezygnowali z podnoszenia cen.

Inne największe polskie miasta wyhamowały cenowo miesiąc później, w kwietniu. Jak podają eksperci SonarHome.pl, w głównych ośrodkach miejskich między marcem a kwietniem ceny praktycznie zamarzły, zmieniając się o mniej niż 1 proc. Warszawa, Kraków i Gdańsk zaliczyły w tym czasie nieznaczne obniżki, zaś Poznań i Wrocław – nieznaczne wzrosty. Trzeba jednak zauważyć, że nawet w miastach, które odnotowały spadki, ceny nieruchomości wciąż są wyższe niż przed pandemią. Można więc mówić co najwyżej o stabilizacji cen mieszkań na poziomie z marca 2020 r.

Ceny z rynku wtórnego

Zmiany cen mieszkań na rynku wtórnym w wybranych miastach. Źródło: SonarHome.pl

Taka sytuacja nie powinna dziwić, ponieważ rynek nieruchomości zawsze dość powoli reaguje na zawirowania. Dopiero czas pokaże, czy pandemia wywoła bardziej dalekosiężne skutki.

Zobacz: Będzie nowa ulga na zakup mieszkania? Planuje ją resort rozwoju

– Nie wykluczamy, że w perspektywie 12 miesięcy na rynku wtórnym może dojść do spadku cen mieszkań. – ocenia Mateusz Romanowski, CEO SonarHome.pl. – Rynek dotknęła wysoka skala niepewności i trudno oczekiwać, że wzrost bezrobocia, niepewność pracy, cięcia płac czy zaostrzona polityka banków przy udzielaniu kredytów hipotecznych nie wpłynie na popyt. Oczekujący dwucyfrowych spadków cen mogą jednak poczuć się zawiedzeni, ponieważ najprawdopodobniej, jeśli do spadku dojdzie, to będzie on jednak jednocyfrowy.

Jeśli ceny lokali mieszkalnych spadną, będzie to niewątpliwie miało związek m.in. z zaostrzeniem polityki kredytowej przez banki. Dziś wiele z nich wymaga wyższej zdolności kredytowej niż przed pandemią i wyższego wkładu własnego, a także rzadziej pożycza pieniądze osobom o niższych czy mniej stabilnych dochodach. Jak pokazują dane Biura Informacji Kredytowej, w kwietniu 2020 r. liczba udzielonych kredytów hipotecznych spadła o 23 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem.

Utrudniony dostęp do kredytu z pewnością skłoni wiele osób do rezygnacji z zakupu mieszkania. Jeśli skala tego zjawiska będzie znaczna, spadek popytu na lokale może spowodować, że sprzedający obniżą ceny. Na razie jednak sytuacja zmienia się zbyt dynamicznie, żeby można było przewidzieć, jak dokładnie zachowa się rynek.

Mieszkania od dewelopera droższe niż przed rokiem

Ceny mieszkań I kwartał 2020

Ceny mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego w I kwartale 2020 r. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego

Nawet jeśli doczekamy się spadku cen, na razie sytuacja na rynku nieruchomości raczej nie zachwyca kupujących. Choć bowiem ceny mieszkań wyhamowały, to zatrzymały się na wysokim poziomie. Jak wynika z danych opublikowanych przez Narodowy Bank Polski, we wszystkich dużych miastach kraju w I kwartale 2020 r. było drożej niż w 2019 r. Zarówno nowe, jak i używane lokale podrożały w skali roku o 2–20 proc.

Jeśli chodzi o mieszkania z rynku pierwotnego, od marca 2019 r. do marca 2020 r. ich ceny transakcyjne najbardziej wzrosły w:

  • Rzeszowie (o 20,3 proc.),
  • Opolu (o 19,5 proc.),
  • Wrocławiu (o 18,8 proc.).

Warto zauważyć, że Opole zaliczyło też największy wzrost cen z kwartału na kwartał (o 16,7 proc.). Najmniej podrożały z kolei w skali roku mieszkania w Lublinie (o 1,7 proc.), Gdyni (o 3,3 proc.) oraz Poznaniu (o 5,2 proc.).

