Zakup mieszkania: by transakcja była bezpieczna. Poradnik

Eksperci Związku Firm Doradztwa Finansowego mówią, co jest ważne podczas wybierania własnego M. Ponadto radzą, jak bezpiecznie przejść przez cały proces zakupu nieruchomości.
Mieszkanie
Zakup mieszkania to dla każdego duże przeżycie. Pamiętajmy jednak, by panować nad emocjami. Nie warto podejmować pochopnych decyzji. Dobrze jest wszystko dokładnie sprawdzić, aby później nie żałować zakupu mieszkania.

fot. mk

Decydując się na zakup mieszkania, trzeba wziąć pod uwagę wiele czynników. Należą do nich m.in.:

  • powierzchnia mieszkania,
  • z jakiego rynku ma być lokal: z pierwotnego czy wtórnego,
  • jaka powinna być lokalizacja inwestycji,
  • mieszkanie lepsze w bloku czy w kamienicy itd.

Kwestii do rozważenia jest sporo. Dodatkowo musimy przebrnąć przez szereg ważnych procedur. 

Dobre sprawdzenie nieruchomości przed zakupem

Zanim ostatecznie wybierzemy mieszkanie, dobrze jest zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego okolic tej nieruchomości. Nie chcemy przecież, żeby widok z okna na piękny park za parę lat przesłoniły apartamentowce albo żeby budynek znajdował się tuż przy trasie szybkiego ruchu. Dlatego dobrze sprawdzić, jakie inwestycje planowane są w przyszłości w najbliższym sąsiedztwie.

Mieszkanie z rynku pierwotnego – na co zwrócić uwagę

Jeśli planujemy zakup mieszkania na rynku pierwotnym, bardzo ważne jest sprawdzenie wiarygodności firmy deweloperskiej. Warto prześledzić inwestycje, które zrealizował dotąd deweloper, a także opinie na jego temat (np. na forach internetowych). O jego wiarygodności może też świadczyć obecność wśród członków Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Zobacz również: Zakup mieszkania: ile to faktycznie kosztuje 

Jeżeli inwestycja deweloperska jest na wstępnym etapie budowy, dobrze sprawdzić, czy deweloper uzyskał prawomocne pozwolenie na budowę. Uwaga! Gdy zakup mieszkania będzie finansowany kredytem hipotecznym, takich informacji będzie od nas żądał bank.

Mieszkanie z rynku wtórnego – na co zwrócić uwagę 

Na inne rzeczy musimy zwrócić uwagę kupując mieszkanie używane.
– Konieczne jest zajrzenie do księgi wieczystej. Gdy na przykład w jej czwartym dziale – hipotece – znajduje się zadłużenie, sprzedający będzie musiał je spłacić z pieniędzy otrzymanych ze sprzedaży. Wskazane jest także sprawdzenie, czy sprzedający widnieje jako właściciel w dziale drugim i czy nie ma innych współwłaścicieli (wówczas ich zgoda jest konieczna, aby przenieść własność nieruchomości). Jeśli mieszkanie sprzedaje pełnomocnik trzeba się zaś upewnić, że ma odpowiednio przygotowane pełnomocnictwo (koniecznie notarialne!). Niemniej ważne jest też sprawdzenie działu trzeciego, gdzie mogą być wpisane inne prawa obciążające nieruchomość. Może to być na przykład dożywocie, czyli czyjeś prawo do mieszkania w mieszkaniu lub domu – radzi Bartosz Turek, Home Broker, Związek Firm Doradztwa Finansowego.

Warto wiedzieć: Mieszkanie z oknem na południe. Warto takie kupić 

Bywa niestety, że nabędziemy mieszkanie z zameldowanym lokatorem, który nie chce się z niego później wymeldować. Aby uniknąć takiej sytuacji, musimy przed podpisaniem umowy kupna poprosić o zaświadczenie o stanie zameldowania z urzędu gminy. Dotychczasowi mieszkańcy także powinni się wymeldować przed podpisaniem umowy z nowymi właścicielami.

