Podatek od najmu mieszkania. Wybierz formę opodatkowania

Przychody z najmu nieruchomości podlegają opodatkowaniu. Zostało już tylko 10 dni na wybór formy opodatkowania tych przychodów.
Podatek na przychód od najmu
Jeśli wynajmujesz mieszkanie i nie ponosisz dużych kosztów z tym związanych, to opłacalny może być ryczałt. Jeśli natomiast spłacasz kredyt hipoteczny lub planujesz remont mieszkania, rozważ opodatkowanie na ogólnych zasadach.

fot. sxc.hu

Właściciele mieszkań, którzy osiągają przychody z najmu muszą do 20 stycznia wybrać formę opodatkowania w 2012 roku. Dotyczy to również osób, które chcą zmienić sposób rozliczania się z fiskusem.

Zobacz również: Rynek najmu w Polsce na tle innych krajów europejskich

Osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, mogą rozliczać się na dwa sposoby: 

  1. za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (stawka na poziomie 8,5%),
  2. na zasadach ogólnych (stawki progresywne w wysokości 18% i 32%).

Podatek od przychodu lub dochodu

W ryczałcie podstawą do obliczenia podatku jest przychód. Gdy wybieramy zasady ogólne, to podstawą opodatkowania jest dochód – czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Dlatego, gdy spodziewamy się wysokich kosztów uzyskania przychodu z najmu warto zastanowić się nad drugą z wymienionych form. W przeciwnym przypadku lepiej zdecydować się na ryczałt.

Analiza na przykładzie

Mieszkanie warte 300 tys. zł wynajmujemy za 18 tys. zł rocznie, wówczas ryczałt od przychodu będzie kosztował nas 1530 zł. Wysokość podatku w przypadku zasad ogólnych zależy od poziomu kosztów uzyskania przychodu. Gdyby były one relatywnie niskie, to podatek płacony od dochodu nie byłby optymalnym rozwiązaniem. I tak na przykład zaliczając w koszty podatek od nieruchomości (dla lokalu o powierzchni 50 mkw. z niewielkim udziałem w gruncie pod budynkiem można je oszacować na 55 zł w skali roku) i amortyzację w wysokości 4500 zł rocznie, podatek naliczany od dochodu z najmu wyniósłby 2420 zł lub 4302 zł. Niższy z nich będzie trzeba zapłacić, gdy dochód opodatkowany jest stawką 18% (roczny dochód nie przekracza 85 528 zł), wyższy gdy zastosowanie ma stawka 32%. W naszym przykładzie właściciel mieszkania jest też współwłaścicielem gruntu pod budynkiem. Nie musi w związku z tym wnosić opłat za użytkowanie wieczyste. 

Stawki za amortyzację mieszkania obniżą dochód do opodatkowania

Właściciel mieszkania może zastosować stawkę amortyzacji lokalu na poziomie 1,5% wartości prawa własności do lokalu rocznie. Dla porównania osoba ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, może skorzystać ze stawki 2,5%. Pozwala to na obniżenie dochodu do opodatkowania dodatkowo o 3 tys. zł (w przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł). Zmniejszamy kwotę należną fiskusowi bez podnoszenia kosztów. Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania na wynajem jest więc korzystniejsze podatkowo niż zakup prawa własności. Zakup mieszkania pod wynajem na rynku wtórnym, które ma co najmniej 5 lat uprawnia nas do zastosowania stawki amortyzacji wynoszącej nawet 10%. 

Odsetki od kredytu mieszkaniowego mogą zmniejszyć wartość podatku od najmu

Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości. W przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł, kredytu na 30 lat w złotych z 25% wkładem własnym, oprocentowanym 6,2% musimy opłacać odsetki w średniej wysokości 9037 zł rocznie (są one wyższe na początku kredytowania i niższe pod koniec). Uwzględnienie tych pieniędzy przy określaniu dochodu do opodatkowania obniża podatek do wysokości 793 zł w przypadku podatku 18% na zasadach ogólnych i 1411 zł, gdy wchodzimy w drugi próg podatkowy. W efekcie, w założonym przypadku, opłacanie podatku według skali, a nie w formie ryczałtu byłoby rozwiązaniem optymalnym podatkowo. 

