Prawa i obowiązki członka każdej wspólnoty mieszkaniowej

Nie odpowiadają ci sąsiedzi i chciałbyś odłączyć się od wspólnoty? Niestety, nie sprzedając mieszkania, zrezygnować się nie da. Skoro jesteś na nią skazany, poznaj swoje prawa i obowiązki.
Wspólnota mieszkaniowa na warszawskim Skoroszu

fot. mk

– Za nic nie mogę porozumieć się z właścicielami innych mieszkań w mojej kamienicy. Ja chcę wymalować korytarz i wymienić drzwi wejściowe, oni skutecznie blokują inwestycję – opowiada Czytelnik Jerzy Bednarek. Przyszedł do redakcji z konkretnym pytaniem: jak wypisać się ze wspólnoty mieszkaniowej?

Najkrótsza odpowiedź brzmi: nie można się wypisać. Tak, jak nie można się do niej zapisać.

Zapamiętaj! Przynależność do wspólnoty mieszkaniowej powstaje w momencie wykupu mieszkania na własność i kończy się wyłącznie wraz z jego sprzedażą.

A dlaczego nie można zrezygnować z bycia we wspólnocie? Bo każdy jej członek jest właścicielem swojego lokalu, ale również współwłaścicielem części wspólnej nieruchomości. Tworzą ją grunt, części budynku oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku pojedynczych osób. Przykładowo: pralnia, strych, brama, klatka schodowa, dach, kotłownia, winda, śmietnik, chodnik. Koszty ich utrzymania rozkładane są na poszczególnych współwłaścicieli – proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości.

Ważne! W momencie kupna lokalu wchodzącego w skład wspólnoty mieszkaniowej nowy właściciel staje się jej członkiem - nabywając prawa i obowiązki związane z aktem własności.

Przeczytaj o: Powiększaniu działkę we wspólnocie mieszkaniowej 

Prawa właściciela mieszkania

1. Może korzystać z lokalu mieszkalnego i nieruchomości wspólnych zgodnie z ich przeznaczeniem.

2. Podejmuje decyzje we wszystkich kwestiach przekraczających tak zwany zarząd zwykły.

3. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należą w szczególności:

  • ustalenie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną;
  • ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
  • przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
  • zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej;
  • udzielenie zgody na: nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej; ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku tych robot budowlanych, rozporządzenie nim; zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
  • udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;
  • dokonania podziału nieruchomości wspólnej;
  • zbycie nieruchomości;
  • wytyczenie powództwa przeciw właścicielowi lokalu, który zalega z czynszem, narusza porządek domowy itp.;
  • ustalenie (w wypadkach nieuregulowanych przepisami) części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokal, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną; 
  • udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanych więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w tych nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
    Zapamiętaj! Decyzje te podejmowane są kolegialnie na zebraniach członków wspólnoty lub w drodze indywidualnego zbierania głosów.
  • określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd/zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej;

4. Każdy właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu:

  • jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali;
  • naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną; lub
  • gdy w inny sposób narusza jego interesy.
    Uwaga! Na wytoczenie powództwa jest tylko 6 tygodni. Liczy się je od dnia: podjęcia uchwały na zebraniu albo powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

5. Pożytki i inne przychody (przykładowo wynikające z wynajmu ściany budynku na cele reklamowe) z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem. W części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali – stosownie do ich udziałów.

Ważne! Właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej - w części, która nie znajduje pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Warto wiedzieć: Mała wspólnota mieszkaniowa: kilka ważnych spraw 

Ich uchwała może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych - jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z nich.

6. Zarządca lub zarząd wspólnoty mieszkaniowej muszą zwoływać zebranie jej członków co roku - najpóźniej do końca pierwszego kwartału. Gdy tego nie zrobią, może ich w tym zastąpić każdy właściciel.
Zebrania mogą być zwoływane częściej - na wniosek co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Obowiązki członka wspólnoty mieszkaniowej

Do obowiązków członka wspólnoty należą m.in.:

  1. ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem swojego lokalu (opłaty za odprowadzenie ścieków, dostawę wody, energii elektrycznej i cieplnej, kablówkę, wywóz śmieci itp.);
  2. utrzymywanie lokalu w należytym stanie (remontowanie, sprzątanie itd.);
  3. przestrzeganie porządku domowego;
  4. uczestniczenie w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (odpowiednio do udziału);
  5. korzystanie z nieruchomości wspólnej w taki sposób, aby nie utrudniać tego innym współwłaścicielom; 
  6. działanie w ochronie wspólnego dobra.

