Mieszkanie z lokatorem: kupisz, ale z problemami

Możesz kupić nieruchomość, w której ktoś jest zameldowany. Jednak żeby się go pozbyć, będziesz musiał iść do sądu.
Budynek mieszkalny, wielorodzinny
Można kupić mieszkanie z lokatorem, ale wiąże się to z licznymi problemami.

fot. sxc.hu

Zanim kupisz dom lub mieszkanie, dokładnie sprawdź dotyczące niej dokumenty: 

  • akt notarialny,
  • księgę wieczystą.

Dzięki temu później możesz uniknąć wielu problemów. Między innymi tych związanych z zameldowanymi w nieruchomości lokatorami, którzy nie mają prawa go kupić, ale przysporzą Ci wielu stresów.

Prawo dożywocia można zamienić na rentę

Takim niechcianym lokatorem może być ktoś korzystający z tzw. prawa dożywocia. Zazwyczaj jest to osoba starsza, która przepisała dom lub mieszkanie dzieciom albo wnukom. W zamian może np. zajmować jeden pokój, korzystać z kuchni i łazienki oraz otrzymywać darmowe posiłki. Należy podkreślić, że obowiązki wobec takiego lokatora przechodzą ze starego na nowego właściciela mieszkania.

– Informacja o lokatorze z prawem dożywocia nie musi być umieszczona w księdze wieczystej nieruchomości – ostrzega Bartosz Turek, analityk firmy Home Broker. – Notariusz powinien ustalić istnienie prawa dożywocia przy podpisywaniu ostatecznej umowy kupna-sprzedaży. Gdy tego nie zrobi, może być pociągnięty do odpowiedzialności cywilnej. Problem w tym, że do końcowej umowy dochodzi już po negocjacji ceny, wpłaceniu zaliczki i na przykład poniesieniu kosztów udzielenia kredytu.

– Dane na temat lokatora z prawem dożywocia znajdziemy jedynie w podstawie prawnej nabycia, a więc na przykład w akcie notarialnym, na mocy którego obecny właściciel nabył prawo do nieruchomości – dodaje Bartosz Turek.

Dlatego tak ważne jest, aby dokładnie przeczytać ten dokument przed zakupem lokalu. Kto przeoczy informację o lokatorze z prawem dożywocia, ten aby pozbyć się takiej osoby ze swojego mieszkania, będzie musiał iść do sądu. – Podczas procesu musi postarać się zamienić prawo dożywocia na dożywotnią rentę. Co oznacza, że w zamian za wyprowadzenie się z nieruchomości, lokator będzie do śmierci otrzymywał od nowego właściciela mieszkania pieniądze – wyjaśnia Bartosz Turek.

Odszkodowanie za brak lokalu socjalnego

Do sądu trzeba iść również wówczas, gdy niechcianym lokatorem jest:

  • najemca, który nie płaci czynszu i nie chce się wyprowadzić, 
  • właściciel, który z powodu długów stracił swój dom (w takiej sytuacji sprzedawcą lokalu jest komornik).

W obu przypadkach po kupieniu mieszkania trzeba złożyć w sądzie wniosek o eksmisję zameldowanej osoby. Po ogłoszeniu wyroku, nowy właściciel nieruchomości może sam znaleźć lokatorowi zastępcze mieszkanie lub poczekać aż zrobi to gmina. Samorządowi może to zająć nawet kilka lat. Jest jeden plus tak długiego czekania.

– Właścicielowi nieruchomości należy się odszkodowanie. Przysługuje mu ono za czas, gdy mimo wyroku eksmisyjnego gmina nie zapewniła lokatorowi mieszkania socjalnego lub tymczasowego i z tego powodu ten nadal zajmował jego lokal – tłumaczy Bartosz Turek.