Remont lokalu i zakup wyposażenia wnętrz także obniżą podatek

Do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć wydatki poniesione na wyposażenie (np. meble) i remont mieszkania. Zazwyczaj pochłaniają one znaczne kwoty, a co za tym idzie może się okazać, że fiskus w danym roku nie będzie miał podstaw do pobrania daniny. Obrazuje to przykład w wariancie trzecim, gdzie do kosztów uzyskania przychodu zaliczono amortyzację, podatek od nieruchomości, odsetki od kredytu oraz dodatkowo 5 tys. zł na częściową wymianę mebli i odświeżenie nieruchomości. W tym wariancie roczny podatek naliczany na zasadach ogólnych wyniósłby 0zł, podczas gdy ryczałt płacony od przychodu wciąż pozostaje na niezmienionym poziomie 1530 złotych. 

Ważne! Treść umowy najmu decyduje o kwocie podatku

Nie zapominajmy, że sformułowania zawarte w umowie najmu mogą zaważyć na wysokości podatku. W jej treści należy jasno wyróżnić co jest opłatą z tytułu najmu, a co kosztem ponoszonym przez najemcę z tytułu użytkowania mieszkania (rachunki za gaz, prąd, wodę, czynsz). Gdy ustalimy w umowie jedną kwotę (równą sumie tych kosztów) będzie ona stanowiła dla fiskusa przychód, a więc podstawę opodatkowania w przypadku opłacania podatku w formie ryczałtu.

Warto przeczytać: Wynajem mieszkania: najważniejsza jest umowa najmu

Na przykład, jeżeli strony zapiszą w umowie najmu, że co miesiąc należna jest opłata w wysokości 1300 zł, z czego 300 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni na czynsz, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być jasno określona na kwotę 1000 zł. Tak interpretuje to Izba Skarbowa w Warszawie nr IPPB1/415-2/10-2/EC. Dlatego w przedstawionych szacunkach nie uwzględniono czynszu w kosztach uzyskania przychodu. 

Autor: redakcja.regiodom
Współpraca: Home Broker, Bartosz Turek
3komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (3)

czytając to wszystko mam mętlik w głowie nie wiem nic.jak chcę wynająć studentom mieszkanie od X JAK SŁYSZAŁAM CZASAMI JUZ REZYGNUJĄ W CZERWCU I JAK TU PŁACIĆ PODPISAĆ UMOWE I CO KTOŚ PO MIESIĄCU ROBI OBORĘ Z MIESZKANIA A JA PODPISAŁAM UMOWĘ NA 9 MIESIĘCY I CO WTEDY WYWALIĆ NIE MOŻNA BO UMOWA A PO 9 MIES. GENERALNY REMONT I BRAĆ KREDYT BO Z WYNAJMU KASY MAŁO DO DUPY TE PRZEPISY
xxl, 12.06.2012, 22:21
najbardziej najbardziej najwieksza strata dla skarbowki!!!!!!!!!
miliony najmu na czarno.
a za granica mowy nie ma.
dostajesz meldunek,rachunki i rachunki.nie placisz-wylot.
ludzie biora po 1500zl za mala klite i o meldunku tymczasowym mowy nie ma!!!!!!!
pozwolenie na bezprawie.wezcie sie za to.
xxx, 09.08.2012, 14:54
Zapraszamy do rozmowy z Doradcą Finansowym na temat możliwości finansowania zakupu nieruchomości. Mieszkanie dla Młodych!! Dowiedz się więcej!! Chcesz sprawdzić czy stać Cię na wymarzone mieszkanie? Teraz jest najlepsza okazja na rozmowę z doradcą finansowym i obliczenie zdolności kredytowej. 509 524 568 - jesteśmy dostępni cały dzień.
wioleta_kali(@)yahoo.com
https://www.facebook.com/PrawoIFinansowe
Wioleta Kalinowska - Doradca Finansowy Open Finance, 15.09.2013, 16:01