Rynek wtórny też cenowo w górę

Dla osób rozważających zakup mieszkania z rynku wtórnego również nie ma dobrych wieści. Choć w marcu i kwietniu ceny mieszkań używanych wyhamowały w największych miastach, i tak są one dziś dużo wyższe niż przed rokiem. Przyczyną takiego stanu rzeczy była przede wszystkim drożyzna na rynku pierwotnym – nie mogąc pozwolić sobie na zakup nowego mieszkania, wielu Polaków przeniosło swoje zainteresowanie na rynek wtórny, a zwiększony popyt szybko wywołał podwyżki cen. W skali roku wzrosły one w zależności od miasta o 6–17 proc.

Sprawdź: Rozważasz wakacje kredytowe? Uważaj. Możesz dużo stracić

Jeśli chodzi o mieszkania z rynku wtórnego, między 2019 a 2020 r. ceny transakcyjne najbardziej wzrosły w:

  • Zielonej Górze (o 17,7 proc.),
  • Krakowie (o 17,2 proc.),
  • Wrocławiu (o 16,7 proc.).

Z kwartału na kwartał najbardziej podrożały z kolei mieszkania w Rzeszowie (o 10,2 proc.). Jeśli chodzi o miasta, które w skali roku zaliczyły na rynku wtórnym najmniejsze wzrosty cen, to były to Poznań (o 6,2 proc.), Opole (o 7,9 proc.) i – co nieco zaskakujące – Warszawa (o 7,9 proc.).

Sprzedaż mieszkań spadła przez pandemię

W związku z koronawirusem SARS-CoV-2 zatrzymały się nie tylko ceny lokali – wyhamował cały rynek nieruchomości. Po wprowadzeniu obostrzeń związanych z pandemią sprzedaż mieszkań zauważalnie spadła. Jak wykazała ankieta przeprowadzona przez gethome.pl, aż 72,8 proc. pośredników nieruchomości zauważyło mniejsze zainteresowanie zakupem nieruchomości. Agencje zajmowały się głównie finalizowaniem rozpoczętych już wcześniej transakcji, co również napotykało przeszkody z powodu zamknięcia wielu kancelarii notarialnych – 37,5 proc. spotkań u notariusza nie odbyło się w zaplanowanym terminie.

Na razie nie ma jeszcze twardych liczb pokazujących, o ile spadła sprzedaż mieszkań. Najnowsze dostępne dane obejmują I kwartał 2020 r., czyli głównie okres sprzed pandemii. W tym czasie, jak wynika z raportu przygotowanego przez JLL dla Cordia Polska, na sześciu największych rynkach w kraju sprzedano 18,9 tys. mieszkań. Było to o 7 proc. więcej niż w poprzednim kwartale i o 14 proc. więcej niż przed rokiem. Dopiero w drugim tygodniu marca popyt na nieruchomości zaczął spadać.

Deweloperzy budują mimo utrudnień

Jeśli chodzi o budowę nowych mieszkań, również nie ma jeszcze zbyt wielu danych pokazujących wpływ pandemii. Jak informuje Polski Związek Pracodawców Budownictwa, mimo przejściowych utrudnień rozpoczęte budowy są kontynuowane – firmy pracują z wydajnością na poziomie 80 proc., a większość z nich ma stabilną sytuację finansową. Należy się jednak spodziewać, że opóźnienia dotkną ok. 30 proc. budów.

Warto odnotować, że przed pandemią budowlanka była w dobrej kondycji. Jak donosi GUS, w I kwartale 2020 r. deweloperzy oddali do użytku 30,4 tys. lokali, czyli o 5,8 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2019 r. Jednocześnie uzyskali oni o 5,7 proc. więcej pozwoleń na budowę, choć już liczba rozpoczętych budów spadła o 4,6 proc.

Przeczytaj: Firmy budowlane radzą sobie z kryzysem. Większość ma oszczędności, choć niewielkie

Autor: Przemysław Zańko
0komentarzy