Bardziej opłaca się kupić mieszkanie niż wynajmować

W krajach „zachodnich”, kupując mieszkanie na wynajem możemy liczyć na zwrot inwestycji w ciągu ćwierć wieku. W Polsce okres ten byłby znacznie krótszy. Stawki najmu są u nas relatywnie wysokie.
  • Mieszkania

    Właściciele mieszkań na wynajem mogą u nas dyktować relatywnie wysokie stawki.

    Maciej Kaczanowski

Według portalu Global Property Guide, wydatek na nowe mieszkanie w stolicach Europy zwraca się średnio po 24 latach. W dużych miastach Ameryki Północnej jest podobnie – 24 lata. Analogiczny okres dla Polski wyniósłby od 13 do niecałych 21 lat – szacują analitycy Home Broker, na podstawie cen ofertowych zakupu i najmu dla 19 polskich miast.

20 lat najmu za cenę mieszkania

W Sopocie, za pieniądze wydane na zakup nieruchomości można wynajmować identyczne mieszkanie przez ponad 20 lat. Diabeł tkwi jednak w szczegółach. Taki wynik jest bowiem efektem bardzo wysokich cen nieruchomości w tym mieście.

– Przeciętne ceny w Sopocie są wyższe niż w Warszawie – mówi Bartosz Turek z Home Broker. – Średnia cena ofertowa mieszkania dwupokojowego o powierzchni od 40 do 60 mkw. to niecałe 500 tys. zł. Ofertowe czynsze najmu wydają się relatywnie atrakcyjne. W rozważanym przypadku wynoszą ponad 2 tys. zł. Pamiętajmy jednak, że stawki uwzględnione w obliczeniach to ceny ofertowe. Są więc przynajmniej o kilkanaście procent wyższe od realnych.

Podobna sytuacja ma miejsce w Krakowie. Na tle innych dużych miast mamy tu względnie atrakcyjne stawki najmu w porównaniu do cen zakupu nieruchomości. Dopiero po 19,2 latach wynajmowania suma czynszów zrównałaby się z ceną zakupu modelowych „czterech kątów".

Ofertowe ceny najmu i zakupu nieruchomości w wybranych miastach

Najlepiej kupić mieszkanie w Lublinie i Katowicach

Na przeciwnym biegunie uplasowały się Lublin, Katowice i Gorzów Wielkopolski. Tam suma płaconych czynszów zrównałaby się z ceną nieruchomości w ciągu 13–14 lat.

– Oznacza to, że w miastach tych najem jest relatywnie najdroższy w porównaniu z wartością nieruchomości – wyjaśnia Turek. – Jest to z jednej strony sygnał dla inwestorów, że tam można uzyskać stosunkowo wyższe stopy zwrotu przy zakupie mieszkania na wynajem. Z drugiej stronie natomiast informacja dla najemców, że stawki wynajmu w porównaniu do ceny zakupu nieruchomości są w tych miastach wysokie.

Zobacz również: Czy kredyty hipoteczne będą bardziej dostępne 

Aby obliczyć, po ilu latach wynajmu suma czynszów zrównałaby się z ceną mieszkania przyjęto, że stawki za najem są stałe, a to jest pewne uproszczenie. Z danych GUS, przytoczonych przez Home Broker wynika, że w ostatnich 2 latach stawki rosły średnio o 2,9 proc. w skali roku. Gdyby taka zależność utrzymała się w przyszłości, znacznie skróciłoby to czas potrzebny na zrównanie się wartości nieruchomości z sumą czynszów.

Spłata rat kredytu buduje majątek

Porównując cenę najmu i zakupu nieruchomości nie można zapomnieć, że te drugie transakcje zawierane są zazwyczaj z wykorzystaniem kredytu hipotecznego.

– Co więcej miesięczny koszt wynajmu jest często niższy niż koszt zakupu na kredyt i utrzymania własnego „M" – dodaje Turek.

W przypadku kawalerki o wartości około 230 tys. zł (przeciętna cena transakcyjna) w Warszawie koszt utrzymiania własnego mieszkania i raty to ok. 1690 zł miesięcznie (przy założeniu, że  finansowanie zakupu pochodzi w 100 proc. z kredytu). Dla porównania za najem podobnej nieruchomości trzeba zapłacić około 1400 zł miesięcznie. Różnicę w koszcie zakupu i wynajęcia nieruchomości można więc oszacować na około 290 zł. Czy jednak tyle można zaoszczędzić?

