Wynajem mieszkania: najważniejsza jest umowa najmu

Najbardziej poszukiwane mieszkania do wynajęcia to te położone w centrum miasta. Jeśli są w odleglejszych dzielnicach, to takich które są dobrze skomunikowane z centrum. Najlepiej, gdy szybko można dostać się do centrum miasta tramwajem lub autobusem.
  • Mieszkanie do wynajmu

    W cenie za wynajem mieszkania zawarty jest już przeważnie czynsz. Wynajmujący jest zobligowany do płacenia za wszystkie media.

    Andrzej Szkocki

– Dla wynajmujących mieszkanie ważna jest infrastruktura – zaznacza Grażyna Mikołajczyk, agentka z biura Rent Nieruchomości. – Wielu z nich chce, żeby w pobliżu mieszkań były knajpki, w których można coś szybko i niezbyt drogo zjeść. Coraz częściej wymogiem jest to, aby w mieszkaniach była lodówka, pralka.

Zobacz: Rynek najmu: studenci szukają mieszkań

Wynajmujący coraz częściej rezerwują sobie mieszkanie na pół roku naprzód. Wtedy najczęściej podpisywana jest umowa przedwstępna, często przez te sześć miesięcy oczekiwania wynajmujący płacą połowę czynszu. – W ten sposób rezerwują sobie lokal, a dla właściciela mieszkania jest to gwarancja, że od konkretnego dnia będzie miał już stałego najemcę – tłumaczy Grażyna Mikołajczyk.

W tej chwili na rynku nieruchomości w większych miastach Polski za kawalerkę trzeba zapłacić od 1000 zł do 1500 zł (ścisłe centrum miasta), za dwupokojowe mieszkanie od 1300 zł do 2000 zł (za ok. 44 m2). Trzypokojowe można wynająć za 1600–2500 zł (mieszkanie kompletnie wyposażone), a dom paropokojowy od 2500 zł (w zależności od standardu).

– W tej cenie mieści się przeważnie czynsz, ale za wszystkie media najemca musi płacić oddzielnie – zaznacza Grażyna Mikołajczak i dodaje, że wszystkie te reguły płatności muszą być bardzo szczegółowo zapisane w umowie między wynajmującym mieszkanie (właścicielem) a najemcą (tym, który chce zamieszkać w lokalu).

Ogłoszenia: Mieszkania do wynajęcia w całej Polsce

Wygląd i formę umowy na wynajem mieszkania regulują przepisy kodeksu, ale zdaniem agentki obie strony powinny przede wszystkim zwrócić uwagę na: 

  • czas trwania umowy 
  • okresy wypowiedzenia, 
  • zasady i terminy płatności, 
  • stan w jakim mieszkanie jest oddawane do użytku, 
  • kaucje, 
  • zasady korzystania z urządzeń, 
  • zasady płatności za media, 
  • zasady płatności za dodatkowe usługi (na przykład za korzystanie z garażu lub miejsca parkingowego)

Umowy najmu są bardzo istotne, bo regulują najważniejsze i najczęściej spotykane sprawy, które mogą być sporne. Im bardziej szczegółowo skonstruowana jest umowa między wynajmującym a najemcą, tym mniej później sporów i niejasności.

Przeczytaj koniecznie: Wynajmujesz pokój - zapłać podatek

Gdy z jakiegoś punktu w umowie nie możemy się wywiązać, np. z terminu płatności, lepiej od razu powiadomić o tym stronę przeciwną.

– Zawsze można przecież się dogadać, że zapłacimy za wynajęcie dwa, czy trzy dni później. Ale zupełnie inaczej to wygląda, jak o zwłoce sami powiadomimy, a inaczej, jak wynajmujący po dwóch dniach zniecierpliwiony zapyta nas o zaległości – podpowiada przedstawiciela biura.

