Balkony podwieszane i markizy – jakie formalności trzeba załatwić, żeby je zamontować?

W przypadku montażu balkonów i markiz w blokach istnieje wiele niejasności prawnych. Wyjaśniamy najważniejsze kwestie.
  • balkony podwieszane markizy

    Zarówno balkon, jak i markiza potrafią znacząco zwiększyć funkcjonalność mieszkania w bloku.

    123RF.com

Balkony podwieszane (przyczepne) to praktyczny i szybki sposób na uzyskanie dodatkowej przestrzeni w bloku. Nic dziwnego, że z roku na rok na ich montaż decyduje się coraz więcej osób. Z kolei ci, którzy już posiadają balkony, chętnie dodają do nich chroniące przed słońcem markizy. Sprawdzamy, jakich formalności musi dopełnić właściciel mieszkania w bloku, żeby móc zamontować balkon lub markizę.

Balkony podwieszane na ogół montują wspólnoty

Balkony podwieszane, zwane też przyczepnymi, to rozwiązanie stosowane najczęściej w starszych blokach. Dobudowanie balkonu pozwala nie tylko zwiększyć funkcjonalność mieszkania, ale także znacząco podnieść jego wartość w przypadku późniejszej sprzedaży. Szacuje się, że lokal z dobudowanym balkonem można sprzedać za nawet kilkanaście tysięcy złotych więcej. Sam montaż balkonu trwa bardzo krótko – czasem zaledwie jeden dzień.

O tym, jak cenna jest przestrzeń i możliwość wyjścia na świeże powietrze, Polacy przekonali się dobitnie w czasie lockdownu – uwięzienia w domach związanego z pandemią koronawirusa (marzec–maj 2020 r.). Jak pokazały dane zebrane przez serwis ogłoszeniowy Otodom.pl, w miesiącach po lockdownie Polacy zaczęli szukać większych lokali mieszkalnych niż przedtem (wcześniej 40 m kw., później 60–100 m kw.). Wzrosło także zainteresowanie balkonami, tarasami i przydomowymi ogródkami.

Sprawdź: Jak urządzić balkon, by spełnił oczekiwania? Porady na temat aranżacji balkonu

Montaż balkonów podwieszanych (przyczepnych) dokonywany jest najczęściej w całym bloku decyzją spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, zwykle przy okazji termomodernizacji. Dlatego w pierwszej kolejności o montażu balkonów warto porozmawiać ze wspólnotą. Jeśli zarządca budynku nie ma takich planów, właściciel mieszkania w bloku może próbować zamontować balkon na własną rękę, jednak nie będzie to proste.

Dobudowa balkonu w bloku – czy trzeba mieć zgodę wspólnoty?

Zakup i montaż balkonu podwieszanego (przyczepnego) przez pojedynczego właściciela mieszkania jest teoretycznie możliwy, jednak w praktyce jest to ogromne wyzwanie. Główną przeszkodę stanowi niejasne prawo. Okazuje się, że w świetle przepisów nie jest oczywiste, czy balkon stanowi część nieruchomości wspólnej, czy też nie.

Co do zasady każda ingerencja w elewację budynku wymaga uzyskania zgody wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej. Taki wymóg wynika z zapisów Ustawy o własności lokali. Balkon wymyka się jednak przepisom – jest jednocześnie częścią mieszkania, jak i elementem elewacji. Sądy poproszone o wyjaśnienie tej kwestii wydawały na przestrzeni lat sprzeczne wyroki. Najbardziej jasne stanowisko zajął Sąd Najwyższy, który w 2008 r. stwierdził:

[...] elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu [...] powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

Zobacz: Czy wspólnota może odciąć dłużnikowi wodę, gaz albo ogrzewanie?

Oznacza to, że wewnętrzna część balkonu (w szczególności jego wykończenie) należy w świetle prawa tylko do właściciela mieszkania, a konstrukcja balkonu to część nieruchomości wspólnej.

Czy zatem potrzebna jest zgoda wspólnoty lub spółdzielni na montaż balkonu podwieszanego? Należy uznać, że tak. I tu właśnie najczęściej pojawia się problem – gdy balkon chce zamontować pojedynczy właściciel, zarządca budynku najczęściej odmawia. Jeśli tak się stanie, można oczywiście wejść na drogę sądową, jednak sukces jest mocno wątpliwy. Lepiej w takiej sytuacji spróbować nakłonić większą liczbę sąsiadów do montażu balkonów i razem przekonać wspólnotę.

Balkony podwieszane – kto płaci za utrzymanie?

Podwójna natura balkonów – to, że należą do właściciela mieszkania, a zarazem są częścią nieruchomości wspólnej – komplikuje także kwestię ich utrzymywania. Tu ponownie należy sięgnąć do orzecznictwa sądowego i wspomnianego już wyroku Sądu Najwyższego. Wynika z niego, że konstrukcja balkonu należy do wspólnoty lub spółdzielni i to ona odpowiada finansowo za jej remonty.