To tylko pozory. W spłacanych co miesiąc ratach kredytu część stanowi spłatę pożyczonego kapitału obniżając saldo zadłużenia wobec banku. W przypadku Warszawy zaciągając kredyt na 30 lat i 230 tys. zł (przeciętna cena transakcyjna kawalerki) co miesiąc spłaca się średnio prawie 640 zł kapitału tworząc swój majątek. 

Autor: Jacek Szydłowski
Współpraca: Home Broker
28komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (28)

bo tak i jest. Wynajmowałem mieszkanie przez wiele lat, bo studiując ciężko wziąć kredyt. Ale gdy tylko mogłem zadłużyłem się i mieszkam na "swoim". Kosztuje mnie to mniej niż wynajem - mała róznica, ale zawsze to coś. I jest nadzieją, że kiedyś będzie moje lub moich dzieci ;)
Kamil Z., 07.09.2012, 08:45
kto powiedział , że spłacisz ten kredyt? za parę lat może się okazać, że koszt wynajmu od banku (bo taka jest prawda o kredytach) był o wiele wyższy niż zwykły wynajem, ciekawe, że w cywilizowanych krajach tak wiele osób wybiera wynajem a nie zakup
ssss, 07.09.2012, 09:08
ano dlatego, że tam najem jest tańszy i pewniejszy; jak nie masz swego, tylko mieszkasz w wynajmowanym to masz też prawa, a nie jak u nas tylko obowiązki - szczególnie finansowe
Kamil Z., 07.09.2012, 13:38
Cudzysłów przy krajach zachodnich oznacza, że one nie są zachodnie, są trochę zachodnie czy może są wschodnie?
ra, 07.09.2012, 08:56
to się nazywa naganianie naiwniaków, ceny wynajmu w tabelce są wzięte z kosmosu, i to wszystko po to żeby wmówić klientom, że opłaca się zrobić dobrze deweloperowi i kupić mieszkanie z marżą największą w Europie
gr, 07.09.2012, 09:02
bzdurny artykul! hipotetycznie zaklada zwrot z inwestycji a nie bierze pod uwage kosztu remontow i "pelnego oblozenia" w okresie zwrotu....
pieniadze zainwestowane w zywej gotowce daja wiekszy zwrot niz nieruchomosc na niepewnym politycznie i terytorialnie terenia jakim jest polska.
ed, 07.09.2012, 09:09
jest jeszcze inna kwesta wartość pieniądza w czasie- jeżeli mieszkanie jest warte dzisiaj 237822 to jego wartość prawdopodobnie zwiększy się w przyszłości tak wiec cała ta analiza jest bez sensu. -
mzk, 07.09.2012, 12:19
chyba nie znasz się na ekonomii ,kupno i wynajem mieszkania to bardzo opłacalna rzecz ,jesteś w totalnym błędzie ,że opłaca się trzymać pieniądze na lokacie ,obligacjach z tak marnym procentem i podatkiem Belki ,mieszkanie się wynajmuje ,spłaca kredyt za te pieniądze albo jak kupujesz za gotówkę to masz zysk zaraz po kupnie a wez to pod uwagę, że mieszkanie zawsze możesz sprzedać i to jeszcze z zyskiem a trzymając gotówkę w przysłowiowej skarpecie to nic nie zyskujesz a możesz jeszcze stracić bo pieniądz z roku na rok jest coraz mniej warty, za 20 lat za pieniądze za ,które można było kupić mieszkanie kupisz jedynie auto ! życzę miłego dnia
s, 07.09.2012, 13:06
oczywiscie najlepiej w Amber Gold zwrot jak h....
jeju, 08.09.2012, 21:22
chory artykuł 15-16 lat i się spłaci?? jasne tylko ciekawe jak się weźmie kredyt z banku na mieszkanie to trzeba spłacać 30 lat?? ktoś to słabo obliczył ale jak zwykle PISMAKI znają się na wszystkim najlepiej
aaa, 07.09.2012, 09:59
1200 w białymstoku ale z wliczonym już czynaszem więc same odstępne to 800 więc trochę dłużej niż 16 lat będzie sie zwracać
pa, 07.09.2012, 10:17
wiele osob mieszkanie by kupilo.ale jest jeden szkopul.teoretycznie maja male dochody lub nie wykazuja ich wcale.kredytu nikt nie da a jak kupia za gotowke to maja na karku od razu urzad skarbowy.i tyle.