Autor: Agnieszka Wirkus
16komentarzy
Dodaj komentarz

Komentarze (16)

Mamy zatem kolejny przyklad potwierdzajacy bezsens istnienia instytucji notariusza. W zasadzie nie ponosi odpowiedzialnosci za nierzetelne przeprowadzenie rozpoznania (sprawa cywilna moze toczyc sie latami i najpewniej zostanie umorzona). Poza zainkasowaniem sporej sumy pieniedzy za nic, notariusz w zasadzie umywa rece od jakichkolwiek nieporozumien w sprawie w terminie pozniejszym. Czy juz nie pora pozbyc sie tej instytucji?
Tomasz, 05.07.2011, 12:30
Takie prawo co właścicielowi defakto odbiera prawo jest o kant pupy obić. Sam
przekonałem się co to jest akt notarialny, w pewnych przypadkach może służyć
jako papier do wygódki i nic więcej. Nasi politycy olewają równo problemy społeczne, ich obchodzi telko bylejakość i zawiść, że to nie oni sprawują władzę.
Anonim, 05.07.2011, 17:04
Kupujemy mieszkanie, możemy dostać lokatora, którym trzeba się opiekować mimo żadnego powinowactwa a jeśli nie, to płacić mu rentę. Absurd.
Takie prawo dożywocia powinno być automatycznie wygaszane gdy kupujący nie jest spowinowacony z tą osobą ani z poprzednimi właścicielami. A że babia przepisała wnuczkowi mieszkanko a ten je sprzedał i babcia nie ma gdzie mieszkać, to niech sama dochodzi swojej sprawy w sądzie (przeciw wnuczkowi).
Absurd.
gg, 05.07.2011, 20:22
Nikt nie kazal Panu/lub Pai kupowac mieszkania z lokatorami!!!!! jest tyle innych mieszkan bez cudzych praw lub uprawnien do mieszkan. I sprzedajacy i kupujacy takie mieszkanie powinien sam poniesc konsekwencje takiego zakupu. Wlazisz Pan /Pani komus na glowe, i nie troszczys troche.z sie, ze to mieszkanie jest zajete - to daj inne a nie kaz lazic babci do sadu - ona nie ma w tym udzialu!!!!! To Pana/Pani lekkomyslnosc i buta a moze arogancja w stosunku do prawa - sa winne nie wnuczek lub mama, czy inni. Pomyslcie
Ewa El Falouji, 24.04.2012, 11:45
Chyba cię łosiu POGIĘŁO! Kupiłem mieszkanie i jest MOJE. Mogę z nim robić co chcę. Proste i logiczne.
Lucas, 12.12.2013, 16:13
Pani Ewo! Zakup z lokatorami może być niezawiniony przez nowego nabywcę! Z artykułu wynika, że i takie historie mają miejsce. Często jest tak, znam taką sytuację osobiści; gmina dawała rodzinie mieszkanie utajniając przed nowymi najemcami, że mieszkania nie zamieszkuje ale jest w nim ZAMELDOWANY poprzedni najemca, choć bez tytułu prawnego! To jest dopiero skandal! W razie draki Policja nakazałaby nowym najemcom przyjęcie pod dach "poprzedniego mieszkańca", bo tak stanowi nasze chore, polskie prawo! Ujęła się Pani za lokatorami, ale jeśli płacą regularnie czynsz i nie dewastują lokali, w których mieszkają, nowy nabywca nie musi chcieć się ich pozbyć. Jeśli natomiast niszczą cudzą własność i nie płacą czynszu, Pani nie trzymałaby sama takich lokatorów w domu, o którego stan musiałaby Pani dbać. Za co remontowałaby Pani choćby dach, skoro nie wpływałyby należności do puli remontowej. Sama chcę kupić dom z lokatorami, muszę się dowiedzieć jednak, jakiego typu to ludzie, bo skoro sama płaciłam regularnie niemałe pieniądze za swoje mieszkanie, uważam, że jeśli zajmuje się cudzy lokal, należy za niego płacić, i tyle. Pozdrawiam
sara, 10.02.2014, 01:36
zgaddzm sie , prawop powinno być zmienione, chociażby w tym temacie,że nabywca nie kupuje domu z dożywotnikiem, przecież od niego nic nie dostał. Prawo dozywocia powinno ciążyc na obdarowanym a nie nieruchomości!!! jeśli obdarowany sprzedaje nieruchomośc a ma do tego prawo, to nie powiniem zostawiać dozywocia nabywcy.!!!! sam powinien zająć się dozywotnikiem tak aby spełnić warunki umowy o dozywocie!!!!