Zapamiętaj! Na żądanie zarządu lub administratora nieruchomości właściciel powinien zezwolić na wstęp do swojego lokalu wskazanym osobom, które zajmują się konserwacją, naprawą lub remontem części nieruchomości wspólnej, która położona jest wewnątrz prywatnego lokalu oraz wyposażeniem budynku w dodatkowe instalacje.

Poza wspólnotą mieszkaniową

Jak już wiemy: ze wspólnoty nie można się wypisać. Ale można zostać z niej wyrzuconym!

  • Gdy ktoś zalega z płaceniem czynszu (czyli zaliczek na koszty zarządu nieruchomością). Bez względu na wysokość zaległości można ich dochodzić w postępowaniu upominawczym. 
  • Takie sytuacje, jak długotrwałe zaleganie z wnoszeniem należnych opłat; rażące wykroczenia wobec przyjętego porządku domowego; korzystanie z nieruchomości wspólnej i własnego lokalu w sposób uciążliwy dla innych mieszkańców – mogą skończyć się żądaniem (w trybie procesowym) sprzedaży lokalu w drodze licytacji.

Podstawą takiego kroku są zapisy Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi sprzedanego lokalu nie przysługuje zamienny, a z pieniędzy uzyskanych za sprzedaży należy uregulować zobowiązania wobec wspólnoty.
W praktyce taka eksmisja zdarza się rzadko, ale niemniej jest możliwa. Często samo pisemne upomnienie może zmusić uciążliwego członka wspólnoty do zmiany zachowania.

Sporne kwestie

Wiele emocji członków wspólnoty budzi sprawa płacenia za wspólne części nieruchomości, z których nie korzystają. Bo gdy ktoś nie ma dzieci, nie zagląda do wózkowni. A mieszkaniec parteru rzadko jeździ windą. Czy w takiej sytuacji trzeba się dokładać do ich utrzymania? Niestety, jak już tłumaczyliśmy: są to części wspólne budynku, których utrzymanie jest obowiązkiem wszystkich członków wspólnoty. Jeśli więc remontuje ona windę, to trzeba dołożyć się do tej inwestycji, nawet mieszkając na parterze.

Uwaga! Jest jednak sposób, by nie płacić. Wspólnota może stwierdzić, że z opłat za korzystanie z windy zwolni mieszkańców parteru czy pierwszego piętra. Ale musi się to odbyć w drodze uchwały, a nie samodzielnej decyzji lokatora.

Niektóre wspólnoty podział kosztów utrzymania windy opierają nie o udziały, ale o liczbę osób faktycznie zamieszkujących lokal oraz jego położenie. Przy rozliczeniach można wtedy przyjąć wzór, że poszczególnym piętrom przypisuje się określoną procentowo wartość zniżki w opłatach. Przykładowo: mieszkańcy parteru nie płacą na utrzymanie windy, a pierwszego piętra 50 proc. kwoty uzależnionej od liczby mieszkańców. Aby jednak te zniżki były uwzględnione, muszą być przyjęte uchwałą.

Autor: redakcja.regiodom
Współpraca: Katarzyna Borek; Konsultacja merytoryczna: Agnieszka Ignaczuk - licencjonowany zarządca nieruchomości
9komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (9)

