Ceny mieszkań rosną szybciej niż wynagrodzenia. Na 50-metrowy lokal trzeba wydać aż 101 średnich pensji

Narodowy Bank Polski opublikował najnowsze dane o cenach mieszkań. Kolejne podwyżki są szczególnie uderzające w zestawieniu z danymi na temat wynagrodzeń.
  • ceny mieszkań

    W większości dużych polskich miast ceny mieszkań pobiły dotychczasowe rekordy odnotowywane w latach 2007–2008.

    Marcin Osman

O tym, że ceny mieszkań są obecnie rekordowo wysokie, nie trzeba nikogo przekonywać. Według danych Narodowego Banku Polskiego za nowe mieszkania w Warszawie deweloperzy żądają już blisko 10 000 zł za metr kwadratowy, a z dużych miast jeszcze tylko Kielce nie przekroczyły poziomu cen z czasów poprzedniej hossy (lata 2007–2008). Nie zawsze jednak potrafimy wyobrazić sobie, co suche dane oznaczają w praktyce. Żeby w tym pomóc, eksperci Expandera wyliczyli, ile średnich pensji musielibyśmy obecnie odłożyć, żeby kupić mieszkanie. Wyniki nie napawają optymizmem.

Ceny mieszkań nie przestają rosnąć

Jak co kwartał Narodowy Bank Polski opublikował dane cenowe na temat rynku nieruchomości. Zaskoczeń brak – podobnie jak przez ostatnie lata, we wszystkich dużych miastach ceny lokali mieszkalnych nieubłaganie pną się w górę.

Pod względem średnich cen transakcyjnych nowych mieszkań najdroższymi miastami okazały się:

  • Warszawa – 9188 zł/m kw.,
  • Gdańsk – 8534 zł/m kw.,
  • Gdynia – 8321 zł/m kw.,
  • Kraków – 7787 zł/m kw.,
  • Wrocław – 7661 zł/m kw.

Sprawdź: Czy warto kupować mieszkania dla studentów pod inwestycję?

Jak wyliczają eksperci Expandera, w III kwartale 2019 r. na rynku pierwotnym ceny transakcyjne okazały się o 11 proc. wyższe niż przed rokiem, a na rynku wtórnym – o 13 proc. wyższe. To silny wzrost, a trzeba pamiętać, że to uśrednione dane – w niektórych miastach podwyżki były jeszcze większe.

Rekordowe okazały się Katowice, gdzie na rynku pierwotnym ceny poszły w górę o 23 proc. w skali roku. Kiepsko było też na rynku wtórnym w Zielonej Górze, gdzie mieszkania podrożały od roku 2018 o 24 proc. Obniżek cen nie odnotowano w żadnym większym mieście. Osoby planujące w najbliższym czasie zakup mieszkania nie mają zatem powodów do optymizmu.

101 przeciętnych pensji za nieduże mieszkanie

Warto pamiętać, że na rynku nieruchomości liczą się nie tylko ceny. Istotny jest także stosunek cen do wynagrodzeń, ponieważ to on decyduje o dostępności mieszkań. Tu również jednak nie ma dobrych wieści – według analityków Expandera w okresie, gdy mieszkania podrożały o 11–13 proc., wynagrodzenia pracowników wzrosły tylko o 7 proc.

– W siedmiu największych miastach średnio potrzeba już 101 przeciętnych pensji netto do zakupu 50-metrowego mieszkania – wylicza Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera. – Dla porównania jeszcze na początku 2017 r. było to 95 pensji. Pogorszenie jest więc wyraźne, ale trzeba dodać, że obecny poziom wciąż jest dość dobry. (...) W szczycie poprzedniego boomu, czyli w 2007 r. na takie mieszkania trzeba było aż ok. 180 pensji.

Liczba 101 miesięcznych pensji oznacza, że na kupno M trzeba by odkładać przez 8 lat i 4 miesiące. Co jednak istotne, przy obliczeniach założono, że na zakup nieruchomości odkładana jest cała miesięczna pensja netto. Oznacza to, że w rzeczywistości na wymarzone lokum trzeba oszczędzać znacznie dłużej.

Nawet gdyby średnie wynagrodzenia w Polsce rosły szybciej niż ceny mieszkań, wielu osobom nadal ciężko byłoby zamieszkać na swoim. Warto bowiem pamiętać, że uśrednione dane dla całego kraju często maskują istotne rozbieżności pomiędzy regionami. Poza największymi miastami, które zawyżają statystyki, jest w naszym kraju wiele obszarów, gdzie trudno o dostęp do dobrze płatnej pracy.

Przeczytaj: Luka czynszowa to problem wielu Polaków. Jak go rozwiązać?

Taki stan rzeczy powoduje, że według szacunków fundacji Habitat for Humanity nawet 40 proc. Polaków wpada w tzw. lukę czynszową – zarabiają oni za mało, żeby kupić mieszkanie czy choćby wynająć je po cenach rynkowych, a zarazem mają zbyt wysokie dochody, żeby kwalifikować się do otrzymania mieszkania komunalnego. W praktyce osoby te nie mają więc możliwości poprawy swojej sytuacji mieszkaniowej.

Kredyty mieszkaniowe coraz trudniej dostać

Zakup mieszkania wielu osobom dodatkowo utrudni fakt, że od kilku kwartałów banki zaostrzają politykę kredytową. Jak podaje Expander, oznacza to przede wszystkim podnoszenie marż dla tych, którzy chcą obecnie wziąć kredyt hipoteczny, dysponując wkładem własnym niższym niż 20 proc. wnioskowanej kwoty. Średnia marża dla takich klientów wzrosła od kwietnia do listopada z 2,32 proc. do 2,48 proc. – to najwyższy poziom od 9 lat. Co więcej, według raportu NBP banki przewidują w kolejnych kwartałach dalsze utrudnianie dostępu do kredytów mieszkaniowych.

Zdaniem ekspertów Expandera i NBP taka polityka banków wynika z dużego i stale (choć powoli) rosnącego popytu na kredyty hipoteczne – w październiku 2019 r. wnioskowało o nie o 7,8 proc. więcej osób niż przed rokiem. Banki obawiają się nadchodzącego spowolnienia gospodarczego i związanych z tym trudności ze spłatą zobowiązań, stąd wolą zabezpieczać się przed stratami dzięki wyższej marży.

Zobacz: Weź kredyt na mieszkanie dziś, bo jutro nie będzie cię stać?

Autor: Przemysław Zańko
0komentarzy