lalka, 21.08.2012, 07:26
POje..ne prawo. coś co nie jest zapisane w KW, nie powinno mieć mocy prawnej.
Grajrta se chłoptasie w piłkę kopaną, a "przyjazne państwo" dla cwaniaczków
Anonim, 05.07.2011, 21:57
prawo powinno zostać zmienione . 1 notariusz odpowiada finansowo za jakiekolwiek "niedopatrzenie" . 2 po kupieniu nieruchomości poprzedni zameldowany lokator (właściciel) z urzędu musiałby zostać wymeldowany
Anonim, 09.07.2011, 23:52
t aaaaaaaaaaaaaaaaaak, wymeldowany z urzedu! to nie psychiatryk kolego - prawo do lokalu i zamieszkiwanie tam osoby w jakis sposob okradzionej bo z praw do posiadania lub wykupu tego lokalu - chcesz miec wolne mieszkanie to kup uprawnionemu inne!!!!
Ewa El Falouji, 24.04.2012, 11:50
Co masz na myśli pisząc "uprawnionemu"? Meldunek do niczego nie uprawnia, jest tylko potwierdzeniem faktu zamieszkania. Stawianie jakichkolwiek przeszkód na drodze swobodnego rozporządzania swoją własnością to jakiś absurd.
Lucas, 12.12.2013, 16:15
prosze o poradę co mamy zrobić ?
Mieszkanie z Urzędu Miasta ,glówny najemca to ojciec - wyceniono mieszkanie i isteniej mozliwość wykupu za 40% jego wartości . Gotówka pochodzi ode mnie i od męza ( Mieszkamy razem z tatą moim ) .Dodatkowo jest zameldowany mój brat ,który od 10 lat jest za granica i nie utrzymuje z nami kontaktu , Mieszkanie miał wykupić moj ojciec za nasze pieniadze a nastepnie miał przepisać właśność na mnie (corkę ) ,ale jest problem .Moj brat jest nadal zmeldowany i ojciec nie chce go wymeldowac na czas wykupu . Czy to oznacza ,ze jak moj brat sie pojawi to ma pelne prawa do mieszkania kupionego przez nas a tym samym nalezy mu się tzw .ojcowizna ??Co mamy zrobić . Na chwilę obecna podjelismy decyzje ,ze nie kupimy mieszkania z zameldowanym bratem .prosze o porade
elzana, 30.10.2012, 13:51
Meldunek jest tylko poświadczeniem, że dana osoba tu mieszka, nie wynika z niego żadne prawo do lokalu. Z tego co Pani pisze - brat już od 10 lat nie zajmuje tego mieszkania, więc de facto powinno się go wymeldować. Druga sprawa, jeśli ojciec wykupi mieszkanie, a następnie przepisze je na panią, bratu nie przysługuje nic. Dodam jeszcze że za kilka lat meldunek nie będzie miał żadnego znaczenia - http://e-prawnik.pl/wiadomosci/informacje/obowiazek-meldunkowy-zniknie-n... proszę sobie doczytać - meldunek to relikt przeszłości
AntoniStasiak, 19.12.2012, 09:17
bratu nalerzy sie połowa wartości po śmierci ojca tzw. zachowek
aro, 30.01.2013, 18:16
Pod koniec poprzedniego roku usłyszałam w jakim telewizyjnym programie, że zachówek zostaje zniesiony; tzn. najważniejsza jest wola obdarowującego: jeśli uznał, że całość przepisuje na jedno z dzieci, to choćby ich było dziesięcioro, ważna pozostaje decyzja spadkodawcy. Poza tym ojciez nie przepisywał w spadku, lecz zaraz po wykupie: może syna wydziedziczyć.
sara, 10.02.2014, 01:08
A co zrobić w sytuacji gdy mieszkam od 20lat i jestem zameldowana.Mam dwójkę dzieci.Rok temu zmarł konkubent ojciec moich dzieci.Mieszkanie jest gminy z możliwością wykupu.Pierwszeństwo ma matka konkubenta.Nie stać ją na wykup więc bierze wnuczka.Co ze mną i dziećmi?Już wiem, że potem je sprzeda.Czy może wyrzucić nas na bruk?
nadbagaż, 07.11.2013, 07:18