Ważna dobra znajomość procedur podczas starania się o kredyt hipoteczny

Jeśli kupując mieszkanie, zamierzamy posiłkować się kredytem mieszkaniowym, musimy zdawać sobie sprawę z różnic w kredytowaniu nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym.

– W przypadku mieszkań nabywanych od dewelopera, jeszcze w trakcie trwania prac budowlanych, kredyt wypłacany jest w transzach, po zakończeniu kolejnych etapów prac budowlanych. Przed wypłatą kolejnej części kwoty kredytu bank może chcieć skontrolować inwestycję, aby ocenić zaawansowanie prac. Czasem takie wizyty są płatne – jest to koszt od kilkudziesięciu do kilkuset złotych. Do momentu zakończenia prac budowlanych obowiązuje natomiast tzw. karencja w spłacie części kapitałowej raty. Dlatego w tym czasie spłacamy jedynie część odsetkową rat od wykorzystanej kwoty kredytu. Pełne raty zaczniemy spłacać po odbiorze mieszkania – wyjaśnia Łukasz Kosiński, Credit House Polska.

Należy też zdawać sobie sprawę z tego, że po wypłacie pieniędzy, do momentu uprawomocnienia wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej, obowiązuje tak zwany okres przejściowy. Ekspert Związku Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF) wyjaśnia, że w tym czasie banki chronią się przed utratą zabezpieczenia wypłaconych pieniędzy poprzez ubezpieczenie pomostowe kredytu.
– Oznacza to zazwyczaj podniesienie oprocentowania kredytu o 1–1,5% do czasu wpisu hipoteki. Na rynku pierwotnym okres przejściowy może trwać nawet kilkanaście miesięcy, do czasu ukończenia budowy i przeniesienia własności lokalu na osobę kupującą mieszkanie. – mówi Łukasz Kosiński.

Na rynku wtórnym procedura kredytowania jest mniej skomplikowana. Po pierwsze nie musimy przedstawiać tylu dokumentów, co kupując nowe mieszkanie. Kwota kredytu, jaką bank nam przyzna jest jednak uzależniona m.in. od wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę.

– Rzeczoznawca ma za zadanie oszacowanie wartości mieszkania – czasem odbiega ona jednak od oczekiwań sprzedającego. Powinno to być ostrzeżenie dla kupującego, czy aby na pewno nie przepłaca za nieruchomość. Zdarza się też, że pierwotnie bank nie doszacuje wartości mieszkania lub domu. Można wówczas prosić o drugą wycenę. Nabywca powinien otrzymać listę rzeczoznawców akceptowanych przez bank w jego placówce – tłumaczy Bartosz Turek.

Podpisz umowę wstępną

Pod koniec kwietnia w życie weszła ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). Ma ona chronić interesy kupującego na wypadek bankructwa lub nieuczciwości dewelopera.

Przeczytaj także: Kontrola deweloperów przez banki. Skorzystają klienci 

– Umowa deweloperska ma być zawierana w formie aktu notarialnego, dzięki czemu, gdyby deweloper nie chciał przenieść prawa własności do mieszkania na kupującego, będzie on mógł dochodzić swoich praw w sądzie. Co więcej, deweloperzy mają obowiązek zakładania rachunków powierniczych, na które nabywcy będą wpłacać pieniądze za mieszkanie. Rachunki prowadzone są przez banki, więc w razie bankructwa dewelopera, środki kupujących nie przepadną – tłumaczy Łukasz Kosiński.

Przed podpisaniem ostatecznej umowy kupna-sprzedaży często trzeba podpisać umowę wstępną (szczególnie, gdy inwestycja nie jest jeszcze ukończona). Jej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości ostatecznej umowy. Powinna ona zawierać dokładny opis mieszkania i budynku, a w przypadku trwającej nadal budowy zobowiązanie do jej terminowej realizacji.

Eksperci radzi też, by w przypadku, gdy na hipotece mieszkania wpisane jest zadłużenie dewelopera, zobowiązać go do jej spłacenia do momentu oddania mieszkania nowym właścicielom.

