Mieszkanie z lokatorem: kupisz, ale z problemami

Zanim kupisz dom lub mieszkanie, dokładnie sprawdź dotyczące niej dokumenty: 

• akt notarialny,
• księgę wieczystą.

Dzięki temu później możesz uniknąć wielu problemów. Między innymi tych związanych z zameldowanymi w nieruchomości lokatorami, którzy nie mają prawa go kupić, ale przysporzą Ci wielu stresów.

Prawo dożywocia można zamienić na rentę

Takim niechcianym lokatorem może być ktoś korzystający z tzw. prawa dożywocia. Zazwyczaj jest to osoba starsza, która przepisała dom lub mieszkanie dzieciom albo wnukom. W zamian może np. zajmować jeden pokój, korzystać z kuchni i łazienki oraz otrzymywać darmowe posiłki. Należy podkreślić, że obowiązki wobec takiego lokatora przechodzą ze starego na nowego właściciela mieszkania.

– Informacja o lokatorze z prawem dożywocia nie musi być umieszczona w księdze wieczystej nieruchomości – ostrzega Bartosz Turek, analityk firmy Home Broker. – Notariusz powinien ustalić istnienie prawa dożywocia przy podpisywaniu ostatecznej umowy kupna-sprzedaży. Gdy tego nie zrobi, może być pociągnięty do odpowiedzialności cywilnej. Problem w tym, że do końcowej umowy dochodzi już po negocjacji ceny, wpłaceniu zaliczki i na przykład poniesieniu kosztów udzielenia kredytu.

– Dane na temat lokatora z prawem dożywocia znajdziemy jedynie w podstawie prawnej nabycia, a więc na przykład w akcie notarialnym, na mocy którego obecny właściciel nabył prawo do nieruchomości – dodaje Bartosz Turek.

Dlatego tak ważne jest, aby dokładnie przeczytać ten dokument przed zakupem lokalu. Kto przeoczy informację o lokatorze z prawem dożywocia, ten aby pozbyć się takiej osoby ze swojego mieszkania, będzie musiał iść do sądu. – Podczas procesu musi postarać się zamienić prawo dożywocia na dożywotnią rentę. Co oznacza, że w zamian za wyprowadzenie się z nieruchomości, lokator będzie do śmierci otrzymywał od nowego właściciela mieszkania pieniądze – wyjaśnia Bartosz Turek.

Odszkodowanie za brak lokalu socjalnego

Do sądu trzeba iść również wówczas, gdy niechcianym lokatorem jest:

• najemca, który nie płaci czynszu i nie chce się wyprowadzić, 
• właściciel, który z powodu długów stracił swój dom (w takiej sytuacji sprzedawcą lokalu jest komornik).

W obu przypadkach po kupieniu mieszkania trzeba złożyć w sądzie wniosek o eksmisję zameldowanej osoby. Po ogłoszeniu wyroku, nowy właściciel nieruchomości może sam znaleźć lokatorowi zastępcze mieszkanie lub poczekać aż zrobi to gmina. Samorządowi może to zająć nawet kilka lat. Jest jeden plus tak długiego czekania.

– Właścicielowi nieruchomości należy się odszkodowanie. Przysługuje mu ono za czas, gdy mimo wyroku eksmisyjnego gmina nie zapewniła lokatorowi mieszkania socjalnego lub tymczasowego i z tego powodu ten nadal zajmował jego lokal – tłumaczy Bartosz Turek.