lesniczy, 07.09.2012, 11:00
Ten artykuł to totalna bzdura. Proste liczenie wygląda tak:
Mieszkanie ok 60m można kupić za 240 000zł. Rata około 1670zł. Po 30 latach kredytu musimy spłacić 570 000zł. wynajem takiego mieszkania to około 1000zł co po 30 latach da kwotę 360 000. Mamy 210 000 tyś zaoszczędzone, czyli właściwie wartość mieszkania, które przy tych założeniach i tak możemy kupić ale już bez kredytu a przy okazji: nie jesteśmy uwiązani kredytem na 30 lat w razie zmiany pracy i przeprowadzki. Niestety rekomendacja KNF zabiła rynek nieruchomości
wolek, 07.09.2012, 12:35
tez trochę nie tak, za 210 000 oszczędności prawdopodobnie nie kupisz mieszkania 60m za kilkanaście lat, czynsz 1000 nie będzie obowiązywał przez cały okres wynajmu, tak wiec obliczenie co bardziej się opłaca nie jest takie proste.- a czynsz w wysokości 1000 zł. jest trochę zaniżony i odbiega od średniej dla mieszkania 60 m.
mzk, 07.09.2012, 13:05
Za 30 lat za 1000 zł to ty będziesz mógł sobie lizaka kupića nie mieszkanie wynająć. Sprawdź jakie ceny były 10 lat temu a jakie są teraz, potem pomyśl a dopiero po tym coś napisz.
hubert, 07.09.2012, 19:31
Jako że wynająłemniedawno mieszkanie w kraju jak to pięknie napisano "zachodnim" w wlk. brytanii - za mieszkanie, a właściwie dom - 2 sypialnie, salon, 20m2 ogródka i miejsce parkingowe zapłaciłem 320 funtów miesięcznie plus opłaty, wychodzi na to, że w białymstoku jest niewiele taniej....
emilio9, 07.09.2012, 13:15
a może tak pomyślisz o pensjach tam a tu i dopiero pisz o podobnych cenach .Rynek Polski jest tragiczny ludzie nie mają za co żyć a dopiero kogo stać na własne m
logiczna 5, 07.09.2012, 18:29
Skąd te ceny wynajmu, chyba z kosmosu.??????????????????????????
Freda, 07.09.2012, 14:10
Zakup mieszkania na 100% I 30 lat to dla desperatów lub osób zamożnych,którzy sa w stanie natychmiast spłacić większą część tego kredytu. Wsparcie sie kredytem na kilkanascie lat to dla zdyscyplinowanych i pracowitych,którzy zakładają wcześniejsza spłatę..Wynajem to dla tych z nieustabilizowana sytuacją zawodową i rodzinną ---jak najbardziej. Zakup na kredyt i splata go czynszem to bardzo ryzykowna operacja ale mozliwa zwłaszcza w atrakcyjnych miejscowosciach i lokalizacjach.Reasumując kto nie ryzykuje ten nie ma.Wynajem przez całe zycie to nieporozumienie,zwłaszcza w Polsce.Sposób na tanie wlasne lokum jest prosty --skrzyknąć grupę kumatych,kupić w poblizu wybranego miasta ziemie orna,przekształcić pod budowę osiedla i w grupie ,wlasnymi siłami,przy pomocy rodziny oraz własnymi rękami, z oszczednosci i bieżących wpływów budować niewielkie domy np.po ok.80m2 z możliwoscia rozbudowy o nastepmne 80m2 w przyszłości. Pieniadze na poczatek nalezy posiadać a zakupy grupowe dają oszczedności często poniżej 50% wstepnych kosztów.Istnieją też miedzynarodowe organizacje ,które pomagają bezinteresownie jak np.HABITATION TP.
TO JA, 08.09.2012, 10:31
w Krakowie odstępne przy wynajmowaniu dla nowego mieszkania, powierzchnia trochę ponad 50 m.kw to 1100zł miesięcznie i trudno jest znaleźć lokatora. Cena za takie mieszkanie to ok. 8000zł za metr kwadratowy czyli ponad 400000 zł. Kredyt to co najmniej 7% w skali roku proszę wyliczyć sobie jakie są same odsetki i porównać z odstępnym!
Same odsetki są 2 razy wyższe niż odstępne!! nie wspomnę o spłacie kapitału!
Roman, 08.09.2012, 14:39