Odbiór mieszkania – najlepiej z fachowcem

Gdy następuje odebrane kluczy do mieszkania, warto trzymać emocje w ryzach. Jest to ważny moment, w którym należy sprawdzić, czy firma budowlana odpowiednio wywiązała się z umowy. Warto pomierzyć pomieszczenia, aby upewnić się, że ich powierzchnia się zgadza oraz sprawdzić instalacje (elektryczną, wodną), stolarkę okienną itd. Jeśli nie czujemy się na siłach, by sprawdzić techniczne aspekty nieruchomości, dobrze poprosić o pomoc fachowca. Taka osoba obiektywnie oceni efekty prac dewelopera.

Ostateczna umowa (ale też przedwstępna) z deweloperem musi zostać podpisana w formie aktu notarialnego. – Warto dokładnie sprawdzić, czy jej zapisy zgadzają z warunkami umowy wstępnej. W przeciwnym przypadku bank może nawet chcieć przeprowadzić procedurę kredytową od początku, a mniej restrykcyjnym podejściu niezbędne będzie przygotowanie aneksu, którego koszt sporządzenia będzie trzeba pokryć. Umowa powinna zawierać informację o uiszczeniu opłaty za mieszkanie i wniosek do sądu o założenie księgi wieczystej i wpisanie do niej nowych właścicieli – mówi Bartosz Turek.

Podpisz umowę z dostawcą energii

Jeśli natomiast jest to mieszkanie na rynku wtórnym, nowy właściciel musi też pamiętać, aby podpisać nową umową z zakładem energetycznym (i ewentualnie gazownią). Czasem warunkiem jest uprzednie wypowiedzenie jej przez poprzedniego właściciela. Warto więc tego dopilnować.

Autor: redakcja.regiodom
Współpraca: Eksperci Związku Firm Doradztwa Finansowego
5komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (5)

...gdzie są Ci, którzy na górce kupowali i mówili, ze mieszkania będa drozec
kolek, 15.07.2012, 15:18
mieszkaja w nich placac 2300zl raty do banku...banka mydlana sie rozmyla a bedzie jeszcze gorzej bo rynek nasycony i nie kupuje sie juz byle czego..
lepiej miec kapital w niepewnym banku niz przewartosciowana nieruchomosc za ktora trzeba placic czynsz i raty na hipoteke...
inwestycja w polskie nieruchomosci to loteria bo chetnych brak a stabilizacja regionu bardzo watpliwa.
eds, 17.07.2012, 08:08
Mnie zależało na tym, by fachowo przeprowadzić negocjacje, bo wiadomo, ze jak ktoś umie się targować, to da się o sporą sumkę obniżyć cenę wyjściową mieszkania. Kupowałam więc w Warszawie na Mokotowie M2 z wynajętym negocjatorem i wspólnie utargowaliśmy 20 proc. obniżki. Sukces dal mnie ogromny! Jeżeli ktoś potrzebowałby specjalisty to wystarczy zajrzeć na negocjator.warszawa.pl
figa, 11.08.2012, 20:04
zbędny ferment. ceny mieszkań stoją i ani nie tanieją ani nie drożeją, po co te afery. Przeglądam codziennie http://top-ogloszenia.net/ i tak czekam na swoje wymarzone m, ale cenowo jest dobrze
mambana, 14.04.2013, 19:48
Zapraszamy do rozmowy z Doradcą Finansowym na temat możliwości finansowania zakupu nieruchomości. Mieszkanie dla Młodych!! Dowiedz się więcej!! Chcesz sprawdzić czy stać Cię na wymarzone mieszkanie? Teraz jest najlepsza okazja na rozmowę z doradcą finansowym i obliczenie zdolności kredytowej. 509 524 568 - jesteśmy dostępni cały dzień.
wioleta_kali(@)yahoo.com
https://www.facebook.com/PrawoIFinansowe
Wioleta Kalinowska - Doradca Finansowy Open Finance, 15.09.2013, 13:19