Z kolei za utrzymanie i remonty wewnętrznej części balkonu, np. wymianę płytek czy malowanie, odpowiada właściciel mieszkania. Na takie prace nie trzeba uzyskiwać zgody wspólnoty ani spółdzielni.

Balkony przyczepne – potrzebne pozwolenie czy zgłoszenie?

Gdy balkony w bloku montuje wspólnota czy spółdzielnia, to ona załatwia wszystkie formalności. Właściciel mieszkania, który chce samodzielnie zamontować balkon przyczepny, może zatem zwrócić się z pytaniami o formalności właśnie do wspólnoty i często uzyska pomocne informacje.

Załatwiając formalności w pojedynkę, należy pamiętać, że w świetle Prawa budowlanego montaż balkonu jest rozbudową budynku, ponieważ zwiększa kubaturę obiektu. To zaś oznacza, że do zamontowania balkonu konieczne jest zgłoszenie budowy lub uzyskanie pozwolenia na budowę. Konieczny będzie także projekt budowlany. Najlepiej zatem wystąpić o warunki zabudowy i zapytać urzędników o to, jakich formalności należy w tym wypadku dopełnić.

Markizy balkonowe – czy trzeba mieć zgodę wspólnoty?

Montaż markiz balkonowych jest prostszy niż dobudowa balkonu, jednak i tu problemem okazuje się brak dokładnych regulacji prawnych. W Prawie budowlanym nie pada ani razu określenie „markiza" i nie jest całkiem jasne, jakie przepisy dotyczą tych urządzeń. Kilka kwestii nie budzi jednak wątpliwości.

Markizy chroniące przed słońcem stanowią ingerencję w elewację budynku, a zatem wymagają zgody wspólnoty mieszkaniowej. Zazwyczaj składa się do wspólnoty czy spółdzielni wniosek o pozwolenie na montaż markizy. Czasem może też zajść potrzeba przedstawienia dodatkowych informacji czy dokumentów, o czym właściciel mieszkania zostanie poinformowany.

Przeczytaj: Czy program Moja Woda utrudni sprzedaż domu?

Należy pamiętać, że markiza nie może w żaden sposób naruszać przestrzeni innych mieszkańców budynku, czyli nie powinna m.in. wychodzić poza obrys balkonu. Jeśli zostanie stwierdzone naruszenie, właściciel obiektu może zostać zmuszony np. do remontu uszkodzonej elewacji czy demontażu markizy.

Markizy balkonowe – konieczne pozwolenie na budowę czy zgłoszenie?

Prawo budowlane nie wypowiada się jasno w kwestii markiz. Art. 29 ust. 2 pkt 15 Prawa budowlanego mówi, że urządzenia takie jak antenowe konstrukcje wsporcze i instalacje radiokomunikacyjne nie wymagają uzyskiwania pozwolenia. Ponieważ jest to przepis bardzo ogólny, można uznać, że markizy się do tej grupy zaliczają. Dlatego na ogół uważa się, że markizy balkonowe nie wymagają pozwolenia na budowę.

Czy jednak markizy wymagają zgłoszenia? Tu pojawia się kolejny niejasny przepis – art. 30 ust. 1 pkt 3b Prawa budowlanego, który mówi, że zgłoszenia wymaga instalacja „urządzeń o wysokości powyżej 3 m na obiektach budowlanych". Z powodu tego przepisu nadzór budowlany czasami uznaje, że montaż markizy na wysokości powyżej 3 m albo o rozpiętości przekraczającej 3 m wymaga zgłoszenia. Najbezpieczniej jest zatem uznać, że montaż markizy na ogół wymaga zgłoszenia.

W razie wątpliwości właściciel mieszkania powinien zwrócić się z zapytaniem do urzędu. Lokalny organ administracji architektoniczno-budowlanej ma obowiązek udzielić jasnej odpowiedzi, czy w przypadku tej konkretnej markizy zgłoszenie prac jest konieczne. Warto pamiętać, że niedopełnienie obowiązku zgłoszenia może poskutkować koniecznością rozbiórki markizy i zapłacenia opłaty legislacyjnej.

Markiza na balkon bez formalności – czy to możliwe?

Warto pamiętać, że uzyskiwania pozwoleń i zgód wymagają tylko takie markizy, które są trwale połączone z bryłą budynku. Od konieczności załatwiania jakichkolwiek formalności wolne są zatem osłony przed słońcem montowane tymczasowo. Będą to przede wszystkim parasole, półparasole i wachlarze na balkon, które montuje się na balustradzie lub stawia na podłodze balkonu. 

Autor: Przemysław Zańko
0komentarzy