"Bardziej opłaca się kupić mieszkanie niż go wynajmować" - kogo? Chyba JE wynajmować, jest to mieszkanie, a nie ten mieszkanie, czy u Was naprawdę nikt nie ma wykształcenia chociażby średniego?
Szpieg, 08.09.2012, 16:35
Tym tokiem myślenia to po co kupować bilety miesięczne na autobus przez 20 lat. Lepiej kupić autobus. Cały swiat wynajmuje mieszkania bo one nie ograniczają nas z pracą i zasiedzeniem całe życie w jednym miejscu i kraju. Tylko Polacy gdzie tylko się znajdą od razu kupują dom. I potem znów nigdzie nie jadą, nie zwiedzają tylko spłacają kredyty przez 30 lat, zamiast inwestować w naukę własnych dzieci, a i samym robić sobie przyjemności.To nasza mentalność. A tego typu artykuły zeby kupować i się zadłużać piszą deweloperzy.
pat, 08.09.2012, 18:15
Też mieliśmy z żoną ostatnio kupować mieszkanie na kredyt hipoteczny, z 50% wkładem własnym (Koszalin 3200 - 4400/mkw 45-60 mkw). W ostatniej chwili się opamiętaliśmy - trzeba być kretynem by ręczyć mieszkaniem wartym 200 tysięcy złotych, zaciągając w banku tylko połowę tej kwoty. Wolę pociułać jeszcze te 3-4 lata i kupić mieszkanie za gotówkę - wynajmując kawalerkę przez ten okres i tak wydam mniej niż na kredyt i odsetki, a i będę o wiele spokojniejszy, że nic na mnie nie ciąży, że nie muszę trząść gaciami o pracę, bo mam kredyt do spłaty. Poza tym znowu idzie kryzys, ludzie będą tracić pracę, lub zarabiać mniej. Banki nie chętnie będą udzielały kredytów, a co za tym idzie ciężko będzie sprzedać mieszkanie. Moim zdaniem ceny mieszkań w najbliższym czasie będą lecieć w dół, co zresztą nie jest wielką tajemnicą, bo już daje się zaobserwować.
lokoperro, 08.09.2012, 19:08
Jak się kupi mieszkanie w dobrej lokalizacji np w Warszawie gdzieś na śródmieściu, to nie ma strachu o to, ze straci na wartości. Np Rezydencja Foksal. Piękny budynek i wyposażenie. Kort do squasha i spa w podziemiach.. to podbija wartość nieruchomości i w przyszłości taka inwestycja będzie tylko procentować.
Jurgowski, 01.10.2012, 16:01
Teraz opłaca się kupować apartamenty w miejscowościach turystycznych. Moja znajoma kupiła niedawno apartament w miejscowości Dune w Mielnie. Bedzie go wynajmowala a kredyt będzie sie sam splacał. Jeśli macie teraz zdolnośc kredytową to naprawdę warto inwestować w nieruchomości.
renata, 27.01.2013, 17:35
to jasne że lepiej kupic o ile ma się zdolność kredytową. po co ładować komus do kieszeni? bez sensu. kupić, wystawić na http://top-ogloszenia.net/ i wynajać a kredyt sam będzie sie spłacać
mambana, 13.02.2013, 15:16
Wynajmowanie jest zdecydowanie za drogie, 500 zł nieraz za osobe w pokoju chcą, nie za pokój! I jeszcze kaucje, zaliczki z góry no i czynsz płaci się samemu. Mi wychodziło 1600 zł za płacenie najemcy a jak wzięłam kredyt to 1970 zł - i mam swoje już, nie musze się pytac czy gwoździa mogę wbić... pochwale się - http://www.ardens.org.pl/ ładne?
Widawska, 05.08.2013, 00:06
Można jeszcze inaczej - najpierw wynajmij, a potem kup to samo mieszkanie od dewelopera. Programy takie są bardzo popularne na Zachodzie. Chodzi o to, że czynsz płacony w trakcie wynajmu, zaliczony zostanie jako wkład własny i pomniejszy ostateczną cenę mieszkania. Klienci mogą wynajmować lokum tak długo, aż zbudują swoją zdolność kredytową, która pozwoli im na zaciągniecie kredytu i zakup mieszkania. Taką opcję proponuje klientom krakowski Wawel Service. Warto sprawdzić :)
Czesław, 25.10.2013, 08:53