Zdaniem agentki w umowie warto też zaznaczyć takie kwestie jak

  • czy z mieszkania będą korzystały osoby trzecie, 
  • czy w lokalu będą przebywały dzieci, 
  • czy wynajmujący godzi się na obecność zwierząt, 
  • kiedy wynajmujący może przyjść do mieszkania.

Odwiedziny właściciela mieszkaniu to często bardzo krękująca sytuacja dla obu stron. – Ale warto wiedzieć, że właściciel mieszkania nie ma prawa wchodzić do swojego lokalu, kiedy tylko chce, jak go wynajmuje. Musi o swojej wizycie powiadomić telefonicznie lub w inny sposób osobę, która w nim mieszka. Wspólnie ustalają termin wizyty. Najczęściej takie odwiedziny właściciela są raz w miesiącu, bardzo często w dniu, w którym mija termin płatności. Ale z drugiej strony najemca mieszkania nie może w ogóle odmówić wizyty właściciela, dlatego najlepiej, jeśli te sprawy reguluje umowa najmu.

Co mówią przepisy

W przypadku najmu mieszkania z ustawy o ochronie praw lokatorów zastosowanie mają wyłącznie następujące regulacje:

  • o obowiązkach lokatora w razie awarii, możliwości wejścia do mieszkania pod jego nieobecność, a także dotyczące udostępniania lokalu w związku z naprawami i przeglądami,
  • o wypowiadaniu najmu, jego terminach i niektórych przyczynach, 
  •  o eksmisji w razie rażącego i uporczywego naruszania porządku domowego, 
  • o obowiązku płacenia właścicielowi odszkodowania w razie zajmowania lokum po wygaśnięciu najmu.

Prawo o wynajmowaniu mieszkań

Najem lokali mieszkalnych normują przede wszystkim przepisy ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (ujednolicony tekst ustawy - str. 2-5), gwarantujące najemcom szczególną ochronę (głównie przed wypowiedzeniem umowy). Wiele z nich dotyczy także najmu okazjonalnego. Ustawa ta w pełni odnosi się także do najmu pojedynczych mieszkań, kupionych przez właścicieli z przeznaczeniem na wynajem, w tym z wykorzystaniem ulgi podatkowej dla budujących na wynajem.

Zobacz również: Rynek najmu w Polsce na tle innych krajów europejskich

Przepisy kodeksu cywilnego o najmie (art. 659–692 k.c.) odnoszą się również do dzierżawy, jednak z uwzględnieniem licznych odrębności właściwych dla dzierżawy (art. 693–709 k.c.).

Autor: Bogna Skarul
4komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (4)

sa to spore koszty, dla osoby ktora wiaze przyszlosc z danym miastem, bardziej oplacalny jest kredyt, czesto rata jest nizsza niz cena najmu
Anonim, 03.06.2011, 19:39
TO SPROBOJ DOSTAC TERAZ KREDYT;( na mieszkanie. Jak Cie stac, to znaczy, ze NAPEWNO bardziej sie oplaca.A jak wykazujesz 1500 dochowu i jestes sama, to mozesz wybierac wynajem albo most. (chyba ze u rodziny jak się ma taka co przyjmie)
wawka, 07.08.2011, 16:02
Komentarz został usunięty.
Ja wynajmuje mieszkanie ale dostałam umowę z inną kwotą niż rzeczywiście płace za wynajem żeby właściciel płacił mniejszy podatek. zanim dostałam umowę płaciłam 700 a jak mi dał umowę to wpisał 400 a ja mam mu płacic 750 bo podatek on oplaca od 400 i 50zl podniósł. teraz okazało się ze trzeba wsyawic rure do komina bo jest popękany i już wspominal ze będzie czynsz znowu podniesiony bo on to musi zrobic
Kaszubska, 25.11.2016, 12:56
Ale czy można brać na poważnie artykuł na temat wynajmowania lokalu, w którym myli się Wynajmującego z Najemcą?
Woch, 06.01.2019, 13:57