Trudno wytłumaczyć sąsiadom,że ''załatwianie półlegalnie'' lub ''kombinowanie'' się skończy i trzeba działać zgodnie z prawem. Na nic się nie zda ''umawianie się''i udzielanie pozwolenia bez pisemnej zgody WSZYSTKICH. Zajęcie części wspólnej z niedotrzymaną obietnicą uregulowania prawnego pociągnie za soba konsekwencje. Zastraszanie nic nie da, a może spowodować sprawy karne.
Prawo silniejszego?, 15.09.2012, 18:25
Wynajmuje moje mieszkanie ktore jest w budynku wspólnoty
Zarządca skierował do mnie pismo o naruszaniu przez najemców
Porządku. Zagroził licytacją mieszkania.
Czy może to zrobić ZARZADCA bez uchwały wspólnoty?
Grzegorz Sobiecki, 02.01.2013, 09:09
SKORO PAN WYNAJMUJE SWOJE MIESZKANIE DALEJ JEST PAN WŁAŚCICIELEM TEGO MIESZKANIA I OBOWIĄZUJE PANA REGULAMIN PORZĄDKU DOMOWEGO OBOWIĄZUJĄCY WE WSPÓLNOCIE. ZA NAJEMCÓW ODPOWIADA WŁAŚCICIEL MIESZKANIA.OCZYWIŚCIE WSPÓLNOTA NIE MOŻE ZLICYTOWAĆ PANA MIESZKANIA BEZ UCHWAŁY ALE W TEJ SYTUACJI NIE MOŻE PAN LICZYĆ NA TO ŻE MIESZKAŃCY NIE ZDECYDUJĄ SIĘ NA PODJĘCIE UCHWAŁY O SPRZEDAŻY PAŃSKIEGO MIESZKANIA I SKIERUJĄ SPRAWĘ DO SĄDU TRAKTUJĄC PANA JAKO UCIĄŻLIWEGO LOKATORA. - I ZROBIĄ TO ZGODNIE Z USTAWĄ O WŁASNOŚCI LOKALI I OBOWIĄZUJĄCYM PRAWEM. A SWOJĄ DROGĄ PAN NIE MIESZKA W TEJ WSPÓLNOCIE A ZA NĘDZNE SREBRNIKI ZAFUNDOWAŁ PAN INNYM WŁAŚCICIELOM LOKATORÓW KTÓRZY NIE POTRAFIĄ SIĘ ZACHOWAĆ .POWINIEN PAN UCISZYĆ TOWARZYSTWO BĄDZ ROZWIĄZAĆ UMOWĘ NAJMU.. GDYBY TO BYŁO W MOJEJ WSPÓLNOCIE -JUŻ BY BYŁO PO LICYTACJI.
TERESA BOTTCHER, 11.02.2013, 15:40
Zaraz..ktoś może tak poprostu z buta zlicytowac moje mieszkanie?A gdzie jest ochrona moich praw????
Grzegorz Piechota, 09.08.2014, 12:13
Uchwała jest nięzbędna,ale czy nie lepiej uspokoić wrednych lokatorów ?
To dla Pana lepiej obawiać się,że mogłaby być podjęta uchwała w Pana
sprawie niż zrobic porządek z uciążliwymi lokatorami ?
phymo, 26.03.2013, 00:56
witam Mam na imie Justyna poszukuje informacji czy w bliku mieszkalnym gdzie znajduje się 13 lokali mieszkalnych z czego 4 są wykupione i już jest wspólnota czy zarządca ma prawo zrobić zakaz grillowania na podwórku które jest do dyspozycji wszystkich mieszkańców tej klatki a nie tylko wspólnoty otrzymaliśmy wszyscy lokatorzy Właściciele Wspólnoty Mieszkaniowej nr 354/2013 Drodzy Państwo informujemy że w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęto następujące uchwały Uchwała nr 7 /2013 w sprawie zakazu grillowania na podwórzu Postanawiamy wprowadzić zakaz grillowania i spożywania alkoholu na podwórzu za uchwała głosowało 89 udziałowców . zgodzę się z alkoholem zakaz picia spoko ale grillowanie no czy tak można ja nie mam mieszkania wykupionego czy ja muszę się stosować do tego można się odwoływać pomocy
Justyna , 16.09.2013, 10:48
Mam problem. Rok temu kupiłam mieszkanie we wspólnocie. Przez całą zimę nie mogłam się doprosić by naprawiono mi ogrzewanie w kuchni. Raz tłumaczono się ,że jest sezon grzewczy , a teraz przez całe lato nie mogę się doprosić o udrożnienie przepływu pary do mojego pomieszczenia. Zbliża się zima a u mnie znów nie będzie ogrzewania. Jak mogę wyegzekwować to co mi się prawnie od wspólnoty należy. Zaznaczam ,że czynsz płacę regularnie. Bardzo proszę o odpowiedź
Zofia O., 18.09.2013, 10:45
Mam pytanie jestem we wspólnocie zarządcą budynku jest pan X ale do wspólnoty należy 16 mieszkan jeden pan z bloku który jest tu góru i należy do niej jest w zarządzie bloku kupił sobie za nasze pieniądze komputer twierdzi ,ze jest mu potrzebny nie wiem po co i do czego czy to jest prawne .Jesteśmy ciągle przez niego okradani RATUNKU.....
anna c, 13.10.2014, 13:07
Lokator wymienił drzwi ze swojego mieszkania. Od strony klatki nie doprowadził ściany do należytego (poprzedniego) stanu. Ignoruje prośby i polecenia Zarządcy i Zarządu Wspólnoty - 4 razy. Proszę o doradę jak rozwiązać ten problem i zmusić lokatora o wykonanie zobowiązania.
Alfred Janocha, 17.01.2014, 08:04